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El interés por hacerse de la casa propia retomó su fuerza desde que el confinamiento por la pandemia se empezó a flexibilizar, debido al interés de las familias por tener mayores espacios. Este se mantiene, pero la coyuntura está generando que la mirada de los compradores no se pose solo en nuevos proyectos, sino en viviendas de segundo uso.
“La venta no está estancada, se vende, pero lo que está pasando es que se mueve hacia las viviendas de segundo uso, que son una competencia directa para los proyectos desde hace unos meses y la tendencia es a que esto se acreciente”, señala Luciano Barredo, gerente de Marketing de Navent (dueños de Urbania).
Es que antes, cuando se quería comprar una vivienda se conseguía un proyecto que podía competir en precio con una vivienda de segundo uso, pero ahora al comprar se tienen mayores costos y las opciones de un departamento de 5 a 10 años de construido es más rentable.
“El gran problema del proyecto nuevo es que está comprando los materiales al tipo de cambio de la fecha, cuando hace 10 años podía estar a S/ 2.80, por ejemplo”, dijo.
Factores
Cuanto menos se puede pagar por una vivienda de segundo uso (respecto a una nueva) depende de muchos factores. El precio del metro cuadrado en teoría debería valer lo mismo, pero ahí entran a tallar otros aspectos, sostuvo Barreda.
“Un departamento puede tener 10 años, pero ya tuvo mejoras y tiene otros acabados que son de primera, son varios factores que pesan, incluso más allá que el metraje”, explicó el ejecutivo.
Incluso, anotó, se pueden encontrar viviendas de mayor metraje por menos precio que un proyecto.
“La pandemia nos ha afectado tanto que se toma en cuenta el factor necesidad de la persona, qué tanta urgencia tenga para vender la vivienda o requerir liquidez, hemos visto casos de usuarios que dejan sus propiedades y han hecho descuentos de US$ 30 mil o hasta US$ 50 mil”, agregó.
La clave suele ser en muchos casos la negociación, ya que el margen para hacerlo y alcanzar el precio objetivo es mayor sobre una vivienda con antigüedad frente a un proyecto nuevo, indicó.
A esto se suma que los bancos están cada vez más duros a la hora de otorgar un crédito hipotecario debido a que, por pandemia, las personas ahora representan un riesgo mayor para el banco, aún esté bien frente al sistema financiero.
¿Dónde se está dando más esta competencia? En Lima Tradicional, en distritos como San Borja, Miraflores y Surco, por ejemplo. “En esa zona hay muchos proyectos, aunque Lima Moderna también es importante. Pero si voy por los distritos antes mencionados se ve con mucha frecuencia los letreros de ‘se vende’”, comenta.
Baja de precios
El ejecutivo reconoce que en la última feria que se ha realizado -la ExporUrbania Online- se han ofrecido descuentos, en promedio, de US$ 15 mil que no se está dando muy seguido.
“Lo cierto es que los precios de los proyectos nuevos no han caído de una manera drástica, puede ser un 10% como máximo. Quien compra un departamento cree que la única inversión en el departamento es la construcción, pero muchos materiales se importan, y por ende con el alza del dólar todo empieza a afectarse”, refiere.
Es así que algunos desarrolladores invertían mucho en interiores y ahora ven cómo no bajar la calidad y apariencia tratando de emplear otros materiales que les permitan reducir costos. “Con eso puede ser menor el precio de un proyecto nuevo”, agregó el ejecutivo.
Regulaciones frenan compra de terrenos
Consultado sobre si los desarrolladores siguen en la búsqueda de terrenos para nuevos proyectos, el gerente de Marketing de Navent indicó que sí, aunque algunos optan por no hacerlo. “El problema son las regulaciones que hay en cada municipalidad. Antes como no estaba tan regulado, se podían levantar edificios de 10 pisos en una zona residencial, ahora en algunos distritos no son más de cuatro o cinco pisos, y esos niveles para algunos proyectos no llegan a ser rentables, ya que algunas empresas tienen que hacerlo más por volumen que por unidad, salvo sea un departamento boutique y eso es más en los distritos más top de Lima”, explicó.
Cifras y datos
Venta. En el reporte de Urbania al mes de setiembre, los precios de venta subieron 8.1% en lo que va del año.
Alza. Las unidades en construcción son las que registran mayor incremento en el año, de 12%.
Extremos. En venta, Barranco es el distrito con departamentos más caros (S/ 9,484 por metro cuadrado). San Martín de Porres es el más económico (S/ 3,257 por metro cuadrado).
Alquileres. El precio medio de alquiler de un departamento de 100 metros cuadrados en Lima se ubica en S/ 2,610 por mes, acumulando un alza de 5.8%.
