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Los precios de venta de los inmuebles -tanto nuevos como de segundo uso- presentan una tendencia a la baja en los últimos meses.
El último reporte de Urbania, con datos hasta agosto, muestra que el precio promedio de la capital se ubica en S/ 6,526 el m2, lo que implica una disminución de 2.3% en lo que va del 2022 y de 1.3% en los últimos doce meses.
Los reportes mensuales de Urbania muestran que cada vez son más los distritos de Lima con tendencia de precios a la baja.
En enero ningún distrito de Lima acumulaba una reducción de precios en los últimos doce meses. En abril la reducción anualizada ya se presentaba en tres distritos. En junio la cifra subió a seis distritos y en agosto ya son quince los distritos con esta tendencia, mientras que en siete distritos los precios acumulan un alza y en uno los precios se mantienen estables (en total Urbania monitorea la evolución del mercado inmobiliario en 23 distritos de Lima).
Las mayores reducciones de precios se reportan en los distritos de San Juan de Miraflores y La Victoria, con disminuciones de 6.4% y 8.2%, respectivamente (ver cuadro).
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Esta tendencia se debe al menor dinamismo de las ventas, indicó Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania.pe. El último reporte de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) muestra que en julio las ventas fueron un 6.2% menores a similar mes del año anterior.
Por segmentos
Barranco es el distrito con los precios promedio más altos, de S/ 9,267 por m2, con un rango de entre S/ 10,349 a S/ 8,511 por m2. En segundo lugar se ubica San Isidro, con precios promedio de S/ 9,053 por m2 y en la zona sur del distrito los precios suben hasta los S/ 11,312 por m2, los más costosos de toda la capital, por encima de Barranco.
En el otro extremo, los precios más económicos se registran en Los Olivos. En la zona oeste del distrito los precios pueden bajar a S/ 3,598 por m2.
Tendencia de precios podría cambiar
No obstante, la tendencia a la baja en los precios de venta podría cambiar, pues el reporte de Urbania muestra que los precios dejaron de caer en agosto, luego de seis meses consecutivos de descenso.
Si bien en agosto el alza de precios fue mínima (0.1% respecto al mes anterior), esto podría marcar un cambio de tendencia, estima Luciano Barredo.
El ejecutivo refiere que las búsquedas de compra de viviendas se han incrementado en los últimos meses, lo cual puede ser un primer indicador que luego se traslade a un incremento de las ventas.
“Las ventas podrían recuperarse y aumentar en los próximos meses y eso tendría un efecto en el incremento de precios de venta”, anotó.
Alza de alquileres eleva la rentabilidad
La rentabilidad de comprar un inmueble y ponerlo en alquiler se ubicó en 4.6% anual en agosto último, un nivel mayor al 4.4% de hace un año, muestra el reporte de Urbania.
Este indicador de rentabilidad muestra la relación entre el alquiler anual sobre el precio de compra del inmueble. Es decir, al alquilar, cada año se recupera el 4.6% del valor invertido en la compra del inmueble.
Otra forma de describir la rentabilidad es señalar que actualmente se necesitaría de 21.5 años de alquiler para repagar la inversión de compra de un inmueble. Hace un año, el indicador señalaba que se necesitaban 22.7 años para recuperar la inversión.
Los distritos con mayor rentabilidad son Lima Cercado (6.9%), Lince (5.3%), San Miguel (5.3%), Jesús María (5.2%) y Pueblo Libre (4.9%).
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