Históricamente, la Avenida Larco, Rivera-Navarrete o el Jirón de la Unión, se han posicionado como algunos de los corredores comerciales más icónicos de Lima Metropolitana. Sin embargo, diversos factores han permitido que se generen hasta 46 espacios de este tipo hasta la fecha, con un inventario de 17,500 locales con puerta a calle, según el último reporte de la consultora Binswanger. Conozca los detalles de este segmento inmobiliario y los factores que determinarían la generación de nuevas áreas hacia los próximos años.
De acuerdo con el informe de la consultora, la oferta de locales comerciales puerta a calle cuenta con una tasa de vacancia de 1.58%. Es decir, que de cada 100 establecimientos para negocios en zonas de alto flujo vehicular y peatonal, apenas uno o dos están disponibles. La mayor concentración de locales se encuentra en Lima Moderna y Lima Top.
Según detalló Juan Ruiz, jefe de investigación de Binswanger, la mayoría de los locales comerciales presenta una renta promedio de US$20.8 por metro cuadrado (m2), oscilando entre US$ 11.80 y US$ 43.75. En detalle, Lima Centro y Lima Top, presentan las tarifas más elevadas, especialmente en Cercado de Lima, donde los locales suelen ser pequeños, con áreas cercanas a los 100 m2.
En cuanto a las tarifas de venta de locales, estas oscilan entre US$ 1,600 y US$ 4,500 por m2, dependiendo de la ubicación y las características específicas del local. El frente típico de los locales varía entre 4 y 10 metros, mientras que las áreas típicas se sitúan entre 50 m2 y 300 m2
“Las áreas más pequeñas de locales suelen encontrarse en Lima Centro y en zonas periféricas como Lima Norte, Lima Este y Lima Sur. En contraste, las áreas más grandes tienden a localizarse en Lima Moderna y Lima Top, donde la demanda por espacios más amplios es mayor”, remarcó el especialista de Binswanger.
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Cinco nuevos corredores comerciales en proceso
En los últimos años, el desarrollo de nuevas placas comerciales (locales debajo de edificios de vivienda) ha impulsado la creación de nuevos corredores comerciales en Lima. Este fenómeno se ha visto especialmente en diversas zonas de Lima Moderna, así como en Barranco, en los alrededores del parque Chipoco.
Asimismo, en Lima Norte también se han sumado determinados corredores, principalmente por la expansión del Metropolitano en dicha zona, lo cual ha dinamizado el comercio alrededor de las nuevas estaciones.“Llegan nuevos residentes o aumenta el flujo de personas, lo que incrementa la demanda y actividad comercial”, indicó.
Al ser consultado por la gesta de nuevos corredores comerciales hacia el futuro, Ruiz enfatizó que la generación de estos no ocurre de un año a otro.“Un corredor consolidado suele contar con más de 200 o 300 locales comerciales, por lo que no es realista pensar que en un solo año puedan generarse 100 nuevos locales”, indicó Ruiz.
Sin embargo, de acuerdo con las cifras de la consultora, el especialista señaló que actualmente se están observando entre cuatro y cinco zonas con potencial de convertirse en nuevos corredores comerciales en Lima Metropolitana.
“El desarrollo de estos espacios ocurre paulatinamente, con una temporalidad aproximada de cinco años para observar una evolución notable. Aún no se espera que estas zonas se consoliden completamente para los años 2026 o 2027”, precisó.
De acuerdo con el especialista de Binswanger, la inauguración de ciertos proyectos o infraestructuras puede marcar el inicio de esta transformación. Un ejemplo de esta dinámica es el nuevo mall de San Juan de Lurigancho o la inauguración de la Línea 2 del Metro, además de otros centros comerciales y strip centers que se vienen para el 2025 y los siguientes años.
“El flujo de personas influye directamente en la transformación de las áreas circundantes. Las calles y avenidas adyacentes, así como las viviendas cercanas, tienden a adaptarse a este movimiento, convirtiéndose gradualmente en locales comerciales. Este proceso se da de forma orgánica, impulsado por la necesidad de atender la demanda de servicios y productos de quienes transitan”, indicó Ruiz.
En tanto, en relación con el proceso inicial de ocupación de un nuevo corredor comercial, el especialista explicó que usualmente se mantiene patrón común en el que las primeras en establecerse suelen ser las tiendas de conveniencia y las farmacias. “Estas actúan como pioneras, y luego, de manera gradual, se suman otros negocios como restaurantes, marcas de ropa, tiendas de artículos para mascotas, tiendas especializadas como las de bicicletas, entre otros”, indicó.
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Áreas requeridas
Según Binswanger, las áreas más requeridas actualmente se concentran principalmente en formatos de menos de 250 m2. En detalle, los formatos más pequeños (entre 50 m2 y 150 m2), se encuentran empresas o servicios express, como centros de belleza personal, barberías, farmacias, bisuterías, cafeterías, restaurantes y algunas entidades financieras, que ahora buscan o necesitan espacios más compactos.
Por otro lado, existen otros rubros que demandan espacios de tamaño mediano (entre 150 m2 y 250 m2), como es el caso de supermercados. “Anteriormente, estos ocupaban más de 500 m2 o incluso más, pero ahora tienden a ser más compactos”, precisó Ruiz.
Un ejemplo es Mayorsa, que ha mostrado un crecimiento notable en el norte del país. Además, están los formatos de tiendas de descuento, como Mass, que sigue expandiéndose a nivel nacional con una meta de 300 nuevas tiendas por año. Este año se ha sumado un nuevo competidor, 3A de Aje y se aguarda la llegada del jugador chileno Ahorra Foot Depot, el cual ha anunciado su ingreso para 2025.
“Estas empresas usualmente requieren áreas entre 150 y 250 m², o un poco más, y comparten este rango de metraje con restaurantes gourmet, que buscan espacios en zonas con consumidores de medio o alto poder adquisitivo, como San Isidro, Miraflores y Surco”, explicó Ruiz.
Con relación a los formatos más grandes, destacan las clínicas y laboratorios, que continúan con su expansión. “Hay una brecha importante en el sector salud, sobre todo en diferentes zonas de Lima, incluyendo tanto áreas modernas como zonas periféricas, como Lima Norte. Empresas como Auna, Roe y Sanna han manifestado que planean seguir ampliando su presencia en 2025, y suelen requerir espacios de más de 500 m2″, remarcó el especialista.
En la misma línea, el sector automotriz mantiene su expansión, requiriendo áreas mucho más amplias, superiores a los 1,000 m2. Estas empresas se concentran principalmente en zonas como San Miguel, Surquillo y Surco, aunque también están presentes en otras áreas de la ciudad.
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Licenciado en Comunicación de la Universidad de Lima, con especialidad de periodismo y comunicación corporativa. Actualmente redacto en la sección negocios del Diario Gestión.
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