Miraflores vs. las inmobiliarias: una batalla entre el mercado y la ‘residencialidad’

Canales reafirma que no se construirán departamentos de menos de 60 m2, dice que no va a promover mayores alturas para los edificios —salvo en algunas avenidas— y cuestiona los desincentivos al auto privado. El mercado de vivienda va a contramarcha.

En la llamada ‘Lima Top’, la venta de departamentos de 40 m2 a 60 m2 creció 134% del 2021 al 2022, mientras que los de 60 m2 a 100 m2 apenas 28%, según cifras de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI). Es más: el área promedio de las unidades ofertadas se ha reducido en 60 m2 desde el 2011, de acuerdo a datos de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).

“Es un error que los alcaldes quieran modificar la demanda, esa la da el mercado. Si un alcalde dice ‘ahora los solteros van a vivir en departamentos de 80 m2, simplemente no van a tener opciones en su distrito”, responde Juan Carlos Tassara, presidente de ASEI.

¿Residencial no denso?

La posición de Canales parte de una premisa: que permitir menores áreas mínimas por departamento y mayores alturas significa ‘vivir mal’. “La ‘residencialidad’, para nosotros, es una virtud”, afirma.

Pero eso no es necesariamente así. “La ‘residencialidad’ no tiene nada de incompatible con la densificación. Eso muestra miopía respecto a lo que está pasando en las ciudades hoy. ¿Qué encuentras en París? No ves departamentos de 90 m2 salvo que sean de lujo”, dice Andrés Zubiate, gerente general de la inmobiliaria Arteco Perú.

Según el último censo nacional (2017), Miraflores no es —ni cerca— uno de los distritos más densamente poblados de Lima. Está a media tabla,con 10,300 habitantes por km2, detrás de otras 20 jurisdicciones como Breña, Magdalena o San Borja. No obstante, sí es un espacio demandado para departamentos de bajo metraje.

¿Quiénes impulsa esa demanda? “Los jóvenes cuando consiguen su primer trabajo, alquilan o compran departamentos de un dormitorio, de 40 m2. No necesitan ni pueden más. Pasa en países vecinos, como Chile o Colombia. Es tendencia mundial”, explica Zubiate. Para Tassara, que no se permitan áreas menores a los 60 m2 es excluyente.

“Si soy vecino de Miraflores y tengo hijos que quieren independizarse en un departamento de 40 m2, ¿por qué tendrían que mudarse fuera del distrito? Los distritos deben tener la posibilidad de que vivan personas con diferentes necesidades”, afirma el presidente del ASEI.

Canales no está de acuerdo. “Lo que buscamos es que las personas que tienen derecho a tener una vivienda unifamiliar no sean trastornados por edificios multifamiliares”, asegura. Y agrega que solo está abierto a la posibilidad de promover mayor densidad en la zona aledaña al llamado Parque Kennedy y en los solares cercanos a la Av. Santa Cruz.

Pequeños feudos

En las ciudades del mundo que funcionan bien, la densidad es un atributo deseado. No solo genera eficiencias en el traslado de personas y masas críticas para los comercios, sino que evita que las urbes crezcan a lo largo. Esto último ocasiona tráfico y deficiencias en el acceso a servicios públicos.

“A este paso, Lima va a terminar creciendo hasta Punta Hermosa y hasta Huachipa. Eso es totalmente opuesto a la productividad. Más vehículos recorren más kilómetros. Podrían vivir cerca de donde hacen su vida”, dice Zubiate. Canales afirma que recién estará de acuerdo con desincentivar el uso del auto privado “cuando tengamos listo el metro (de Lima)”.

El problema de origen es la subdivisión de Lima en 43 distritos con poder de dictar medidas de ordenamiento urbano (áreas mínimas por departamento, alturas y número de estacionamientos). “Tiene que verse como ciudad. No puede ser que cada distrito tenga un criterio que cambia cada cuatro años”, reclama Zubiate.

Siguiendo esa lógica, la anterior gestión de Lima aprobó el PlanMet2040, que debe servir como lineamiento para toda la ciudad. “No estamos en desacuerdo (con el plan), pero consideramos que Miraflores tiene características distintas (...) Si quieres mayor densidad, existen distritos tan bonitos en Lima que puedes escoger otro lugar”, replica Canales.

Tassara, de ASEI, concluye: “No podemos hacer distritos donde se diga ‘acá estamos completos, no necesitamos a nadie más’ ni ‘acá solo queremos gente rica’”.

Las ferias volverían, pero solo en salones hoteleros

Una medida que la gestión de Canales ha tomado rápidamente es el retiro de algunas de las ferias ambulantes que se realizaban en las calles del distrito. Esto incluye también a eventos de gran envergadura. Por ejemplo, el mes pasado se le negó el permiso a la Asociación Peruana de Agencias de Viajes y Turismo (Apavit) para realizar la Feria Nacional e Interncional de Turismo en el Parque Reducto (entre las Av. Benavides y la Vía Expresa).

Según Canales, que ha sido presidente del gremio turístico Canatur, la política de su gestión será no entregar la vía pública para actividades con fines de lucro.

En cambio, aseguró que las ferias son bienvenidas en tanto puedan hacerse —por ejemplo— en los salones de los hoteles del distrito.

Estos hoy tienen poca ocupación debido a la caída en el ingreso de extranjeros por las protestas.

Canales detalla que hay 20 hoteles en proyecto para desarrollarse en Miraflores.

Trasvase de exfuncionarios a la MML

Canales heredó proyectos de la gestión de Luis Molina plagados de irregularidades. Uno es el ‘SmartCity’, por el cual se ha abierto una comisión investigadora. Ya se habían desembolsado S/7 millones. “Ese proyecto nace cuestionado por la Contraloría”, dice Canales.

Como reportó Gestión (04.01.2023), funcionarios de Molina están yendo a trabajar a la municipalidad metropolitana de Rafael López Aliaga, aliado político de Canales.

“Yo le he puesto nota aprobatoria al doctor Molina, es un buen funcionario y buena persona. Pero no necesariamente la gestión municipal es una sola persona. Si Rafael se lo está llevando, creo que es un profesional competente”, dice Canales, a pesar de lo heredado.