En los edificios y condominios, las áreas comunes como jardines, patios, escaleras o pasajes no solo forman parte del paisaje del inmueble, sino que también están sujetas a normas legales específicas que buscan garantizar el uso equitativo y la convivencia entre vecinos. Sin embargo, la falta de conocimiento o acuerdos claros puede generar conflictos que van desde disputas verbales hasta procesos judiciales.
“En las infracciones de convivencia, el margen sancionador va a depender sobre todo de que el reglamento interno esté bien redactado y que la junta actúe correctamente en sus actas y acuerdos”, explica Jair Peralta, abogado especialista en temas inmobiliarios.
La legislación peruana define las áreas comunes como los espacios, bienes y servicios destinados al uso y disfrute de todos los propietarios de un condominio. Entre ellos se incluyen cimientos, columnas, muros exteriores, techos, ascensores, vías de circulación, jardines, patios y sistemas de servicios como agua, electricidad y desagüe.
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“Estos bienes pertenecen a todos los titulares del condominio y son intransferibles de manera individual”, explica Nayeli Montoya Paz, abogada asociada del Área de Litigios.
Gustavo Cusman Barriga, asociado senior de Área Corporativa, coincide: “El área común es un espacio que pertenece a todos los propietarios y está destinado al uso y disfrute colectivo. Solo adquiere uso exclusivo mediante autorización formal de la Junta de Propietarios o diseño original del proyecto inmobiliario”.
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Uso exclusivo y propiedad privada
Existen diferencias clave entre un área común, un área común de uso exclusivo y una propiedad privada. Mientras que las primeras son compartidas por todos, las áreas de uso exclusivo siguen siendo comunes, pero su disfrute recae en un propietario específico mediante un acuerdo formal aprobado por al menos dos tercios de los propietarios. Por su parte, las propiedades privadas -como departamentos o locales- pertenecen únicamente a su dueño.
Respecto a la percepción común de que un departamento del primer piso tendría derecho preferente sobre un jardín o patio frente a su unidad, Montoya Paz aclara: “La simple cercanía no otorga ningún derecho preferente; cualquier uso exclusivo debe formalizarse mediante acuerdo de la Junta de Propietarios y constar en el Reglamento Interno e inscripción registral”. Cusman Barriga agrega: “Estos derechos nunca se adquieren por el simple paso del tiempo, ya que los bienes comunes son imprescriptibles”.
Jair Peralta señala: “Un área común es todo lo que pertenece al conjunto de propietarios o que está destinado para el uso, la circulación, la seguridad y el funcionamiento del edificio o condominio”.
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Modificaciones, mantenimiento y acuerdos informales
Modificar un área común sin autorización -cercarla, sembrar plantas, colocar muebles o construir- vulnera la normativa y puede derivar en responsabilidades civiles o penales. Montoya Paz advierte que esto puede constituir delito de usurpación, con penas de hasta cinco años, o daño simple, con hasta tres años de prisión. Cusman Barriga señala que la Junta de Propietarios puede exigir la demolición de construcciones no autorizadas y el pago de indemnizaciones.
En cuanto al mantenimiento, los gastos ordinarios de áreas comunes son asumidos por todos los propietarios según los porcentajes de participación, salvo que la Junta decida un criterio distinto. Cusman Barriga agrega que si un área común se asigna para uso exclusivo, su mantenimiento recae usualmente en el propietario que la utiliza.
Si bien en la práctica existen acuerdos informales entre vecinos para el cuidado o uso de estas zonas, ambos especialistas coinciden en que estos acuerdos carecen de validez legal frente a terceros o futuros propietarios, y que cualquier modificación de derechos debe formalizarse mediante acta de Junta y, de ser necesario, actualizar el Reglamento Interno e inscribirse en el registro público.
Peralta indica que “el propietario que tiene una deuda recurrente puede quedar inhabilitado para una votación, y la deuda por cuotas de mantenimiento puede constituirse como un título ejecutivo para demandar su cobro”.
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Conflictos frecuentes y recomendaciones
Los conflictos más comunes incluyen la ocupación permanente de áreas de circulación o esparcimiento, obras sin autorización, retrasos en cuotas de mantenimiento, ruidos molestos o incumplimiento de obligaciones de predios desocupados. “Primero se intenta resolver en la Junta de Propietarios; si persisten, puede acudirse a conciliación extrajudicial, municipalidad o al Poder Judicial”, explica Cusman Barriga.
Para prevenir disputas, Montoya Paz recomienda contar con un reglamento interno detallado, mantener activa la Junta de Propietarios y designar un administrador general que supervise el cumplimiento de las normas y el cuidado de las áreas comunes. Cusman Barriga añade la importancia de un manual de convivencia claro que delimite derechos y obligaciones de cada propietario.
En definitiva, el respeto a las normas, la formalización de acuerdos y la comunicación entre vecinos son esenciales para garantizar una convivencia armoniosa en los condominios y evitar que simples jardines o patios se conviertan en fuentes de conflictos legales.
“La respuesta correcta no es escoger una sola vía, sino entender que funcionan de manera escalonada: el reglamento interno previene, la conciliación permite soluciones rápidas y el proceso judicial debe reservarse para casos de reincidencia o afectación seria de derechos”, dice Peralta.
Además, indica que la “conciliación permite soluciones rápidas, específicas, sin convertir una discusión —por una azotea, un jardín o un pasillo— en una guerra judicial que genere desgaste para ambas partes".
Periodista con 10 años de experiencia en prensa escrita, radial y televisiva. Escribe sobre política, economía, defensa y actualidad.
