El mercado de oficinas Clase A en Lima, que se divide en seis submercados distribuidos en Santiago de Surco, San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, San Borja, Magdalena del Mar, Miraflores y Chacarilla, sigue mostrando señales de recuperación por el lado de la demanda, lo cual refleja que el retorno a las oficinas viene en aumento en los últimos años, tras haberse superado la pandemia. ¿Cómo evolucionará el inventario? y ¿Qué nuevos proyectos se esperan?
De acuerdo al reporte Marketbeat de oficinas Clase A elaborado por Cushman & Wakefield, al cierre del cuarto trimestre, el inventario de este mercado llegó a los 1.1 millones de m2, tras ingresar al submercado de Miraflores el edificio Pardo 200 con 17,164 m2. De esta total, el 37.1% se concentra en San Isidro Financiero, seguido de Santiago de Surco (21.9%), San Isidro Empresarial (19.4%), Miraflores (8.8%) y Magdalena del Mar (8.8%). En contraste, San Borja y Chacarilla son los de menor desarrollo en comparación de los antes mencionados con una participación de 3.2% y 0.8%, respectivamente.
Para este 2025, no se tiene previsto que el inventario aumente, pues los proyectos de oficinas que se alistan recién se entregarían para los años siguientes. Denise Vargas, market research coordinator de Cushman & Wakefield, comenta que existen alrededor de 57,157 m2 que se encuentran en etapa de proyecto cuya fecha de entrega está pactada entre el 2026 y 2027.
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Estos proyectos estarán ubicados en los submercados de San Isidro Financiero (30,000 m2), San Isidro Empresarial (17,069 m2) y Santiago de Surco (10,088 m2). Uno de ellos será Torre Rosales de Urbanova, que desarrollará un edificio de 22 pisos de oficinas prime en Paseo Begonias.
Tasa de vacancia a la baja
Durante el cuarto trimestre de 2024, la absorción neta fue de 18,019 m2, lo que provocó que anualmente se hayan colocado 86,247 m2, por encima de los 40,000 m2 que se registraron en todo el 2023. Para este año, Vargas estima que se ocupen alrededor de 40,000 m2, pues si bien el mercado continúa absorbiendo oferta, aun no llega a los niveles prepandemia.
“Tenemos una tasa de vacancia que está en 14.4%. Y, un mercado con una vacancia saludable se encuentra entre 10% a 12%, que significa que tienes disponibilidad para cuando entren nuevos ocupantes y a la vez no se afecten los precios del mercado. Para este año, con lo que podríamos absorber se podría reducir de 1 a 1.5 puntos la tasa de vacancia”, acotó.
Según explicó la vocera de Cushman & Wakefield, aunque no habrá inventario nuevo este año, aún hay disponibilidad que se irá absorbiendo. De los siete submercados identificados en la capital, los más demandados son San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial y Miraflores. Mientras que en los otros tres, son requerimientos bien específicos y en función a lo que busca la empresa de la oficina.
“Lo que estamos viendo son requerimientos de oficinas implementadas y los metrajes se encuentran entre los 200 y 500 m2. Hay algunos que están mudando sus oficinas de una ubicación stand alone a un edificio de oficinas y en otras van de oficina a otra con mayor metraje o cambian de ubicación. Los clientes son muy variados, entre ellos tecnología, salud, constructora y rubro marítimo”, puntualizó.
En cuanto al tiempo de las negociaciones para tomar una oficina, la experta mencionó que en promedio se están cerrando entre tres a seis meses, aunque también pueden llegar al año y medio. El tiempo de contrato también es muy variado y van de tres a cinco años.
¿Subirán los precios este año?
El precio de renta pedido de oficina mantiene la misma tendencia al alza que los últimos trimestres. En comparación al tercer trimestre, este indicador se incrementó en 1.2%, y de forma interanual en 6.5%. De esta manera, el 2024 cerró en US$ 16.5 por m2. La variación se debe al incremento en los submercados con mayor inventario.
En detalle, Santiago de Surco (+2.7%), San Isidro Financiero (+0.6%) y San Isidro Empresarial (+0.6%), fueron los que sufrieron un alza en el cuarto trimestre del año pasado frente a similar periodo de 2023. En este último submercado, el precio de renta promedio fue el más alto con US$ 17.5 por m2.
Aun así, Denise Vargas puntualiza que, luego que en pandemia el precio se redujo, ahora se observa un alza pero de manera mínima. Además, frente a un escenario de una demanda estable y con una nueva oferta escasa en el corto plazo, es probable que el precio de renta continúe en aumento.
“La expectativa es que se encuentre al alza. Estamos en US$16.5 y probablemente para final de año esté entre US$16.7 o US$16.8, lo cual no es un incremento de un dólar. Es un cambio mínimo sobre todo si consideramos que no van a entrar nuevos edificios”, sentenció.
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Comunicador social licenciado en la Universidad de San Martín de Porres. Actualmente redacto para la sección de negocios del diario Gestión.
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