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La compra de bienes futuros de primer uso o proyectos inmobiliarios en planos, para vivienda, oficinas o comercio, es una adquisición importante para los ciudadanos, por lo que es clave tener en cuenta cuáles son los riesgos más comunes que debe tener el cliente para evitar inconvenientes con el paso del tiempo.
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Demoras en la entrega del bien o una entrega con defectos
Es común que existan retrasos en la entrega de inmuebles comprados o que los bienes tengan defectos. Dulmer Malca, asociado senior del estudio Miguel Mur Abogados, insta a los compradores a exigir que en el contrato se estipule el pago de penalidades para ambas situaciones, así como algunas condiciones para que los desperfectos sean corregidos por la empresa que ofrece el inmueble.
En el caso de que estas cláusulas no se encuentren en el contrato, Malca indica que el comprador debe buscar un acuerdo con el vendedor o podrá acudir a Indecopi para exigir las reparaciones correspondientes, que se ordene pagar penalidades como medidas correctivas.
Además, podrá tomar medidas judiciales para que el vendedor realice las reparaciones y el comprador obtenga alguna indemnización.
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El vendedor no termina de construir el inmueble
Otra situación común en la venta de inmuebles es la falsa promesa, cuando el vendedor no entrega el bien acordado y, por lo tanto, el comprador no reciba el dinero que pagó, siendo irrecuperable. Las posibilidades de obtener una indemnización podrían ser nulas.
Malca recomienda que el comprador solicite información sobre el proyecto y que exija al vendedor que se le entregue los documentos que establece el artículo 77 del Código de Protección al Consumidor.
“La norma contempla un listado de la información mínima que el vendedor de bienes inmuebles, en su condición de bienes futuros de primer uso, debe brindar a los compradores que tengan la condición de consumidores (no todos los compradores pueden ser calificados como consumidores). No obstante, si el comprador no califica como consumidor, no hay impedimento para que requiera la información que establece la citada norma e información adicional”, dice el especialista.
¿Qué solución da la norma ante una posible estada en la entrega de inmuebles?
La norma establece que el desarrollador inmobiliario debe entregar la copia literal de dominio de la partida registral del terreno o el Certificado Registral Inmobiliario del terreno sobre el cual se construirá el edificio (el Terreno). “Estos documentos deben haber sido emitidos por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP); y, de preferencia, no deben tener una antigüedad no mayor a 30 días calendario”, indica Malca.
En estos documentos se verificará si el terreno es propiedad de la inmobiliaria que venden los departamentos en plano, si el precio de compra está íntegramente pagado, si está hipotecado a alguna entidad bancaria, si el terreno forma parte de algún patrimonio fideicometido, o si hay alguna otra carga o gravamen.
Además, el comprador debe solicitar la copia del contrato o escritura pública en virtud del cual compró la inmobiliaria, para verificar cómo se pagó el precio de venta, o si hay alguna condición que fuera a repercutir en el proyecto.
El comprador debe consultar si el proyecto cuenta con Anteproyecto Aprobado por la municipalidad distrital de la jurisdicción (Comisión Técnica Distrital para Edificaciones) o por el Revisor Urbano; o con Licencia de edificación emitida por la municipalidad distrital de la jurisdicción.
El usuario debe consultar si el proyecto está ligado a algún programa de vivienda del Estado o algún programa de incentivos a la edificación otorgados por la municipalidad de la jurisdicción. De ser así, deben consultar por las obligaciones que generan dichos programas a los compradores de departamentos.
Solicitar la información sobre el precio de compra, plazo de pago, penalidades o consecuencias por incumplimiento, costos de financiamiento, etc, es indispensable en el proceso de adquisición de un inmueble.
Por otro lado, el usuario debe revisar si el vendedor o la empresa inmobiliaria tiene antecedentes, como algún reporte, proyectos entregados, denuncias en Indecopi, comentarios en redes sociales, etc.
Finalmente, se recomienda que el comprador tenga asesoría legal para que revise documentos legales y se obtenga información legal adicional para prevenir inconvenientes a futuro.
