Credicorp Capital: “En almacenes, oportunidades de inversión están en Cercado y Callao”

“En el mundo de inversiones que ofrecen rentas, vemos con buenos ojos y una promesa en el segmento industrial (almacenes) y el retail”, manifestó a Gestión Juan Francisco Aranda, director de inversiones inmobiliarias de Credicorp Capital.

Pero la inflación, elevado precio de combustibles y tiempos acotados ocasionan que el costo de transporte y flete terrestre se incremente más de dos veces, volviéndolo más caro que el de almacenaje, reveló.

Por ello, el holding, que está muy activo en el rubro industrial, ahora ve que las oportunidades de inversión en almacenes están Cercado de Lima y Callao, para empresas que comercializan productos de alta rotación, elevada demanda y gran número de despachos.

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Costo hundido

En cambio, la opción de Lurín estaría relegada a productos de poca rotación y alto valor agregado, como vehículos, acotó.

“Hoy en día el flete terrestre es un costo hundido (que no se puede recuperar), que muchos logísticos e inquilinos se quieren ahorrar”, sostuvo.

En cuanto al sector retail, dijo que hay cierto espacio para invertir en strip centers, pese a que la economía paralizada, en el plano económico y político, afecta las nuevas inversiones en centros comerciales.

Así, hay algunas oportunidades en retail, en puntos de la ciudad con mucha viabilidad, alto tránsito peatonal y área bruta arrendable menor a 15,000 m2, detalló.

El flujo de visitantes en strip centers y otros malls es 12% menor que en prepandemia, aunque la vacancia de estos locales es muy baja, agregó, no obstante.

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Zoom y Teams

Aranda también se refirió al sector hotelero, en donde advierte que plataformas como Zoom y Teams hacen menos viable la inversión en hoteles corporativos.

Las tecnologías de información están ganando un espacio predominante y reducen la posibilidad de destinar un presupuesto a gastos de avión, hoteles y viáticos para realizar reuniones corporativas en otras geografías, argumentó.

Pese a ello, distinguió oportunidades, pero de forma acotada, en hoteles orientados al turismo internacional y local.

“El centro histórico de Cusco, Arequipa o Lima, frente al mar; no cuento más oportunidades aquí”, afirmó.

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Vacancia elevada

En el mercado de oficinas prime, reconoció la elevada vacancia, con cerca del 25% de desocupación en varios edificios, lo que implica que “las rentas han bajado enormemente”.

Hay un ‘breaking down’ en la economía, una senda hacia abajo que limita la generación de más empleo y, por tanto, reduce el requerimiento de oficinas, por lo que la tasa de vacancia recién sería saludable en dos años, estimó el ejecutivo.

“Los casi 300,000 m2 de oficinas prime, en todo Lima Metropolitana, quizás me estoy quedando corto, se podrían absorber adecuadamente en los siguientes 24 meses, si no en 30″, añadió.

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Protección de patrimonio

Según Aranda, el inversionista inmobiliario que busca rentas debe proteger su patrimonio mediante un portafolio diversificado y estar respaldado por una gestora con experiencia en manejo de activos.

“Por ejemplo, si el inversionista adquiere un bien a buen precio y lo está arrendando por debajo del precio de mercado, está más protegido que si lo alquilase por encima del promedio, pues ante una eventual recesión probablemente pierda a ese cliente y será difícil encontrar a otro que pague dicha renta o más”, afirmó.

“La gestión de inmuebles no es sencilla. Si se va un cliente (inquilino) es necesario moverse rápido, de inmediato, generar más valor, más ebitda, ingresos y utilidad para poder sobrellevar la ola negativa”, añadió.

Fibra de Credicorp hará

dos compras

El Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA) de Credicorp Capital, que administra un fondo de US$ 26 millones, se prepara para sumar más activos inmobiliarios, reveló Juan Francisco Aranda, director del holding financiero.

“Estamos focalizando nuestros ojos y esfuerzos en cerrar un par de operaciones industriales este año y, hacia el 2023, algo de retail”, adelantó.

Enfatizó que Credicorp ve oportunidades en el segmento de almacenes, en un escenario de elevado costo de transporte.

En tanto, las operaciones que se pudieran presentar en los strip center serían adquisición de inmuebles ya hechos y no para desarrollar nuevos, precisó.

“No puedo dar mucho detalle, pero es algo que se puede dar a futuro”, acotó.

Aranda afirmó que el 2021 fue drástico para la inversión inmobiliaria, por la coyuntura política, “pero este año nos estamos volviendo más activos”.