Diciembre comienza con novedades al sur de Lima, teniendo como protagonistas a los balnearios de Lurín y Punta Hermosa, con la inauguración de dos nuevos centros comerciales. Uno de ellos tiene como inversionista al futbolista y empresario Jefferson Farfán, conocido como “La Foquita”. Se trata de KM40 y Puntamar. KM40 llega con anclas como el gimnasio Smart Fit y el supermercado Wong, mientras que Boulevard Puntamar apuesta por un hipermercado Tottus que ocupará más de 3,000 metros cuadrados (m2) ¿Qué impactos generarán en la zona y qué retos enfrentarán para atraer a los consumidores?
Según Ernesto Aramburú, director de A&M Gestión y Desarrollo, el centro comercial KM40, desarrollado por el grupo peruano Alta Visione Investments y situado en el kilómetro 40 de la antigua Panamericana Sur (Lurín), goza de una ubicación más estratégica en comparación con el Boulevard Puntamar, ubicado en la carretera Panamericana Sur. Esta ventaja, explicó el experto, radica en su cercanía a su público objetivo: los habitantes de los balnearios de Lurín, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo y Santa María.
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El centro comercial, que tuvo una inversión aproximada de S/ 55 millones y cuenta con la participación de la “Foquita” Farfán como inversionista y figura clave en su publicidad, dispone de 8,700 metros cuadrados (m2) de área arrendable y 13,000 m2 de área construida. “KM40 es un power center, no tan grande, con tres niveles y un sótano, lo que demuestra que los inversionistas han optimizado al máximo el terreno”, destacó.
Otra característica resaltante de este espacio comercial, según su opinión, es su buen diseño y su fachada atractiva. “La presencia de Farfán ha generado gran expectativa en el público, lo que debería asegurar un buen inicio, atrayendo a una cantidad significativa de visitantes motivados por la novedad y el impacto mediático del exfutbolista”, afirmó. Sin embargo, advirtió que algunos locales de KM40 con acceso directo desde la calle no cuentan con una ubicación tan visible, lo que requerirá estrategias adicionales de publicidad para mejorar su exposición.
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De acuerdo al experto, otro aspecto destacado del complejo comercial de Farfán es su completo mix de establecimientos, que incluye tres grandes anclas: el supermercado Wong, el gimnasio Smart Fit, además de salas de cines, y marcas como Tai Loy, Aruma y Bata, entre otras. También ofrece opciones gastronómicas como Edo, Sarcletti, Häagen-Dazs y Cinnabon. “Con una superficie comercial de 10,000 m2 en promedio, el objetivo debería ser generar ventas de US$ 200 por m2. Esto implicaría unos ingresos estimados de US$ 2 millones al mes”, comentó.
“Considero que el riesgo para KM40 es mínimo, ya que dispone de tiendas ancla que facilitarán la adaptación del público. Es probable que la maduración comercial no se complete en 2025, pero se alcanzará un avance durante ese año, y se consolidará por completo hacia finales de la temporada de verano de 2026, con ingresos sustanciales mensuales. Además, la zona cuenta con una gran cantidad de residentes permanentes, no solo en temporada alta. Se espera que el proyecto madure en un plazo de dos años”, dijo.
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Las oportunidades de Puntamar
Boulevard Puntamar, desarrollado por el Grupo Algeciras, es otro centro comercial que abrirá sus puertas esta semana. Este proyecto contará con supermercados Tottus como tienda ancla, ocupando un espacio de 3,800 m2. En su primera etapa, que se inauguró esta semana, no están contemplados gimnasios ni cines. La inversión total del proyecto asciende a US$ 25 millones, de los cuales ya se han desembolsado aproximadamente US$ 8 millones en esta fase inicial.
Para Aramburú, Boulevard Puntamar es un proyecto “más grande” en comparación con el centro comercial de la ‘Foquita’ Farfán, ya que su desarrollo será progresivo. La segunda etapa, prevista para el segundo semestre de 2025, incluirá una tienda de mejoramiento del hogar como segunda ancla, un elemento que no está presente en KM40. Actualmente, la primera fase, ya operativa, integra el supermercado Tottus, locales menores con un área arrendable de 1,900 m2, estacionamiento, espacios de entretenimiento, un boulevard gastronómico y una zona deportiva.
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“En términos de oferta, el supermercado tiene un espacio superior a los 3,000 m2, lo que le permitirá ofrecer una variedad de productos mayor que el mall de Farfán”, afirmó Aramburú. Sin embargo, advirtió que la ubicación de Puntamar representa un desafío, ya que está un poco más alejado del público con mayor poder adquisitivo y más cerca de consumidores con menor capacidad de gasto.
El experto destacó que la maduración comercial de Boulevard Puntamar tomará más tiempo debido a que su desarrollo está vinculado al crecimiento del proyecto inmobiliario, que se ubica frente al centro comercial. Según explicó Rafael Villanueva, CEO de Algeciras, en una entrevista a Gestión hace cuatro meses, este proyecto inmobiliario abarca 150 hectáreas, de las cuales 34 ya están operativas desde febrero de 2023 en colaboración con el grupo Menorca.
“Menorca está desarrollando un proyecto de primera vivienda que ya se encuentra en construcción y venta. Comenzaron con 100 lotes en febrero pasado, y hasta la fecha han vendido más del 80%. Este desarrollo avanza en etapas, y la segunda fase incluirá la venta de casas construidas. De los 750 lotes disponibles, 375 corresponden a la primera etapa, de los cuales el 25% serán casas terminadas, listas para la venta en el primer semestre de 2026. Si la demanda sigue siendo alta, ampliaremos la oferta de casas construidas en lugar de solo lotes”, explicó Villanueva.
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Aramburú añadió que el centro comercial enfrentará competencia directa con los negocios de la Antigua Panamericana. “Aunque Tottus es una marca fuerte, el entorno presenta desafíos. Por ejemplo, el condominio Mar y Bosque no ha tenido un desarrollo acelerado, y aún faltan alrededor de 10 años para alcanzar los 100,000 habitantes necesarios para una demanda significativa”, comentó. También señaló que el mix comercial planteado aún es teórico.
Los retos a la vista
Según el especialista consultado, ambos centros comerciales enfrentan tres desafíos. Primero, demostrar que en la zona sur (Lurín - Punta Hermosa) es posible acceder a una amplia variedad de productos a precios competitivos, evitando el desplazamiento hasta Lima. Segundo, fomentar una mayor afluencia de visitantes a ambos establecimientos, considerando que competirán por el mismo público y deberán colaborar indirectamente en el desarrollo del mercado local. Tercero, atraer consumidores durante los meses de invierno, un período en el que las familias están comenzando a adoptar la práctica de pasar más tiempo en dicha época en balnearios.
¿Hay espacio para un tercer centro comercial en la zona? Para Aramburú, la posibilidad de un nuevo desarrollo comercial es limitada. “No hay espacio para un tercer proyecto; estos dos ya están cubriendo la demanda actual de la zona. Para pensar en otro, se necesitaría un aumento en la población”, explicó.
Actualmente, la oferta está diseñada para unas 30,000 personas en promedio, lo que ya satura el mercado con los dos centros existentes. No obstante, Aramburú destacó una carencia en el mix comercial: la ausencia de un home center. “Puntamar, por ejemplo, tiene el espacio para incorporar un Sodimac, que pertenece al grupo Falabella y sería un complemento ideal para la oferta actual”, concluyó..
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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