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El primer centro comercial como tal que recibió Lima Norte fue MegaPlaza, en el 2002. Si bien un año antes, Royal Plaza había sido inaugurado, este tenía un formato de strip center.
MegaPlaza, hoy de Parque Arauco, fue el inicio del retail moderno en la periferia norte de Lima. Siete años después, llegaba Plaza Norte, incorporando así dos malls regionales en la zona.
Hoy, el mercado es maduro y nuevos jugadores se acercan, lo que lleva a preguntarnos si habrá o no canibalización en la zona y si aún queda espacio para recibir más iniciativas. Sobre lo primero, Ernesto Aramburú, director ejecutivo de Inversiones y Asesorías Araval, indicó que la venta potencial es de US$ 134 millones mensuales, lo que daría al año US$ 1,608 millones, de los cuales hoy se venden US$ 1,184 millones en los centros comerciales modernos.
Moderno vs. tradicional
El experto señaló que la venta de los nuevos centros comerciales, además de la demanda insatisfecha de US$ 424 millones, serían lo que le puede restar el formato moderno al sistema tradicional y la modernización de sus galerías y mercados.
Y es que en esta zona estos últimos formatos proliferan e incluso se complementan. No olvidemos Fevacel, que es colindante con Plaza Norte.
“Asumiendo una venta promedio de US$ 300 por metro cuadrado (m2) nos da una superficie nueva a desarrollar de 117,766 m2 nuevos, de los cuales Mall Plaza Comas va a tomar una parte”, refirió Aramburú. Cabe precisar que dicho proyecto tendrá 78,000 m2 de área arrendable (GLA), el cual entrará en operación en el primer trimestre del próximo año.
A dónde falta llegar
El distrito de Independencia cuenta hoy con tres centros comerciales. Los mayores déficits están en San Martín de Porres, Los Olivos y Comas, distritos que hoy se surten de la oferta de malls en Independencia. “Esto ofrece también una oportunidad a los emprendimientos que se acerquen a ellos”, dijo Aramburú.
Pero la llegada de nuevos operadores puede perjudicar o favorecer a los actores presentes en la zona. Uno de los que se acercan es InRetail, que hace unos años compró el terreno de la ex Ladrillera Rex (en San Martín de Porres), en la Panamericana Norte.
Pedro Sevilla, experto en temas de retail, sostiene que la zona donde está MegaPlaza, Plaza Norte y el próximo proyecto de InRetail, podrían afectar al mall de Parque Arauco, mientras que Plaza Norte se complementaría con la nueva oferta.
En ese espacio se planea edificar un power center, dice Aramburú. Refiere que la Panamericana funciona como un río que divide a Independencia y San Martín y tiene pocos cruces (Tomás Valle y Angélica Gamarra), que hacen que funcionen mejor los supermercados y “home centers” para el público de San Martín de Porres.
Oportunidad
Sevilla considera que Mall Plaza Comas captaría un público ávido de oferta comercial. “Tengamos en cuenta que todos los proyectos comerciales están sobre la vía Panamericana, y Lima Norte cuenta con más ejes transversales importantes que conectan hacia el este de la ciudad”, refiere.
La clave del éxito está en la distancia. Así, refiere que donde está Mall Plaza Comas (más cerca de Real Plaza Pro) hay 8 km de distancia hacia MegaPlaza y Plaza Norte, el mismo espacio que separa al Jockey Plaza de Real Plaza Salaverry.
“Estamos hablando de Lima Norte, pero de dos mercados distintos, y la oferta que lleva Mall Plaza va con todas las categorías, además de centro de salud y oficina y una miniciudad, que es el desarrollo de Collique. Otra ventaja es la población que le da más al norte (Puente Piedra o Ancón)”, dice.
Si bien en Puente Piedra se anuncian proyectos comerciales, Sevilla anota que las marcas locales y extranjeras buscan que la gestión del mall venga por operadores grandes que manejen formatos de otra dimensión. “Una fast fashion o una tienda por departamentos va tras ello. No digo que los operadores más chicos no puedan hacerlo, pero es una opción de las marcas”, anotó.
Precisiones
Ranking. Plaza Norte y MegaPlaza están entre los cinco malls de mayor venta en el Perú, dice Araval.
Mall. Para Pedro Sevilla, Royal Plaza es un mall con potencial. El ingreso del Grupo Mulder implicaría un cambio a este strip center.
Ventas. Si bien se habla de Real Plaza Pro, este se complementa con el mercado de Unicachi, y eso le permite generar un mercado interesante para la zona, refieren.
Independencia cuenta hoy con tres centros comerciales, que nutren a tres distritos de la zona norte de Lima.
Mall Plaza Comas tendrá 78,000 m2 de área arrendable. Iniciará operaciones en el primer trimestre del próximo año.
Potencial
Ventas crecen más que en otras zonas
Las cifras de crecimiento del retail moderno en Lima Norte pueden ser mayores al 4% que se espera este año para el sector en general. Pedro Sevilla considera que llegarían al doble. “Para las marcas que están en Lima moderna crece así, pero en otras zonas con potencial crecen a doble dígito, pero no están medidas o identificadas. Hay que ver dónde están las oportunidades y esto es en Lima Norte y San Juan de Lurigancho”, refiere.
Aquí -anota el experto- cabe el retail en su conjunto, “no solo los centros comerciales, sino también las tiendas puerta a calle, tiendas de conveniencia, todo lo que evidencia que esta zona de Lima tiene un mayor poder adquisitivo”.
Así, mientras que este público antes se abastecía de otros malls en zonas como San Miguel (Plaza San Miguel) o Surco (Jockey Plaza) hoy ya no se da.
Sin embargo, para Ernesto Aramburú, los grandes competidores son Minka, Plaza San Miguel y Plaza Bellavista, pero por distancia, oferta, precios e interactividad de la oferta actual, han detenido ese paso de un mall a otro de las ventas, dice.