A puertas de cerrar 2025, Fibra Prime —fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en la adquisición, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios— lanzó su quinto programa de emisión de certificados de participación, por un monto de hasta US$ 160 millones. ¿Qué planes se ha trazado la compañía para este levantamiento? Su gerente general y su director de Mercados y Relación con Inversionistas, Ignacio Mariátegui y Jorge Ramos, respectivamente, lo adelantan.
¿Cómo están cerrando el 2025?
Jorge Ramos: Ha sido un año positivo para Fibra Prime, en línea también con el buen desempeño de la Bolsa de Valores de Lima (BVL). De enero a la fecha, el certificado de participación ha logrado una apreciación cercana al 25% en su precio, Si a eso se le suman los dividendos pagados, estamos hablando de un retorno total de casi 35% para los inversionistas este año.
Ha sido una muy buena noticia, pero no ha venido sola. Ha estado acompañada de una mejora muy importante en el dividendo. Luego de la pandemia, el dividendo llegó a ubicarse en 25 centavos de dólar. Sin embargo, ha tenido una recuperación consistente año tras año y hemos cerrado el último trimestre con un dividendo de 56 centavos de dólar. Se trata de un dividendo excelente que, a los precios actuales de mercado, representa un retorno cercano al 9% en dólares.
¿Y en términos de arrendamientos y renovaciones?
Ignacio Mariátegui: Desde el punto de vista inmobiliario, Fibra Prime cuenta con más de 230 contratos de arrendamiento. En ese contexto, hemos observado una tendencia al alza en las renovaciones de contratos, con aumentos que oscilan entre 15% y 35%.
Estos ajustes responden básicamente a una normalización de las tarifas hacia niveles de mercado. Durante los años 2020, 2021 y 2022, muchos metros cuadrados se tuvieron que alquilar por debajo de los valores de mercado. Hoy, esas tarifas se han ido corrigiendo y se ubican en rangos de US$ 15, US$ 16 y US$ 17 por metro cuadrado o incluso por encima. Al renovar los contratos a estos niveles, hemos logrado incrementos muy interesantes, un fenómeno que esperamos continúe el próximo año.
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¿En el área comercial también vienen observando resultados óptimos? considerando que cuentan con activos bajo gestión en este segmento
Ignacio Mariátegui: Contamos con un centro comercial (Galería Virrey de Santa Fe) y, adicionalmente, con 45 tiendas puerta a calle (En San Isidro). El incremento del consumo registrado este año ha beneficiado de manera significativa a los locales comerciales, que vienen mostrando resultados muy positivos tanto en ventas como en niveles de alquiler.
La firma planea adquirir cuatro edificios de oficinas en esta zona, consolidando su presencia en uno de los submercados más dinámicos del país. Foto: Andina
Levantamiento de capital
¿Qué se proyecta para el último trimestre del año? ¿Está prevista una nueva emisión?
Ignacio Mariátegui: Estamos en pleno proceso de levantamiento de capital. Aprovechamos para hacer un llamado a los inversionistas y que no pierdan la oportunidad de participar en Fibra Prime a través de esta quinta emisión de certificados de participación, por un monto de hasta US$ 160 millones, cuya colocación culmina el 23 de diciembre.
Estamos muy satisfechos con el interés mostrado y con los montos que se vienen comprometiendo. Si bien aún no sabemos el monto final que se alcanzará, estamos muy contentos con la evolución del proceso hasta el momento.
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¿Qué se busca con esta emisión?
Ignacio Mariátegui: La oferta pública se ha estructurado por un monto de hasta US$ 160 millones. La práctica que seguimos es, primero, suscribir contratos de opción de compra o contratos de compra con condición suspensiva, y luego proceder con el levantamiento de capital.
Actualmente contamos con más de US$ 190 millones en potenciales adquisiciones que podrían ejecutarse entre los últimos días de diciembre y los primeros días de 2026. En ese contexto, estamos muy satisfechos con el avance del proceso. De hecho, esperamos concretar en las próximas semanas cerca de US$ 90 millones en activos inmobiliarios que se incorporarían al portafolio, mientras que el saldo se ejecutaría entre enero y marzo del próximo año.
¿Qué atractivo tiene esta emisión para los inversionistas?
Jorge Ramos: Participar en una emisión de acciones suele representar un beneficio importante para el inversionista. Esta es una práctica habitual a nivel internacional: las emisiones se colocan por debajo del valor de mercado del instrumento y también por debajo del valor real de los activos, como un incentivo por participar en el levantamiento de capital.
En este caso, el precio de emisión es de US$ 5.75, lo que representa casi un 20% de descuento frente al valor real de los activos actuales de Fibra Prime, que asciende a US$ 7.30. Este tipo de ventanas de oportunidad no se presentan con frecuencia, y menos aún en la BVL, pero resultan especialmente atractivas porque permiten adquirir el instrumento por debajo de su valor de mercado.
Con este proceso de captación, ¿Fibra Prime se convertiría en el mayor gestor de activos inmobiliarios del país?
Ignacio Mariátegui: Si bien el tamaño es relevante para la gestión de un portafolio inmobiliario —porque permite generar economías de escala en beneficio de los inversionistas—, lo verdaderamente importante es contar con un tamaño eficiente. En nuestro caso, hablamos de un portafolio con más de 330 flujos de arrendamiento que se concentran en una sola estructura, que es Fibra Prime, es decir, un portafolio atomizado.
Ser el más grande no es un objetivo en sí mismo. Lo relevante es tener un tamaño adecuado que genere valor para nuestros inversionistas. Realmente no lo sé (si nos convertiríamos en el gesto más grande), pero sí es probable que nos ubiquemos entre los principales gestores del país. Para el primer trimestre del próximo año, estimamos administrar activos por encima de los US$ 360 millones.
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Ignacio Mariátegui: El mayor volumen de activos permitiría alcanzar rentas anualizadas cercanas a los US$ 35 millones, con márgenes EBITDA de alrededor de 75%. Foto: Fibra Prime
Nuevas adquisiciones: dónde se ubicarán
¿Qué tipo de activos prevén adquirir con este levantamiento, considerando que su portafolio incluye oficinas, centros comerciales y activos logísticos?
Ignacio Mariátegui: Nuestro enfoque está en activos multiinquilino, de rápida reposición con nuevos arrendatarios, adquiridos a precios oportunísticos y que nos permitan generar retornos adecuados en cada uno de estos activos en beneficio de nuestros inversionistas. En nuestra industria es clave no sobrepagar por los activos, y eso es algo que cuidamos mucho.
¿Predominarán las oficinas o también los centros logísticos?
No estaremos adquiriendo inmuebles comerciales. El foco estará puesto en inmuebles de oficinas y en activos logísticos multiinquilino. En el segmento de oficinas, evaluamos activos ubicados en San Isidro —tanto en el eje financiero como en el empresarial—, así como en el Centro Histórico de Lima y en San Borja.
¿Se trata principalmente de edificios clase A?
Adquiriremos edificios clase A, clase B y B+. En el Perú hay menos de 100 edificios clase A; algunas consultoras incluso estiman que son menos de 80, considerando que se trata de inmuebles con menos de 10 años de antigüedad y que cumplen con estándares específicos de sostenibilidad, tamaño y características de diseño, como la altura de los lobbies.
En mercados como San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial existe una oferta mucho mayor de edificios clase B, que también forman parte de nuestra estrategia de adquisición.
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En el caso del segmento logístico, ¿qué tipo de activos están evaluando?
Estamos analizando inmuebles logísticos ubicados en el Callao.
¿En qué plazos se concretarían estas adquisiciones?
Las compras se estarían concretando tanto en diciembre como durante el primer trimestre de 2026.
¿Cómo impactará este proceso en el tamaño del portafolio que actualmente administran? Hoy cuentan con alrededor de 33 propiedades en operación.
De concretarse estas adquisiciones, estimamos que al primer trimestre de 2026 Fibra Prime estaría administrando cerca de 50 propiedades.
Con este crecimiento del portafolio y considerando el buen momento de la emisión y las compras previstas, ¿qué impacto esperan en los resultados financieros?
Con un portafolio de mayor volumen —lo que es muy importante para nuestros inversionistas—, esperamos superar los US$ 35 millones en facturación anual por alquileres, con márgenes EBITDA cercanos al 75%, que son niveles bastante sólidos para un portafolio inmobiliario.
En el caso del Centro Histórico de Lima, ¿cuántos inmuebles tienen identificados para adquirir?
El Centro Histórico de Lima es uno de los submercados inmobiliarios más dinámicos del país. Lo conocemos muy bien: entendemos al cliente y al inquilino, contamos con una alta capacidad de respuesta y mantenemos elevados niveles de satisfacción. Para nosotros, consolidar una posición en esta zona es clave, ya que nos permite seguir ofreciendo inmuebles de calidad a clientes que atraviesan etapas de fuerte expansión en sus negocios.
En ese contexto, tenemos previsto concretar la adquisición de cuatro edificios de oficinas en el Centro Histórico de Lima. Se trata de inmuebles bien ubicados y de muy buenas características, que se alinean plenamente con nuestra estrategia en este submercado.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
