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Quatro Inmobiliaria ya no construirá nuevos proyectos para el segmento de precios más altos, es decir, en Lima Top (Miraflores, San Isidro, Barranco, La Molina, San Borja), debido a que las inversiones en esa zona se han retraído. Óscar Ortigosa, gerente general de la empresa, detalló a Gestión a dónde se dirigirán sus próximos proyectos.
La desarrolladora cerró el 2022 con S/ 62 millones en ingresos y planea terminar este año con S/ 70 millones. En lo que va del año, registra S/ 32 millones en ventas.
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¿Por qué salir de Lima Top?
La estrategia de Quatro, que se centra ahora en apostar por segmentos más bajos, obedece a una combinación de la situación del mercado y del inventario que tiene disponible para la venta. En el primer semestre del 2022, la inmobiliaria tenía proyectos lanzados en 2020 con cierto inventario por vender.
“La orientación a segmentos más bajos se debe a que vemos a los proyectos en Lima Top con más complejidad, por la competencia y la demanda. La situación económica del país hace que los segmentos más altos se hayan retraído, tanto en el perfil de cliente inversionista (que compra para alquilar) como para vivienda”, explicó Ortigosa.
Dicha medida estuvo aunada al mix de perfil del comprador en los proyectos de Lima Top, el cual era de 50% dirigido al inversionista y 50% para vivir.
“Sabemos que el inversionista ha decidido no invertir o, en algunos casos, sacar sus fondos fuera del país. Esa fue una tendencia fuerte en 2021 o 2022″, añadió Ortigosa.
Las dificultades en el financiamiento para nuevos proyectos causado por la subida de las tasas de interés impulsó aún más esta migración. Antes, comenta el ejecutivo de Quatro, conseguían financiamiento con tasas de 7%; ahora, estas llegan hasta 11%.
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¿Dónde invertir ahora?
La decisión de la inmobiliaria de dejar de invertir en nuevos proyectos en Lima Top está orientada a alinearse con la demanda existente en el mercado.
“A partir del año pasado, nuestra estrategia de segmentación varía: ya no pensamos sacar proyectos en Lima Top, y nos concentramos en Lima Moderna y Lima Centro. No es que no haya demanda en Lima Top, pero pensamos que la demanda real, y no la especulativa como lo es la compra del cliente inversionista, es más evidente en Lima Moderna y Lima Centro”, reveló Ortigosa.
La inmobiliaria apuntará a proyectos con precios por unidad de S/ 300,000 hasta S/ 500,000, por lo que también ampliará su oferta en Lima Moderna (San Miguel, Pueblo Libre, Magdalena, Jesús María, Lince, Surco).
“Lanzaremos un proyecto en el límite de Cercado de Lima y Pueblo Libre en julio, y otro en San Miguel para septiembre. Para noviembre tenemos pensado lanzar otro proyecto. Aún no tenemos el distrito, pero será definitivamente en Lima Moderna o Lima Centro”, anunció el ejecutivo.
Estos tres proyectos supondrán una inversión de S/140 millones. Para el próximo año, la inmobiliaria busca alcanzar los S/ 100 millones en ventas.
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Los proyectos en distritos de Lima Top venden un promedio de tres unidades por mes, frente a los de Lima Moderna que venden entre cinco y seis. Sin embargo, los tickets por unidad en Lima Top pueden ser un 60% más altos.
Asimismo, la inmobiliaria se mantendrá en el segmento de vivienda social. Más del 90% de las unidades en los proyectos del inventario de Quatro califican para el Nuevo Crédito Mivivienda.
“Hay algunos alcaldes que son provivienda social, como el de San Juan de Lurigancho. Esperamos claridad para una mayor predictibilidad del negocio. Los distritos que hemos escogido para los nuevos proyectos no solamente califican para vivienda social, sino que están en zonas donde no está presente esa controversia, como San Miguel o Cercado de Lima”, comentó Ortigosa.
¿Nuevos segmentos?
En 2021, Ortigosa mencionó a Gestión que estaba preparando su incursión al segmento de Techo Propio (Gestión 03/04/2021).
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Dicho plan quedó postergado, junto con todas las inversiones de la inmobiliaria hasta la segunda mitad de 2022. No obstante, Ortigosa no descarta retomar su incursión a Techo Propio y, además, entrar a otros segmentos en 2024 o 2025.
“Entrar a segmentos como Lima Norte o Lima Sur es algo que siempre evaluamos, pero esos proyectos tienen un perfil de inversión diferente. Son más grandes, tienen una estructura de financiamiento distinta”, señaló el ejecutivo.
Quatro se encuentra apoyando a otra inmobiliaria con un proyecto multifamily (dirigido exclusivamente para alquiler). La inmobiliaria no descarta entrar a este segmento; aunque por ahora, sería mediante asociación con otras desarrolladoras, ya que requiere una estructura de capital más fuerte.
APUNTES
- Quatro Inmobiliaria tiene cuatro proyectos activos: en Santa Catalina, Breña, Miraflores y San Isidro, donde aún tiene inventario.
- El proyecto de Breña es de 20 pisos con departamentos de uno a tres dormitorios, y de 45 m2 a 80 m2. El edificio de Santa Catalina es de 22 pisos, con unidades de 51 a 72 m2. El proyecto en Miraflores tiene 11 pisos.
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Bachiller en Ciencias de la Comunicación, con especialización en periodismo. Experiencia en prensa digital, radio y televisión.
