El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana cerró el 2025 con uno de sus mejores desempeños de los últimos años. Según el reporte anual de Real Estate Data Analytics de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), se vendieron 24,713 viviendas, lo que representó un crecimiento de 19% frente a 2024. Este resultado se dio en un contexto de precios estables —con un alza acumulada de apenas 3% desde enero de 2024— y permitió alcanzar una facturación histórica superior a los S/ 11,000 millones, consolidando al sector como uno de los principales motores de inversión urbana del país.
Durante 2025, este desempeño estuvo acompañado por una mayor profundidad del mercado, reflejada en la presencia de 259 inmobiliarias activas y 1,199 proyectos en comercialización. A ello se sumó un crecimiento significativo del stock, que pasó de 43,654 unidades promedio en 2024 a 51,031 unidades promedio en 2025, es decir, un incremento cercano al 17% en la oferta disponible.
Pese al aumento de inventario, la demanda se mantuvo activa. La absorción promedio mensual en Lima subió de 3.97% a 4.04%, confirmando que el mercado logró sostener su ritmo de colocación incluso con mayor volumen de proyectos en vitrina.
DEMANDA SE CONCENTRA EN DEPARTAMENTOS DE 60 A 70 M² Y 2 A 3 DORMITORIOS
El ajuste del mercado hacia un crecimiento más racional se evidenció con claridad en el tipo de producto que concentró la mayor parte de las operaciones. Durante 2025, la demanda se concentró en viviendas de tamaño intermedio, con un área promedio vendida de 65.9 m², destacando especialmente el rango de 60 a 70 m², que representó cerca del 30% de todas las unidades vendidas.
En términos de distribución por dormitorios, los departamentos de 2 dormitorios lideraron las preferencias con 39.9% de las unidades vendidas, seguidos muy de cerca por los de 3 dormitorios, que representaron 38.6% del total, consolidando a estos formatos como el corazón del mercado limeño.
El mercado inmobiliario de Lima vendió 24,713 viviendas en 2025, con un crecimiento anual de 19% y récord histórico en valor de ventas.
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Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, remarcó durante la presentación del informe que casi el 80% de lo vendido corresponde a unidades de dos y tres dormitorios, lo que confirma que en el Perú se compra principalmente vivienda para uso familiar y no tanto para inversión.
Aunque los formatos familiares siguen dominando el mercado, también se identifica una diversificación progresiva del perfil del comprador. Los departamentos de un dormitorio pasaron de representar 13.3% de las ventas en 2021 a 22.0% en 2025, reflejando una mayor presencia de jóvenes independientes e inversionistas.
Este patrón ha impactado directamente en el diseño de los nuevos proyectos inmobiliarios, que hoy privilegian metrajes optimizados y mejor distribución interior. No por casualidad, el ticket promedio de venta se ubicó alrededor de S/ 456,000 para departamentos de aproximadamente 66 m², un nivel que se ha mantenido estable en los últimos cinco años, reforzando la previsibilidad del mercado.
LIMA MODERNA LIDERA VENTAS Y LIMA SUR ACELERA SU CRECIMIENTO
A nivel territorial, el desempeño del mercado mostró una marcada diferenciación por zonas. Lima Moderna se consolidó como el principal eje del negocio inmobiliario formal, al concentrar 9,516 unidades vendidas en 2025, lo que equivale a cerca del 38% del total del mercado limeño.
“Casi la mitad de lo que se vende en Lima está en Lima Moderna”, remarcó Gálvez, al señalar que esta zona, junto con Lima Top y Lima Centro, concentra estructuralmente el movimiento inmobiliario de la capital.
Sin embargo, el mayor dinamismo relativo se observó en Lima Sur, que registró un crecimiento de 48% interanual en unidades vendidas, posicionándose como la zona de mayor expansión porcentual del mercado inmobiliario en Lima.
La Vivienda de Interés Social representó más del 68% de las ventas inmobiliarias en Lima. (Foto: Andina)
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En contraste, Lima Este fue la única zona que mostró una variación negativa en ventas (-1% interanual), aunque su caída en absorción se explica más por el incremento del stock que por una contracción real de la demanda.
“En Lima Este las ventas prácticamente no se movieron, pero el stock subió, por eso cae el índice de absorción”, explicó la ejecutiva.
Un caso particular es el del Callao, que duplicó sus ventas al pasar de 198 a 398 unidades vendidas. No obstante, su índice de absorción retrocedió ligeramente debido al fuerte aumento del inventario.
Gálvez precisó que este comportamiento se debe al ingreso de solo tres proyectos que incorporaron más de 1,000 unidades nuevas al mercado chalaco, elevando el stock de unas 500 a cerca de 1,400 unidades.
Además, destacó que el Callao es hoy el único distrito con una ordenanza específica para Vivienda de Interés Social, lo que ha favorecido el desarrollo de proyectos de ticket pequeño y áreas reducidas.
Este comportamiento confirma que el crecimiento inmobiliario limeño no ha sido homogéneo, sino que responde a dinámicas diferenciadas entre volumen absoluto, crecimiento relativo y rotación de inventario.
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL CONCENTRA MÁS DEL 68% DE LAS VENTAS DEL MERCADO
Uno de los datos más relevantes del cierre de 2025 es la consolidación de la Vivienda de Interés Social (VIS) como eje central del mercado inmobiliario limeño. El 68.1% de las ventas y el 65% de la oferta total correspondieron a viviendas dentro de los rangos VIS.
Según Gálvez, el 72% de lo vendido y el 70% de lo ofertado se concentra en rangos de precios que coinciden con los niveles de la VIS, lo que demuestra que la gran mayoría de lo que se mueve en el mercado está en estos estratos.
Además, cambios normativos recientes han eliminado el denominado rango 5 desde abril de 2025, por lo que los proyectos actualmente en ese segmento responden a aprobaciones previas.
“Por eso es tan importante fomentar que siga existiendo la Vivienda de Interés Social y una política habitacional activa, porque este es el mercado que realmente necesita vivienda”, enfatizó la ejecutiva.
UN MERCADO SALUDABLE, PESE AL RUIDO ELECTORAL
Más allá de las cifras anuales, el comportamiento estacional del mercado inmobiliario limeño se mantiene dentro de patrones históricos: caída en diciembre, repunte en el primer trimestre y ajuste a mitad de año.
Gálvez explicó que diciembre de 2025 fue particularmente bajo —1,700 unidades frente a un promedio mensual anual de 2,060— y lo atribuyó a la cercanía del proceso electoral. “La compra de una vivienda es una decisión de largo plazo y, cuando hay elecciones cerca, muchos prefieren postergarla hasta tener mayor certeza”, señaló.
No obstante, recalcó que este comportamiento no altera la tendencia estructural positiva del mercado ni su carácter saludable.
FINANCIAMIENTO, EMPLEO Y CONFIANZA SOSTIENEN LA EXPANSIÓN DEL SECTOR
Finalmente, el desempeño del sector se apoya en fundamentos macroeconómicos sólidos. Las expectativas económicas se ubicaron en terreno optimista y la población adecuadamente empleada siguió mostrando una tendencia positiva, ampliando la base potencial de demandantes de crédito hipotecario.
“Hoy tengo más masa crítica a la cual darle un crédito hipotecario”, explicó Gálvez, al resaltar el crecimiento de la PEA formal y la reducción del subempleo.
En paralelo, las tasas promedio de créditos hipotecarios se mantuvieron estables en torno al 7.9% y la morosidad hipotecaria se ubicó por debajo del 3%.
Cabe precisar que ante la estabilidad de las tasas de interés de crédito hipotecario, la competencia entre las instituciones financieras se basa en las diferentes condiciones de acceso al crédito, tales como plazo, o esquemas de ahorro programado para calificar a clientes sin ingresos formales tradicionales.
Según la gerente de CODIP, hoy la competencia entre bancos ya no pasa tanto por la tasa, sino por las condiciones de acceso al crédito, como facilidades para la cuota inicial o esquemas de ahorro programado para calificar a clientes sin ingresos formales tradicionales.
También advirtió que, en segmentos como Techo Propio, muchas familias terminan recurriendo a créditos de consumo con tasas muy altas por facilidad de acceso, lo que revela la necesidad de simplificar y fortalecer los productos hipotecarios sociales.
En conjunto, estos indicadores permiten anticipar que el mercado inmobiliario limeño continuará mostrando una evolución positiva y ordenada en los próximos trimestres, siempre que se mantenga la estabilidad macroeconómica y se refuercen las políticas de acceso a vivienda para los segmentos medio
