El pasado 27 de diciembre del 2024 el Ministerio de Vivienda emitió una resolución con un proyecto de derogación del reglamento de la Vivienda de Interés Social (VIS), el cual fue publicado en septiembre del 2023 (Decreto Supremo Nº 006-2023-Vivienda). El proyecto de derogación fijó un plazo de 15 días calendario para recibir comentarios, tras lo cual será oficializado.
El proyecto de derogación del reglamento de la VIS también dispone que una vez oficializado ello, el Ministerio de Vivienda en un plazo de 60 días calendario publicará un nuevo reglamento de la VIS.
En la exposición de motivos del proyecto de derogación del reglamento de la VIS se indica que se toma esta medida para adecuarse a lo dispuesto por el Tribunal Constitucional (TC), tanto en su sentencia N° 302/2023, de junio del 2023, como en el auto de ejecución publicado en septiembre del 2024, el cual declaró nulo algunos artículos del reglamento de la VIS y con ello dejó sin efecto la medida de promoción para que las municipalidades permitan la construcción de edificios más altos (Gestión 01.10.2024). Es decir, la medida de promoción consistía en que si un municipio permitía construir más pisos de lo regulado en su norma, podía recibir más fondos, equivalente al 2.5% del valor de esa construcción adicional.
El TC tomó esta decisión pues recordó que “la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones, son competencias municipales exclusivas”, por lo que no debían ser reguladas vía el Ministerio de Vivienda.
Inversión inmobiliaria en riesgo
El anuncio de la próxima derogación del reglamento de la VIS ha generado incertidumbre en el sector inmobiliario, lo cual podría frenar las inversiones hasta que se tenga claridad sobre la nueva normativa que se vaya a emitir, advirtió Cecilia Lecaros, directora ejecutiva de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú).
“Siempre la derogación de un reglamento genera incertidumbre, por no tener una seguridad jurídica. Cuando tu haces un banco de tierras, generas un compromiso con un fondo de inversión y desarrollas un proyecto, lo haces sobre una normativa vigente; y si a la mitad del camino cambian las reglas de juego, es una incertidumbre que se genera en el sector inmobiliario y es perjudicial”, subrayó Lecaros.
Para la ejecutiva, el plazo de 60 días para emitir un nuevo reglamento resulta demasiado extenso, por lo que además se generará un vacío legal para el sector. “Yo hubiera presentado el nuevo reglamento junto con la derogación del anterior, para no tener ese vacío legal que generará incertidumbre”, agregó Lecaros, quien también ha sido viceministra de Vivienda.
Durante esos 60 días “no tendremos un reglamento que nos dé visos sobre por dónde irá la Vivienda de Interés Social, por lo que se generaría un retraso en la generación de VIS para la oferta del segundo semestre del 2025 y el 2026″, estimó la vocera de ADI.
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Por su parte José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), coincidió en que el vacío normativo afectaría las decisiones de inversión del sector.
“Estamos insistiendo con el ministerio, para que no exista ese vacío legal, y pueda emitirse el nuevo reglamento a la par de la derogación del anterior. Y si hubiera el vacío, que sea el menor tiempo posible”, señaló Espantoso.
Para generar menor incertidumbre en el sector, el Ministerio de Vivienda podría haber optado por modificar el actual reglamento de la VIS, eliminando solo los artículos declarados nulos por el TC, sin tener que derogarlo en su totalidad, sugirió Andrés Devoto, especializa en temas inmobiliarios del estudio Muñíz.
“Las disposiciones que el TC declaró nulas son específicas; gran parte del reglamento está acorde a la ley y se podía conservar. Lo óptimo hubiera sido modificar algunas partes del reglamento y no eliminarlo todo”, remarcó.
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Al plantear la derogación, se deja a entrever que desde el ministerio se buscan hacer más cambios a la regulación de la VIS, además de lo dispuesto por el TC, lo cual genera incertidumbre en el sector inmobiliario.
“Muchas de las cosas del reglamento eran buenas; tenía vivienda para arrendamiento, programas de vivienda, lotes con servicios, techo propio, regeneración urbana. Habrá que ver ahora para dónde va el nuevo reglamento”, anotó Devoto.
La definición de viviendas de interés social
Sobre los temas claves que debe tener el nuevo reglamento de la VIS, José Espantoso, presidente de ASEI, subraya la necesidad de una definición adecuada de la VIS y de los apoyos vía subsidios que recibirá.
“Será importante definir bien qué es Vivienda de Interés Social y hasta dónde va a ser el alcance de las ayuda a las familias que da el gobierno, para que puedan completar su inicial y obtener un crédito”, agregó Espantoso.
El dato. ASEI ha propuesto al Ministerio de Economía conformar una mesa ejecutiva intersectorial para implementar medidas que fomenten el desarrollo de viviendas formales. En ese marco, una propuesta busca un mecanismo de incremento anual de los subsidios destinados a la VIS, indicó José Espantoso, presidente de ASEI. “Hoy producimos 40,000 viviendas al año y para cerrar el déficit habitacional debemos producir 200,000. Para lograrlo, se debe acompañar con un crecimiento de los subsidios”, anotó.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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