Ciudad de México contraataca de cara a la gentrificación. Recientemente, el Congreso de la ciudad aprobó una legislación que limita efectivamente los aumentos de alquiler e introduce nuevas regulaciones para tratar de enfriar un mercado inmobiliario que ha atraído una creciente demanda de locales y extranjeros.
Las medidas, dijo el alcalde en funciones Martí Batres del partido gobernante de izquierda Morena, son un “acto de justicia social” que detendrá los abusos. “La gentrificación no es buena en ningún caso para la ciudad”, afirmó otro alto funcionario, agregando que “la debemos combatir”.
La escasez de viviendas y la asequibilidad de los alquileres son uno de los principales desafíos para las autoridades en cualquier lugar, en particular cuando afectan a los residentes de ingresos bajos y medios, y la capital de México no es la única que intenta abordar el problema con controles de precios.
Desde Berlín hasta Barcelona y Ámsterdam, otras ciudades y naciones ricas han intentado enfoques similares o incluso más estrictos. En julio, la Casa Blanca lanzó un plan para imponer topes del 5% a los alquileres en alrededor de 20 millones de unidades de apartamentos.
Sin embargo, casi ninguna de estas estrategias termina creando más viviendas asequibles. Esto se debe a que intentan contener los precios en alza con medidas que limitan la oferta, lo que tarde o temprano significa menos casas en el mercado y presiones adicionales sobre los precios. Es economía básica.
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El nuevo gobierno de Ciudad de México que asuma el 5 de octubre debe reconocer los límites de esta política y concentrarse en lo que puede controlar: reducir la burocracia de la construcción, hacer más rápida la entrega de los permisos y la corrupción asociada, relajar los códigos de zonificación para permitir edificios más altos y viviendas sociales y promover más crédito para los trabajadores esenciales. Todas esas son medidas que deberían conducir a la construcción de más unidades.
La evidencia de que las restricciones de la oferta en el mercado inmobiliario terminan siendo contraproducentes es contundente. Tomemos el caso de Buenos Aires, que en 2020 aplicó una nueva ley que buscaba dar a los inquilinos mayores protecciones: los contratos de alquiler tenían una duración obligatoria de al menos tres años y los aumentos de precios se permitían solo anualmente y a través de un índice que mezclaba la inflación con el crecimiento salarial, lo que reducía el atractivo de poner en renta las propiedades.
Las nuevas barreras hicieron que fuera casi imposible terminar los acuerdos antes de tiempo, lo que agregó rigidez al mercado. Agravado por la atropellada situación macroeconómica de Argentina, que vio la inflación dispararse a niveles de tres dígitos, el resultado fue una caída masiva de las unidades disponibles, con los propietarios dejando una de cada siete casas vacías en lugar de alquilárselas a posibles inquilinos ansiosos, de acuerdo con algunos reportes.
Esa situación se está revirtiendo drásticamente ahora que el presidente libertario Javier Milei ha eliminado esas restricciones. Su decreto desregulatorio de finales del año pasado permite que los alquileres se pacten libremente, con aumentos regulares a lo largo del año para compensar a los propietarios por una inflación que continúa alta. El contrato mínimo de tres años fue eliminado y ahora es legal que los alquileres se pacten en dólares estadounidenses, lo que le brinda más seguridad financiera a ambas partes.
El resultado es un renovado auge de los listados de alquileres en la ciudad, que han crecido un 170% desde el decreto, mientras que los precios ajustados por inflación cayeron un estimado del 40%, según Federico González Rouco, economista radicado en Buenos Aires de la consultora Empiria.
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“No sirve legislar solo con buenas intenciones porque después la realidad del mercado siempre termina prevaleciendo”, me dijo. “Las leyes no cambian el mundo, los incentivos cambian el mundo”.
Esa es una lección valiosa para cualquier política de vivienda. México no tiene los desequilibrios económicos de Argentina y su mercado inmobiliario es diferente, pero las autoridades deberían tomar nota del caso de Buenos Aires y asegurarse de no repetir estos errores.
Con la nueva legislación, los aumentos de alquiler en Ciudad de México no superarán la inflación nacional del año anterior, que en el caso de 2023 terminó en 4.66%, lo que significa que los propietarios pierden efectivamente cualquier posibilidad de ganancias reales, lo que a su vez reduce los incentivos para invertir en mejoras de las propiedades. Bajo la ley anterior, los aumentos estaban limitados al 10%.
Como era de esperar, los desarrolladores no están contentos y argumentan que las medidas perjudicarán la inversión. El resultado, como vimos en la capital argentina entre 2020 y 2023, bien podría ser que los propietarios aumenten el valor inicial de los contratos de alquiler para cubrirse de aumentos menores previstos en el futuro, o que simplemente cobren más por costos asociados, como las expensas mensuales. Otros podrían optar por vender sus casas o suspender proyectos de construcción e invertir en cambio en bonos del gobierno que todavía ofrecen cerca del 11%, el doble de la tasa de inflación.
Todos estos incentivos negativos son el resultado de un diagnóstico erróneo. El hecho es que Ciudad de México está sufriendo un colapso en la construcción de viviendas. Solo si se reanuda la construcción a un ritmo mucho más rápido se podrán controlar los alquileres. Según cifras oficiales, en lo que va de año, en la ciudad se han construido solo 563 viviendas nuevas, aproximadamente un tercio del volumen que se produjo hace una década durante el mismo periodo.
Incluso si se tienen en cuenta las propiedades desarrolladas sin permisos o sin registrar, esa cifra está muy por debajo de las 60,000 viviendas que se estima que la ciudad necesita construir cada año para satisfacer la demanda, afirma Leonardo González Tejeda, experto en bienes raíces que dirige la plataforma de datos Algorym en México.
Con tal desajuste entre la oferta y la demanda, los precios de las propiedades aumentaron un 33% en promedio en los últimos cinco años, incluso cuando la ciudad perdió alrededor del 3% de su población. Las tasas de interés hipotecarias más altas también llevaron a los compradores potenciales a permanecer en el mercado de alquiler durante más tiempo.
Y los enormes aumentos en los costos básicos de los materiales, la mano de obra y el terreno, junto con las restricciones gubernamentales a los permisos, impulsaron a los promotores a centrarse en proyectos de alta gama, abandonando la inversión muy necesaria en viviendas populares.
Como parte de la nueva legislación, el Congreso también pide a la ciudad construir viviendas sociales para promover alquileres baratos para los ciudadanos de menores ingresos, como si eso no fuera parte ya de las funciones de cualquier autoridad local, particularmente en una de las ciudades más grandes del mundo.
Atacar un concepto tan suelto como la gentrificación es retóricamente satisfactorio, políticamente eficaz y, sin duda, requiere menos tiempo que diseñar y ejecutar un costoso plan general de expansión de la vivienda, que puede llevar años o incluso décadas. Pero no hay atajos: si Ciudad de México (o cualquier otra metrópoli importante) quiere resolver seriamente sus preocupantes problemas de alquiler, debe construir más y restringir menos.
Por Juan Pablo Spinetto
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