Los proyectos de edificación -como de viviendas y oficinas- que ya cuentan con una licencia inicial ahora podrán gestionar mejor los cambios en su proceso de construcción. Al menos esto es lo que busca el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) tras emitir una opinión vinculante en la que establece cómo se deben efectuar dichas modificaciones.
Este pronunciamiento define los plazos de vigencia, los requisitos técnicos y las condiciones para aprobar cambios en los proyectos, ya sean sustanciales o no, asegurando que cumplan con las normas vigentes y las condiciones de seguridad y habitabilidad necesarias.
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¿Qué dice la opinión vinculante?
La opinión vinculante refuerza y aclara los procedimientos administrativos aplicables a la clasificación de modificaciones no sustanciales y sustanciales.
Para el primer caso, establece que pueden ser aprobadas antes de su ejecución mediante una solicitud administrativa ante la municipalidad correspondiente o regularizadas después de ejecutarse a través del procedimiento de conformidad de obra.
Además, enfatiza que estos cambios deben cumplir con los parámetros urbanísticos, edificatorios y técnicos vigentes, así como con las condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad previstas en el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE).
En cuanto a las sustanciales, se reitera que deben ser aprobadas obligatoriamente antes de su ejecución. Detalla que esta evaluación debe ser realizada por las autoridades competentes, como municipalidades, comisiones técnicas o revisores urbanos, según corresponda.
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¿Qué son las modificaciones sustanciales y no sustanciales?
David Encinas Zevallos, socio de Rodríguez García & Encinas, explica que las modificaciones sustanciales en una licencia de edificación son aquellas que implican cambios que, si bien son parciales en el proyecto, modifican aspectos de transcendencia en el proyecto original y sus parámetros, como por ejemplo, aumentar el área construida, añadir pisos o modificar el uso del inmueble.
Si bien se permite que se tramiten bajo el procedimiento de modificación de licencia, sin duda alguna requieren una amplia evaluación, generando que la nueva licencia emitida (de modificación) tenga un nuevo plazo de vigencia desde cero.
Por otro lado, las no sustanciales son cambios menores y se rige bajo los mismos parámetros del proyecto original sin variar, por ejemplo, el área techada, como reorganizar espacios interiores o ajustar áreas comunes.
Tradicionalmente, para estas variaciones no se exige una nueva licencia porque pueden ser tramitadas bajo el procedimiento de conformidad de obra con variación y solo a solicitud del edificador se podría tramitar una modificación de licencia.
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Encinas ilustró esta diferencia con un caso reciente en el que una constructora decidió modificar el diseño de un edificio. Inicialmente, los pisos 17 y 18 estaban destinados a un dúplex, pero el cliente optó por convertir el piso 18 en una zona común con parrillas para los residentes, dejando el piso 17 como una vivienda independiente. Este cambio no aumentaba el área techada del proyecto, por lo que se trataba de una modificación no sustancial.
Sin embargo, al solicitar la nueva licencia para este ajuste, el constructor obtuvo un nuevo plazo de 36 meses, lo que le permitió mayor flexibilidad para culminar la obra sin verse limitado por la vigencia de la licencia original.
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Vigencia de la nueva licencia
En el caso de las nuevas licencias, se establece que tienen una vigencia de 36 meses, contados desde su emisión, y puede prorrogarse una sola vez por 12 meses o revalidarse por otros 36 meses, también por única vez, siempre que no se haya solicitado previamente.
Durante la vigencia de esta nueva licencia, el titular está autorizado a ejecutar las obras aprobadas, siguiendo los términos establecidos en la misma.
El pronunciamiento del MVCS también especifica que todas las modificaciones, ya sean sustanciales o no, deben cumplir con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes al momento de la solicitud de modificación o con las normas aplicables al momento de la aprobación inicial del proyecto.
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Problemas anteriores
Alberto Meneses, asociado senior del Estudio Olaechea, explica que antes de la emisión de esta opinión vinculante, muchas municipalidades imponían multas significativas a las constructoras cuando, al solicitar la conformidad de obra, se detectaban cambios menores no incluidos en la licencia original.
Según Meneses, estas modificaciones, aunque no sustanciales, como ajustes en acabados o la reubicación de luminarias, eran consideradas motivo de sanción. Este enfoque rígido obligaba a las empresas a detener sus proyectos para tramitar nuevas licencias, lo que generaba retrasos, costos adicionales y complicaciones en la entrega de los proyectos.
En su experiencia, esta situación era común en varias municipalidades de Lima Metropolitana, afectando considerablemente a las constructoras.
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¿Es positiva esta medida?
Ambos expertos consideran que la nueva medida es positiva porque va más allá de la regulación existente que contiene disposiciones que permiten la prórroga y la revalidación de una licencia.
En este sentido, reconoce que también es perfectamente posible que, si durante el desarrollo de la obra, el proyecto requiere ajustes, estos se hagan de manera expresa y declarativa. Así, se tramitaría una nueva licencia por la modificación, pero a cambio de obtener que el plazo de vigencia de esta licencia ya no sea el original, sino que se considere reiniciado sin importar si la modificación tiene naturaleza sustancial o no.
Este cambio, según los especialistas, fomentará que algunos desarrolladores opten por no esperar a la conformidad de obra, ya que el tiempo y costo de hacer el trámite de modificación se verá compensando con esta nueva vigencia de la licencia.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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