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El desarrollo inmobiliario de vivienda para renta es un negocio muy poco explorado en el Perú. A mediados de año se anunció una iniciativa que será destinada exclusivamente al alquiler de departamentos, tendencia que empieza a mostrar una trayectoria creciente ante la brecha residencial vigente en la capital limeña.
El proyecto Modo, de la inmobiliaria Líder, por ejemplo, se ubicará en San Miguel y apunta a captar la demanda de viviendas de estudiantes universitarios de las casas de estudios de la zona (PUCP y San Marcos).
Armando Paredes es una firma inmobiliaria que también tiene entre sus planes este tipo de desarrollo. En la actualidad, dentro de su pipeline de proyectos, cuenta con tres iniciativas mixtas que estarán en Barranco, Miraflores y San Isidro. Cada uno de estos tendrá un componente de vivienda para renta.
"Aún no hemos definido el formato", comenta Thait Chang-Say, fundador y CEO de Armando Paredes. El público para estos proyectos, afirma, es diverso. Pueden desarrollarse inmuebles dirigidos a estudiantes, profesionales jóvenes, familias jóvenes, roommates, etc.
En la práctica, se trata de edificios de vivienda en la que solo existe un propietario: la empresa inmobiliaria. Y, como veremos más adelante, esto genera diversas ventajas para los inquilinos.
Mercado regional
Si bien en Perú este giro de negocio inmobiliario aún se encuentra en etapas tempranas, en la región ya hay países que muestran un mercado joven de desarrollo inmobiliario de vivienda para renta.
Santiago de Chile es el líder. El desarrollo allá cuenta con al menos cinco años y ya existen más de 30 edificios de vivienda para alquiler operando. "Además, hay una cantidad considerable de nuevas iniciativas en construcción", afirma Chang-Say.
En Colombia también hay inversionistas que han incursionado en este negocio. Sin embargo, a diferencia de Santiago de Chile, donde los proyectos están dirigidos a los sectores medio y medio bajo, en Bogotá las iniciativas que han empezado a operar están enfocadas en el sector alto.
"En Lima la tesis de inversión aún no está resuelta. Hemos identificado que existe una demanda, pero aún hay asuntos por definir", indica el CEO de Armando Paredes.
Beneficios
Los proyectos inmobiliarios de vivienda para renta ofrecen ciertas ventajas para los inquilinos. Por ejemplo, al ser un solo propietario, los procesos de alquiler son más flexibles y los precios en una misma unidad son más homogéneos.
De otro lado, el pago de alquiler y el de servicios pueden agruparse, de modo que los inquilinos solo tendrían que pagar uno o dos recibos.
El desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda para renta podría recibir un impulso adicional del despegue que hoy están mostrando los Firbi y Fibra. Es una de las posibilidades que pueden tener los inversionistas, considera Rodrigo Arróspide, managing partner de W Capital.
Sin embargo, la regulación aún no es del todo favorable para este tipo de iniciativas, opina Ricardo Arbulú, gerente general de Ciudaris.
"Aún falta que el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) evalúe la inafectación del IGV para el alquiler de vivienda", comenta sobre este tipo de proyectos.
El ejecutivo explica que en la actualidad una persona natural que pone en alquiler un departamento solo paga un 5% por concepto de Impuesto a la Renta. Sin embargo, si una firma promotora inmobiliaria empieza a desarrollar proyectos de vivienda para renta, tendría que pagar un 30% por concepto de Impuesto a la Renta además del 18% de IGV.
"El marco actual hace que sea más rentable alquilar para una persona natural que para una empresa. Eso es un desincentivo", afirma Arbulú.
Finalmente, recomienda que es necesario desarrollar un know how antes de emprender grandes iniciativas. “Primero debe iniciarse en menor escala para luego pasar a proyectos de mayor envergadura”, puntualiza.