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La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) ha anunciado la aprobación de un nuevo precedente de observancia obligatoria que incide directamente en el proceso de inscripción de actos en los registros públicos de Perú. Este precedente, introduce criterios específicos para el manejo de solicitudes de inscripción cuando existe una disputa judicial sobre la validez o eficacia del acto en cuestión.
La normativa surge como respuesta a la necesidad de unificar criterios frente a situaciones en las que los actos -cuya inscripción se solicita- están siendo objeto de litigio en el ámbito judicial.
Ahora, la suspensión temporal de la inscripción se dará siempre y cuando la demanda que cuestiona la validez o eficacia del acto haya sido admitida por un tribunal.
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Este nuevo enfoque se basa en la decisión tomada durante la sesión extraordinaria del 283º Pleno del Tribunal Registral, realizada de manera virtual el 25 y 26 de enero de 2024, que tuvo como objetivo principal garantizar la seguridad jurídica y la fe pública registral, elementos fundamentales en el sistema de registros públicos.
Roberto Gutiérrez, asociado de Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados señala que la resolución publicada añade un segundo párrafo a un precedente ya existente, originado en un pleno del 2020.
Este cambio, según detalla, surge de la necesidad de especificar que, para proceder o no con la inscripción de un título cuya validez se discute judicialmente, la demanda respectiva debe haber sido previamente admitida por el Poder Judicial.
Esta especificación tiene como objetivo principal evitar discrepancias y proporcionar mayor seguridad jurídica en el registro de títulos.
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La proyección de este precedente, según Gutiérrez, implica un enfoque más restrictivo, dado que ahora se requiere la admisión de la demanda por el Poder Judicial como un paso adicional antes de que el registrador pueda abstenerse de proceder con la inscripción.
Este criterio busca dotar al registrador de mayor certeza sobre la posibilidad de que la demanda prospere, evitando inscripciones prematuras que podrían ser objeto de litigio posterior.
Sin embargo, Gutiérrez advierte que esta nueva exigencia podría alargar los tiempos de gestión, creando una ventana temporal donde los títulos podrían inscribirse mientras se espera la admisión de la demanda, lo que podría afectar a las partes involucradas.
También destaca que, aunque esta reforma introduce un requisito adicional que podría complicar el proceso de inscripción, también existen otras medidas, como las cautelares emitidas por el Poder Judicial, que buscan proteger la integridad del registro contra inscripciones indebidas.
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Medida Cautelar
Ángelo Rivera, asociado en Osterling Abogados destaca cómo este mecanismo puede influir en la necesidad y el uso de medidas cautelares tradicionales, como la anotación preventiva de demanda.
Anteriormente, esta era una herramienta esencial para quienes deseaban disputar la inscripción de un derecho, ya que permitía dejar constancia en el registro público de la existencia de un litigio.
Sin embargo, con la introducción del nuevo precedente, la presentación de una demanda admitida por sí sola puede servir para oponerse a la inscripción, potencialmente reduciendo la necesidad de recurrir a medidas cautelares adicionales.
Rivera reconoce que las medidas cautelares no pierden su relevancia. En casos donde una parte busca asegurar la inscripción de un derecho a pesar de la oposición basada en un proceso judicial, puede solicitar al juez una medida cautelar específica que permita tanto la inscripción del derecho como la anotación de la demanda en el registro.
Esto garantiza que el derecho quede inscrito, pero también que terceros estén advertidos de la disputa legal en curso.
La discusión también aborda las implicaciones prácticas de este cambio, incluyendo posibles demoras y la imposibilidad de inscribir títulos durante un proceso judicial.
Estas consecuencias reflejan la tensión entre la necesidad de proteger los derechos en disputa y la eficiencia del sistema registral.
Sin embargo, Rivera argumenta que, en balance, la medida es beneficiosa por la mayor protección que ofrece a los intereses legítimos de las partes involucradas.
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Abogado por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas. Actualmente, ocupa la posición de redactor en el área de Economía en el Diario Gestión.
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