Escribe: Mercedes Araoz, profesora en la Universidad del Pacífico
María, una pequeña empresaria propietaria de un salón de belleza de barrio, compró hace unos cinco años un departamento de dos dormitorios, en un moderno edificio recién construido, en un pujante distrito clasemediero de Lima. María, muy ilusionada, con la inversión que hizo, utilizando buena parte de sus ahorros generados por su trabajo en el salón, se esmeró en la decoración de su departamento, que compartía con su esposo y su pequeño hijo, confiada que su inversión era segura. La construcción era formal y estaba detrás de ella una constructora supuestamente bien establecida, con el aval de un financiamiento bancario. Amarga fue su sorpresa cuando una mañana su departamento amaneció inundado por el desagüe de los pisos superiores, además del nauseabundo olor, todos los pisos levantados, los muebles y artefactos del hogar inutilizables. Tuvo que buscar dónde mudarse y alquilar algo mientras trataba de reparar los daños.
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El daño a su departamento era por un vicio oculto en la construcción del edificio, un fallo estructural del sistema de desagüe que tarde o temprano iba a explotar y que no fue detectado durante la inspección inicial del edificio. La empresa constructora había desaparecido, el banco con el cual tenía el crédito, el que financió el proyecto, apenas aceptó hacerse cargo de daños menores, pues su seguro no cubría ese riesgo, la municipalidad afirmaba que había hecho la inspección. Al final, buena parte de los daños y perjuicios los asumió María, quien perdió en ello su pequeño ahorro para ampliar su negocio.
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Casos como el de María (1) le pueden pasar a cualquier ciudadano que compra una propiedad, a una empresa si compra o manda a construir oficinas, depósitos o un centro comercial; e incluso a los gobiernos, central y subnacionales, cuando adjudican la construcción de una obra pública. Fue por ello que cuando aún era congresista, conversando con mi equipo técnico y varios especialistas, propuse un proyecto de ley (PL) que hacía obligatorio que toda construcción tuviera un seguro contra riesgos de daños ocultos que cubriera al titular hasta por 10 años de entregada la obra.
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El seguro contra riesgos de daños ocultos en edificaciones es una póliza que protege a los propietarios e inversores de bienes inmuebles contra problemas estructurales o de construcción que no fueron detectados durante la construcción o en la inspección municipal del edificio. La póliza cubriría daños estructurales como problemas en la cimentación, estructuras del edificio, paredes y techos. También defectos en instalaciones, como sistemas eléctricos, de fontanería, filtraciones, acumulación de humedad y daños por agua. E incluso gastos legales relacionados a los reclamos por daños y perjuicios. Lamentablemente, con el cierre del Congreso en septiembre del 2019, el PL no entró a debate en la Comisión de Economía y quedó en los archivos del Congreso, como muchas otras buenas iniciativas que se perdieron en el olvido por el desorden político que vivimos hasta ahora.
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Este seguro, tiene la ventaja de ser una solución privada ante un problema de asimetría de información, reduce costos sociales a la comunidad y, más importante aún, puede evitar muertes atribuidas a construcciones defectuosas. Los intereses de propietarios, financiadores, constructores y seguros se alinean para que la obra sea inspeccionada previamente al detalle para evitar los vicios ocultos en la construcción. Los propietarios estarían dispuestos a pagar un pequeño monto adicional –nuestros cálculos estimaron un 2% adicional– para estar tranquilos de que su propiedad conservará su valor y no sufrirá accidentes previsibles. Los financiadores serán los primeros en preocuparse de que no hayan estos vicios ocultos verificando que la inspección de estructuras y de la ingeniería eléctrica y de agua y desagüe estén bien hechas, para evitar los reclamos posteriores de los adquirientes de la propiedad. De igual manera, otros dos actores de este mercado estarán interesados en que las construcciones cumplan con los mejores estándares de calidad: la compañía de seguros, para minimizar cualquier riesgo, y el constructor, que querrá cimentar y preservar una buena reputación para sus proyectos futuros. Adicionalmente, se puede evitar que la corrupción penetre la labor de la inspección municipal, pues no habrá incentivos para hacer trampa.
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El Estado, por otro lado, el mayor constructor del país –que solo tiene seguros en las obras realizadas por APP (asociaciones público-privadas), pero no en la obra pública– podría contrarrestar los costos altísimos no recuperables frente a estas fallas. Finalmente, es un aliciente a la inversión inmobiliaria pues la hace financieramente más rentable a largo plazo.
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Si queremos evitar casos como el desplome del techo de un centro comercial, como ocurrió en Real Plaza de Trujillo, o la caída de más puentes (lamentables hechos que provocaron trágicas muertes), o la inundación del departamento de María, un seguro contra riesgos de daños ocultos, al ofrecer una cobertura contra problemas imprevistos y costosos, es una herramienta imprescindible para proteger el patrimonio de las familias, empresas y gobiernos, que es la plata de todos. En esta simple herramienta podremos evitar la pérdida inútil de vidas y recursos, reducir la corrupción y devolver la confianza en el mercado inmobiliario. Lanzo la iniciativa para que algún congresista o el Ejecutivo la retome.
1. La historia de María es real, fui una de sus clientas. Compró su departamento en Magdalena.
