Los inversores en Chile se preparan para una inusitada avalancha de edificios comerciales que llegarán al mercado al tiempo que dos de los mayores fondos de inversión inmobiliaria del país están a punto de liquidarse.
Carteras inmobiliarias por valor de US$ 552 millones pertenecientes a fondos gestionados por pesos pesados como Toesca SA y Banchile Inversiones, podrían pronto salir a la venta debido a las recientes votaciones de los accionistas. Esto genera inquietud de que se avecina un círculo vicioso en Chile. Los bajos precios empujaron a los inversores a abandonar y liquidar sus inversiones inmobiliarias, pero la próxima oferta repentina de edificios podría empujar los precios aún más a la baja.
“Creemos que efectivamente se hará más difícil vender archivos si hay abundancia de activos a la venta”, afirmó Augusto Rodríguez, responsable inmobiliario de Toesca, donde inversionistas han confirmado la liquidación de uno de sus fondos inmobiliarios con una cartera valorada en US$ 215 millones.
Sin embargo la compañía cree “mucho en la calidad de nuestros activos y, por lo mismo, estamos convencidos de que hay y habrá mucho interés por ellos”, afirmó Rodríguez.
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Junto a Toesca, Banchile podría enfrentar su liquidación en diciembre luego de que un grupo de accionistas votara a favor de retirarse de un fondo inmobiliario con activos por valor de US$ 337 millones, rechazando la extensión propuesta por la empresa. Banchile, que declinó hacer comentarios para esta nota, aún podría proponer otra prórroga con nuevos términos para intentar evitar la liquidación.
En conjunto, las liquidaciones pueden significar una prueba poco común para el gélido mercado inmobiliario chileno. El país ha visto pocas propiedades comerciales —incluidos edificios de oficinas, tiendas minoristas y almacenes— ponerse a la venta en los últimos años debido al impacto mundial de las altas tasas de interés.
Las ventas forzadas podrían demostrar que la demanda es tan mala como algunos observadores piensan, o podrían representar una gran oportunidad para el raro inversionista que también tiene mucho dinero en efectivo. De cualquier manera, liquidar los fondos llevará años.
“La velocidad a la que se pueden vender los inmuebles puede disminuir si la demanda no acompaña el aumento de la oferta”, dijo por correo electrónico Juan Enrique González, socio de la firma inmobiliaria Valor Raíz. “Creo que ese es el mayor riesgo en este caso ya que la mayoría de estos activos son de alto valor y ese es en sí mismo un mercado reducido”.
La noticia de la liquidación que empezó en Toesca también ha sacudido a otros fondos inmobiliarios. Independencia SA, otra administradora de activos, estaba preparando una nueva venta bono para su fondo inmobiliario cuando se dio a conocer la liquidación de Toesca en mayo. Eso le obligó a retrasar la venta por lo que ahora califica de noticia “alarmista”.
“Generó mucha incertidumbre y nos obligó a suspender la colocación para explicar al mercado la real situación”, afirmó el gerente general de Independencia, Juan Pablo Grez, en una entrevista. Su fondo, que gestiona propiedades valoradas en US$ 1,200 millones, no se enfrenta a una votación en el corto plazo que podría llevarlo a su liquidación.
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El meollo del problema para los administradores de fondos locales es que las tasas elevadas, las largas esperas para adquirir permisos y los altos costos de construcción pueden crear obstáculos para mantener los fondos a flote, dijo Nicolás Gellona, administrador de activos inmobiliarios de LarrainVial SpA.
Una forma de cubrir esos factores es internacionalizarse. Los administradores de fondos chilenos están mirando cada vez más a los mercados internacionales, incluidos Estados Unidos, Perú, México y España. La proporción de activos inmobiliarios que LarrainVial administra fuera de Chile subió al 40% este año, en comparación con un 10% en 2021, dijo Gellona por correo electrónico.
Sin embargo, los gestores de fondos están viendo algunos focos de recuperación entre los activos afectados desde la pandemia, mientras que otras áreas no se han visto afectadas en absoluto. Centros de distribución utilizados para cumplir con pedidos de comercio electrónico representan más de la mitad de la cartera de bienes raíces de Independencia y Grez dijo que no han visto caer la demanda.
El ejecutivo estima que para el fondo de Independencia, y otros fondos con vencimiento en los próximos cuatro o más años, la situación del mercado será más normal y el sector inmobiliario tendrá más liquidez. “Nuestro equipo es lo suficientemente creativo para hacer muchas cosas”, dijo Grez. “Tenemos muchas ideas en la cabeza para plantearlas como alternativa a la disolución completa del fondo”.
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