Cada trimestre, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) presenta un reporte sobre la evolución del mercado inmobiliario en Lima. Uno de los cuadros del reporte muestra cómo varían los precios de los departamentos de 85 m2, en doce distritos de Lima.
Así, el mayor precio para un departamento de 85 m2 se registra en el distrito de San Isidro, con un ticket promedio de S/ 710,603 en el cuarto trimestre del 2024. Mientras que el menor precio, dentro del grupo de doce distritos evaluados, se registra en San Miguel, con un ticket promedio de S/ 466,737.
Asimismo, al comparar los precios con los registrados en el cuarto trimestre del 2023, se registra una ligera baja de -2.3%, siendo la caída más pronunciada en el Barranco, con una disminución de -5.8% (ver cuadro).
Oferta y demanda de departamentos de 85 m2
Miguel Deustua, director gerente de la inmobiliaria Tribeca, refirió que en términos generales los precios de las viviendas registran una tendencia al alza; pero hay algunos segmentos, como el de los departamentos de 85 m2, donde su demanda baja debido a su mayor costo, lo cual presiona al ofertante a rebajar el precio para agilizar las colocaciones.
La oferta de viviendas de 85 m2 se presenta sobre todo en distritos de Lima Top, mientras que son una minoría en Lima Moderna, de alrededor del 10% de la oferta total, pues en este segmento predominan los departamentos de 60 m2, refirió Deustua.
“En Lima Moderna son pocas las inmobiliarias que construyen a 85 m2, es un producto que se puede quedar sin vender, pues sus tickets son hasta prohibitivos. Entonces, como su valor no es atractivo, se podría estar castigando su precio para venderlo”, remarcó Deustua.
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En esa línea, Boris Osterling, gerente general del portal inmobiliario Babilonia, refirió que la caída en los precios de venta observada entre el cuarto trimestre del 2023 y el cuarto trimestre del 2024 podría explicarse principalmente por factores relacionados con los ofertantes, más que por cambios significativos en la economía o en la demanda general del mercado inmobiliario, los cuales se han mantenido relativamente estables en este período.
“Por un lado, los propietarios de inmuebles podrían haber ajustado sus precios a la baja con el objetivo de agilizar la venta y alinearse mejor con el precio de realización, es decir, el valor real al que se concretan las transacciones. Además, los compradores hoy cuentan con mayor acceso a información sobre precios, lo que les permite negociar con más argumentos y ejercer presión sobre los valores de venta”, sostuvo.
Asimismo, Osterling refirió que los desarrolladores inmobiliarios suelen priorizar la velocidad de venta de sus unidades para recuperar inversión y financiar nuevos proyectos. Frente a una mayor competencia con el mercado de segunda mano, es posible que hayan ajustado sus precios para mantenerse competitivos y garantizar una rotación más rápida de su inventario.
“En resumen, la leve caída en los precios respondería a una combinación de mayor presión por parte de los compradores y estrategias comerciales de los ofertantes para acelerar las ventas en un mercado donde la demanda se ha mantenido estable”.
Características de los departamentos de entre 80 m² a 90 m²
Al respecto, Boris Osterling refirió que estos departamentos optimizan el espacio con diseños de planta abierta y mínimos pasillos, maximizando la funcionalidad. Muchos incluyen cocinas abiertas con isla, no solo como un área práctica para cocinar, sino también como un espacio versátil ideal para reuniones o como comedor de diario.
La oferta actual se centra en unidades de 2 y 3 dormitorios, adaptándose a familias con 1 o 2 hijos, sin comprometer la comodidad. Los departamentos con balcón suelen tener un valor agregado frente a los flats estándar, lo que se refleja en los precios de venta.
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Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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