El mercado inmobiliario comercial de Iquitos atraviesa una fase de contracción sostenida. La sobreoferta de locales, la débil demanda y la ausencia de nuevas inversiones privadas han presionado a la baja el valor del metro cuadrado, incluso en las zonas más comerciales de la ciudad. Así lo advierte Jorge Morales Traverso, presidente de la Cámara de Comercio de Loreto, en entrevista exclusiva con Gestión.
En los últimos años, Iquitos pasó de registrar expectativas de expansión comercial a mostrar un mercado estancado. “En cada cuadra de la zona más comercial hay tres o cuatro locales en venta. Ese es el mejor termómetro de una economía deprimida”, señala Morales Traverso, al explicar que hoy no existen condiciones para que nuevos proyectos inmobiliarios logren rentabilidad.
Este deterioro responde a factores estructurales que exceden al sector inmobiliario y que están vinculados a la logística, la conectividad, el acceso a energía competitiva y la falta de estabilidad para la inversión privada.
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SOBREOFERTA DE LOCALES Y DEMANDA REDUCIDA PRESIONAN EL VALOR DEL M²
La caída del valor del metro cuadrado comercial en Iquitos responde principalmente a la ausencia de demanda efectiva. A diferencia de otras ciudades intermedias del país, donde el crecimiento urbano impulsa la revalorización de zonas comerciales, en la capital loretana ocurre el fenómeno inverso.
“El terreno no es caro, pero no hay compradores”, explica Morales Traverso. La abundancia de locales disponibles, sumada a un mercado reducido y con bajo poder adquisitivo, impide que los precios se recuperen en el corto plazo.
Incluso las zonas tradicionalmente más dinámicas presentan altos niveles de vacancia. Para el empresariado local, ello confirma que el problema no es la falta de espacios comerciales, sino una economía regional que no genera nuevas actividades productivas ni empleo formal.
A esta falta de demanda se suma la debilidad del tejido empresarial formal en la región. El presidente de la Cámara de Comercio señaló que la presencia de grandes empresas en Loreto es prácticamente inexistente.
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“La gran empresa no pasa de diez”, afirmó, al precisar que la mayor parte de la actividad económica se concentra en micro y pequeñas empresas, muchas de ellas en situación de informalidad, lo que limita la generación de empleo formal y el poder adquisitivo en Iquitos.
CENTROS COMERCIALES CONCENTRAN CONSUMO, PERO NO DETONAN NUEVAS ZONAS
Uno de los pocos hitos recientes de inversión privada en Loreto fue la inauguración de Mall Aventura Iquitos, con una inversión cercana a los US$ 180 millones. No obstante, su desempeño refleja las limitaciones estructurales del mercado local.
De las más de 100 tiendas ya alquiladas, 30 corresponden a marcas propias de la ciudad de Iquitos. (Foto referencial: GEC)
“El consumo se concentra en alimentos y supermercados. La gente pasea, pero el poder adquisitivo es bajo”, indica Morales Traverso. Varias tiendas especializadas han cerrado y otras operan por debajo de sus proyecciones iniciales.
Consultado sobre la posibilidad de desarrollar corredores gastronómicos u otras zonas especializadas de consumo fuera de los malls, el presidente de la Cámara de Comercio descarta esa opción en el corto plazo.
Y es que, según señala, la falta de seguridad ciudadana, la informalidad y la debilidad del ingreso disponible hacen inviable consolidar estos polos urbanos.
HIDROVÍA INCOMPLETA Y LOGÍSTICA ESTACIONAL ENCARECEN LA INVERSIÓN
Pese a contar con el río Amazonas —uno de los corredores fluviales más importantes del mundo—, Loreto no logra aprovechar plenamente su potencial logístico. La ausencia de una hidrovía operativa durante todo el año limita el transporte de carga de gran calado.
“El tramo entre Iquitos y Yurimaguas es estacional. En época de vaciante, los barcos grandes no pueden ingresar y deben cambiarse por embarcaciones de menor calado”, explica Morales Traverso.
El traslado de mercancías desde Lima hasta Iquitos puede tomar entre 15 y 25 días, dependiendo del nivel de los ríos. Este sobrecosto reduce la rentabilidad de cualquier negocio y desincentiva proyectos inmobiliarios, comerciales e industriales.
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VUELOS CAROS Y AISLAMIENTO AÉREO LIMITAN LA ACTIVIDAD EMPRESARIAL
El aislamiento de Loreto también se refleja en el transporte aéreo. Un pasaje entre Iquitos y Lima puede costar entre US$ 250 y US$ 400, dependiendo de la anticipación.
“Viajar a Lima cuesta lo mismo que ir a Miami”, afirma Morales Traverso. Incluso vuelos cortos, como Iquitos–Tarapoto, presentan tarifas elevadas, encareciendo la movilidad empresarial y el acceso a mercados.
La ciudad llegó a contar con vuelos internacionales y mayor frecuencia aérea, pero la reducción de la actividad económica ha limitado la sostenibilidad de estas rutas.
ENERGÍA: EL CUELLO DE BOTELLA PENDIENTE Y EL CONTRASTE CON LA FIBRA ÓPTICA
Loreto es la única región del país que no está interconectada al Sistema Eléctrico Nacional y depende de generación termoeléctrica, más cara y con capacidad limitada. “No tenemos energía para crecer ni para atraer industria”, señala Morales Traverso.
No obstante, el dirigente gremial destaca un caso en el que la inversión privada sí logró cerrar una brecha estructural: la llegada de la fibra óptica a Iquitos por el lecho del río Amazonas, impulsada por empresarios peruanos con una inversión cercana a US$ 80 millones tras la pandemia.
“Si no hubiese sido por esa inversión privada, hoy no tendríamos internet”, afirma. El proyecto no solo mejoró la conectividad local, sino que actualmente exporta servicios de internet hacia Colombia y Brasil, demostrando que los proyectos de infraestructura pueden ser viables cuando existen reglas claras y decisión política.
INMOBILIARIO RESIDENCIAL: CONDOMINIOS DE UN PISO Y SIN ESCALA
El debilitamiento económico también se refleja en el mercado inmobiliario residencial. En Iquitos, los proyectos habitacionales de gran escala son prácticamente inexistentes.
“Lo que se llama condominio acá son casas de un solo piso”, explica Morales Traverso. El bajo costo del terreno, el elevado precio de los materiales de construcción y la limitada demanda solvente desincentivan la edificación en altura.
A ello se suma una informalidad laboral superior al 85%, que restringe el acceso al crédito hipotecario y limita el desarrollo de vivienda formal.
REGLAS DE LARGO PLAZO: LA COMPARACIÓN CON MANAOS
Para Morales Traverso, el problema central no es la falta de incentivos, sino la ausencia de una visión de largo plazo. El dirigente compara la situación de Loreto con la de Manaos, en Brasil, que en los años 60 enfrentaba niveles de pobreza similares.
“La diferencia es que Manaos tuvo una zona económica con reglas claras por 50 años. Acá, la ley de la Amazonía se ha modificado más de 16 veces”, sostiene. Esa estabilidad permitió atraer industria, generar empleo y transformar la economía regional.
Mientras Loreto no cuente con un marco estable, energía competitiva y conectividad eficiente, el mercado inmobiliario y comercial de Iquitos seguirá presionado por la sobreoferta, la baja demanda y la ausencia de nuevas inversiones privadas.
