Las aseguradoras vienen reforzando su presencia en el mercado inmobiliario como parte de la estrategia para respaldar obligaciones de largo plazo, especialmente aquellas vinculadas a productos de vida y rentas.
Actualmente, la estrategia inmobiliaria de la compañía está especialmente orientada a locales comerciales “puerta a calle” ubicados en corredores de alta actividad, dijo a Gestión Ricardo Maldonado, gerente de Finanzas, Administración y Tesorería de Protecta Security.
Precisó que la compañía mantiene propiedades que son alquiladas a operadores de retail y tiendas de conveniencia, entre ellos Tambo, Oxxo, Dollarcity, Smart Fit, Aruma, SuperPet, Bembos y Dunkin´.
La lógica, explicó, es contar con contratos de alquiler de largo plazo -algunos llegan a los 10 años, renovables- que generen flujos relativamente estables para contribuir al pago de las rentas a sus asegurados.
En el contexto urbano actual, los locales destinados a tiendas de conveniencia y formatos de descuento han surgido como una alternativa estratégica frente al sector inmobiliario tradicional, ofreciendo tasas de capitalización o cap rates que oscilan de forma muy atractiva y estable en el segmento puerta a calle, respaldó Álvaro Puga, gerente adjunto de Bengala Inmobiliaria.
“A diferencia de las grandes superficies comerciales, este modelo de cercanía destaca por una marcada atomización del riesgo geográfico y contratos de arrendamiento de largo plazo, frecuentemente estructurados entre 10 y 15 años, con corporaciones de primer nivel que minimizan las probabilidades de impago”, destacó.
En contraste, hay una menor concentración en espacios de oficinas, comentó. Si bien el segmento de oficinas de alta gama ha mostrado una notable recuperación reduciendo su tasa de vacancia global a mínimos de un dígito -alrededor del 8.6%-, la inyección de capital en este sector exige grandes desembolsos, manifestó.
A su vez, expresó, el desarrollo logístico e industrial, pese a ostentar un gran dinamismo, enfrenta un cuello de botella por la escasez de suelo con habilitación industrial en las vías principales de Lima Metropolitana, encareciendo el costo de la tierra.
Renta particular
El crecimiento de las rentas particulares está estrechamente ligado a la estrategia de inversión de las aseguradoras. Según Maldonado, el mercado crecería al menos 20% este año y podría superar los S/4,200 millones o S/4,300 millones en primas.
En Protecta, el perfil predominante corresponde a personas cercanas a los 50 años, con capacidad de ahorro y excedentes. Además, sostuvo que cerca de la mitad de los contratos de sus clientes se concentra en plazos de hasta seis años y la otra mitad en periodos superiores, aunque oscilan entre los siete u ocho años.
Analistas refieren que los clientes están usando este producto como una alternativa de planificación financiera y preservación de capital, más allá de la jubilación.
Para el 2027, Protecta maneja como escenario base que el mercado de rentas particulares podría crecer alrededor de 10%, manteniendo una tendencia de expansión, aunque a un ritmo menor que el observado este año.
Cambia origen de los fondos
Protecta señala que estaría cambiando el origen de los recursos que llegan a este producto.
Ricardo Maldonado estima que entre 30% y 40% de los fondos que ingresaron en los últimos años a las rentas particulares provenían de retiros o recursos vinculados a las AFP.
“Hoy se observa una mayor participación de excedentes que estaban colocados en bancos, cajas, fondos mutuos u otras alternativas financieras, atraídos por tasas fijas y horizontes de mediano y largo plazo”, afirmó.
Economista de la Universidad de Piura. Actualmente se desempeña como redactor de Finanzas en Diario Gestión.
