Un problema en los condominios se da cuando el nuevo propietario de un departamento se niega a asumir la deuda por mantenimiento que dejó el anterior propietario de ese inmueble, ya sea de cuotas ordinarias o extraordinarias, ¿el nuevo propietario está obligado a pagar esta deuda? ¿Qué precauciones debe tomar la Junta de Propietarios de un condominio?
Si bien no existe una ley que especifique esta obligación para los nuevos propietarios, las Juntas de Propietarios sí están facultadas para establecer este requerimiento de pago en el reglamento interno del condominio, indicó Luis Francisco Paz, especialista en temas inmobiliarios del estudio Miranda & Amado.
“No hay una ley que lo establezca, pero tampoco lo prohíbe. Por ello los reglamentos internos sí pueden fijar una regulación específica, estableciendo que las deudas persiguen al departamento. Y aquel que adquiera un inmueble, también se hará responsable de las deudas de pago hasta ese momento”, subrayó el especialista.
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El reglamento interno del condominio debe estar inscrito en registros públicos, para que su cumplimiento sea exigible hacia el nuevo propietario. “Al estar el reglamento inscrito en la partida registral del condominio, el comprador del departamento tendrá la posibilidad de conocerlo. Cuando uno compra una unidad en un condominio se adhiere al reglamento interno”, agregó Luis Francisco Paz.
Por su parte el abogado Ivan Vera recomendó a las Juntas de Propietarios que se conformen en un condominio revisar el reglamento interno inicial que inscribió la inmobiliaria o desarrolladora del condominio, pues a veces no consideran la obligación de pago de deudas para el comprador de un inmueble.
“A veces las inmobiliarias o desarrolladoras solo cumplen con lo mínimo que pide la ley para inscribir el reglamento. Por lo que la Junta de Propietarios debe revisar el reglamento para promover una cobranza más efectiva”, subrayó.
Además de la obligación del pago de deudas de parte de los nuevos propietarios, otro artículo del reglamento interno del condominio debe otorgar a la Junta de Propietarios facultades ejecutivas para cobrar estas deudas, agregó Iván Vera. “La nueva junta debe revisar el reglamento que le heredó la inmobiliaria o desarrolladora y ver qué cosa se puede incorporar para garantizar una cobranza efectiva”, remarcó.
Como medida de presión para lograr el pago de la deuda, Luis Francisco Paz refiere que el reglamento interno del condominio puede otorgar facultades a la Junta de Propietarios para tomar medidas como el restringir al deudor el uso de bienes y servicios comunes como piscina, sala de eventos, ascensores, portería, gimnasio, lavandería, entre otros.
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Si no se cumple con las formalidades referidas al reglamento interno del condominio, se corre el riesgo de que el nuevo propietario no se sienta obligado a asumir la deuda del departamento, se niegue a realizar el pago o recurra a la vía judicial.
Viene registro de deudas en la partida del inmueble
En el 2024 el Ministerio de Vivienda publicó el proyecto de reglamento del Decreto Legislativo (DL) N° 1568, que regula el régimen de la propiedad horizontal, el cual se da en los condominios.
El DL N° 1568 regula las relaciones al interior de un condominio y uno de sus objetivos es ayudar a reducir los niveles de morosidad de los propietarios en el pago de sus mantenimientos mensuales, un abono fundamental para la buena administración de un condominio.
Por ello, en el proyecto de reglamento, como una de las medidas para ayudar a la reducción de la morosidad en los condominios se faculta a la Junta de Propietarios de un condominio a constituir una carga en la partida registral del predio del propietario que adeuda las cuotas de mantenimiento.
La carga se podrá registrar cuando el propietario incumple el pago de tres cuotas ordinarias de mantenimiento, sucesivas o no; o cuando el propietario incumple el pago de al menos una cuota extraordinaria de mantenimiento, agrega el documento.
“El título de inscripción de la carga está conformado por la copia certificada del acta del acuerdo de Junta de Propietarios de constitución de la carga y de los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento de la edificación, las cuales deben corresponder al monto consignado en la referida acta”, subraya el proyecto de norma.
La carga en la partida registral servirá para alertar sobre la deuda a un posible comprador del inmueble. Con esta alerta, las partes podrían acordar cómo se asumirá esa deuda, de manera que el comprador quede liberado de esa futura contingencia, de lo contrario, podría desistir de su interés en adquirir el inmueble.
Luis Francisco Paz sugiere que el futuro reglamento del DL N° 1568 también debería precisar que la carga de la deuda persigue al nuevo adquiriente del inmueble. “El reglamento prepublicado no lo dice claramente. Esperemos que la versión final haya recogido las sugerencias de los especialistas para que se deje claro que la carga no solo sea de publicidad, sino que la deuda persiga al nuevo adquirente de la unidad inmobiliaria”, anotó.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
