Mercado inmobiliario: problemas de liquidez provocarían migración de inversiones

Ahora, algunas desarrolladoras buscan fondos para costos que normalmente se encontraban dentro de su esquema habitual de desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, en equipos que se encarguen de revisar y mapear terrenos, realizar propuestas, etc.

“Ahora, se pide dinero para subcontratar ese tipo de estudios. Casi todas las desarrolladoras piden fondos de preinversión”, menciona Fernando Velarde, director de la consultora inmobiliaria VeMás. Sin embargo, aquello provoca que el ejercicio inmobiliario resulte más oneroso, porque lleva a pagar tasas de interés desde la propia gestión de oportunidades de un proyecto.

“Un proyecto puede ser bueno. Pero si no empieza a vender sus unidades al ritmo establecido, los intereses empiezan a perjudicar. A la larga, esos intereses merman la utilidad”, indica Bryan Meza, gerente general de Alias Inmobiliaria.

Antonio Amico, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), sostiene que, a pesar de que la las dificultades relacionadas a la estabilidad política se han aminorado, los problemas de liquidez en el mercado inmobiliario continúan.

Además de la conflictividad política, el difícil escenario a causa del Covid-19 también provocó que los fondos de inversión reevalúen sus inyecciones de capital. Con lo cual, las inmobiliarias cuentan con menor capital disponible, principalmente para sus inversiones en terrenos, el cual representa entre el 20% y 30% de la inversión total de un proyecto.

“Los fondos nacionales ya no pudieron captar plata porque las AFP se quedaron sin liquidez. Esto provoca que los desarrolladores no tengan coinversionistas para sus proyectos”, menciona Juan Carlos Tassara, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI).

Así, las grandes empresas inmobiliarias se perfilan como las más golpeadas, y en paralelo las que proyectaron sus flujos con una velocidad de ventas de 30% o 40% mayor a la actual.

“Algunas grandes inmobiliarias confiaban que el problema era Pedro Castillo. Mientras que las [inmobiliarias] más chicas salen rápido del problema, y ya están habituadas a estos riesgos”, añade Velarde.

EFECTOS

¿A dónde se comienzan a mover las inversiones?

Según un estudio del Instituto de Economía Urbana de Esan, al cierre de 2022 tan solo el 36% de desarrolladoras inmobiliarias proyectaron invertir en la compra de terrenos en el corto plazo. “Esto quiere decir que en los meses que restan del año, menos de la mitad de las inmobiliarias iniciarán proyectos nuevos”, cuantifica Velarde.

Los fondos de inversión que no decidan invertir en el mercado inmobiliario por la especulación genera una falta de liquidez, lo cual causa menos oferta de inversión. Esta se vuelve más cara, y resta rentabilidad a los proyectos.

Ahora, el fondeo es más caro, aseguran las fuentes consultadas. Antes los fondos de inversión contemplaban tasas de interés de 9%, hoy los préstamos se realizan al 13% de tasa de interés. Asimismo, al impactar directamente en la utilidad de los proyectos, los problemas de liquidez generan que algunas inmobiliarias comiencen a ver atractivos en otros negocios que generan flujo de caja con mayor rapidez, a pesar que no tengan montos de rentabilidad altos. Por ello, el mercado de lotes se vuelve cada vez más atractivo para las desarrolladoras.

“Estamos evaluando otro tipo de proyectos, como realizar Techo Propio. Además, hemos empezado a ver terrenos en provincia para desarrollar habilitaciones urbanas donde tienes más flujo de caja, y que te permite tener mayor liquidez”, añade Meza, de Alias Inmobiliaria, que la mayoría de su portafolio se encuentra en Lima Moderna.

No obstante, a diferencia del mercado inmobiliario desarrollado en habilitaciones urbanas, el mercado de lotes es prioritariamente informal.

“Ese es un nicho en el límite entre lo formal e informal, porque no tienen habilitación urbana, es un mercado especulativo, y se realiza mayormente en las afueras de la ciudad. Algunas inmobiliarias que no atienden al sector socioeconómico A lo empiezan a considerar y evaluar”, señala Velarde.

Por su parte, Tassara, de ASEI, evalúa que las invasiones y el tráfico de terrenos continuarán el desarrollo de lotes informales, ya que no hay un fomento por parte del gobierno ni incentivos para la formalidad.

Consecuencias del Factoring

Además, algunas inmobiliarias empiezan a utilizar el factoring para enfrentar los problemas de liquidez. Sin embargo, este método de financiamiento sería contraproducente para las desarrolladoras en el largo plazo.

“El factoring es más para usarlo a corto plazo y ante una urgencia de liquidez. Esto porque es un recurso caro: mensualmente, puede llegar a tener comisiones de 1% a 2%, lo cual es caro si se hace el cálculo anual. Pero la ventaja es que es a muy corto plazo”, acota Meza. Así, estas soluciones a corto plazo podrían perjudicar la rentabilidad futura de los proyectos inmobiliarios.

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