En el Cercado de Lima, cruzada por importantes avenidas como Óscar R. Benavides (conocida como Colonial), Argentina y Venezuela, el desarrollo inmobiliario cobra cada vez mayor velocidad (1.7 proyectos se inician cada mes). Por la potencialidad de la zona de exfábricas, dichos corredores muestran alta perspectiva para afianzarse como un polo de condominios. En entrevista con Gestión, la presidenta de Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), Ana Cecilia Gálvez, destacó que el número de proyectos de viviendas se ha duplicado en los últimos siete años a lo largo de la Av. Colonial y su entorno cercano, mientras que las unidades en oferta aumentaron hasta en 70%. ¿Cómo se encuentra el precio de terrenos y departamentos, y en qué zonas con grandes extensiones se avizoran próximas edificaciones?
Al respecto, afirmó que la avenida Colonial, cuyas primeras cuadras inician en una arista de la Plaza Dos de Mayo, son una zona industrial por tradición, pero el crecimiento natural de la ciudad ha hecho que las fábricas se alejen de ese céntrico sector. “Un punto a favor es que la conectividad ya está”, agregó.
Por su parte, Lucy Mier y Terán, presidenta del sector Bienes Raíces del Gremio de Servicios de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), señaló que la salida de las instalaciones industriales de dicha vía viene siendo alentada por el atractivo de operar no solo en el sur, sino también ahora en el norte de Lima.
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“Muchas fábricas están viendo la posibilidad de migrar al norte chico, porque las empresas en su gran mayoría exportan, y el Puerto de Chancay ofrece la posibilidad de hacer más cercano a la salida de otros lugares”, aseveró.
Por su acceso al puerto del Callao, recordó que la avenida Colonial históricamente atraía a las fábricas. Sin embargo, con el desarrollo del megapuerto de Chancay (Huaral), destacó que habrá una mayor captación de desarrollos de industrias. “Esto significa abandonar grandes extensiones de terrenos de 1,200 a 2,000 metros cuadrados y destinado para desarrollos de condominios donde se pueden levantar cinco torres de hasta 20 pisos”, detalló Mier.
Mayor oferta de viviendas
En medio de esa tendencia, la oferta de viviendas en el Cercado de Lima aumentó de 2,800 a 4,200 unidades del primer semestre de 2023 al mismo periodo del presente año, es decir un 52%. “El suelo en esta área es atractivo. Las industrias se están yendo, tiene conectividad. El comportamiento ha sido muy bueno”, destacó Gálvez.
Solo en la avenida Colonial, el desarrollo inmobiliario es cada vez más evidente.
“Hay aproximadamente 20 desarrollos inmobiliarios que se vienen dando en la avenida Colonial y cada vez son más en la avenida Argentina y Venezuela. Lo bueno es que el tipo de desarrollo puede ser mixto, es decir parte comercial en el primer piso y vivienda”, agregó Mier y Terán.
El 64% de la actual de la oferta, según ASEI, corresponde a proyectos en construcción.
Los precios y demanda en el Cercado de Lima
Entre el 2017 y 2024, el precio del metro cuadrado de departamentos en el Cercado de Lima y, principalmente, en la avenida Colonial, aumentó 12% de S/4,741 a S/5,312; y el promedio de pisos por edificio también se incrementó de 15 a 19, según la ASEI.
Las unidades de 30 m2 con un dormitorio rondan los S/200,000, mientras que las unidades de 50 m2 que incluyen dos dormitorios bordean los S/300, 000. Por su parte, las viviendas de 70 m2 con tres dormitorios alcanzan en promedio los S/360,000. Los departamentos con mayor demanda (57%) tienen 65 m2 y cuentan con tres dormitorios. En segundo lugar, las preferencias apuntan a unidades de entre 75 m2 y 55 m2.
En tanto, el valor del m2 del terreno en esa vía oscila entre los US$800 y US$2,000, dependiendo del factor altura.
Sobre el perfil del comprador, la ASEI detalló que 88% de todas las ventas corresponde a unidades de tres dormitorios y que la demanda proviene de familias, cuyo jefe de familia tiene aproximadamente 40 años. “El perfil socioeconómico predominante es C, B-, con un ticket promedio de S/350,000 y un valor máximo de departamentos de hasta S/400,000″, indicó el gremio.
Factor altura
Los desarrolladores inmobiliarios están en constante búsqueda de terrenos de exfábricas, pero no todos permiten la posibilidad de construir edificios de altura, factor predominante para una mayor rentabilidad. En la avenida Colonial, por ejemplo, mientras más alejado del aeropuerto estén los terrenos, la preferencia será mayor por los parámetros de edificación.
En zonas más cercanas al Centro de Lima, la altura promedio llega hasta los 20 pisos, mientras que en la avenida Faucett cerca del Callao, los proyectos no exceden de 12 pisos debido a un factor normativo.
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“Si tú mides la avenida Colonial (ancho), podrías hacer edificios recontra altos, pero no se hace más de 18 pisos porque tienes el aeropuerto cerca y existe el cono de vuelo. Hay un espacio que no puede ser interrumpido por una construcción porque los aviones necesitan para partir y aterrizar. A medida que te alejes de la avenida Faucett (cerca al Jorge Chávez), puedes hacer más altura”, explicó la representante de ASEI.
Elementos a favor y en contra
Entre los factores que favorecen el desarrollo inmobiliario en la avenida Colonial, se encuentran la conectividad como punto clave, destacó Gálvez. Dicha vía cuenta con servicios públicos disponibles como agua, desagüe y electricidad, además de infraestructura vial. Una vez que las fábricas se trasladen, la reconversión del área se realiza rápidamente, enfatiza.
“En la ubicación de la Fábrica Universal Textil (en la cuadra 25 de la avenida Venezuela y altura de la cuadra 20 de la avenida Colonial), a ambos lados hay mucho desarrollo inmobiliario. Ese terreno gigante se acaba de vender a tres empresas inmobiliarias y habrá un desarrollo (de viviendas) bastante importante”, adelanta la representante de ASEI. “Es una zona fácil de conectar con el resto de la ciudad. Hay transporte, vías anchas y servicios públicos. Esas son las razones por las que las personas te comprarían”, subraya.
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Como retos, observa que las autoridades de municipalidades podrían facilitar un mayor desarrollo en dicho corredor; sin embargo, consideró que ese impulso debe considerar una reconversión masiva y planificada, en lugar de realizar cambios de zonificación y habilitación urbana en proyectos por separado.
EN CORTO
Argentina. La Cámara de Comercio de Lima destacó que la avenida Argentina se erige como un foco de desarrollo comercial para establecimientos como supermercados. “Hacia Breña ya cuentan con un centro comercial (La Rambla). Esperamos que los bancos bajen sus intereses para hacer más accesible los créditos hipotecarios”, apuntó. Entre las tres vías mencionadas, la representante de la CCL ve mayor potencialidad en la avenida Colonial, puesto que tiene mejor posibilidad de desarrollo por “su calidad de avenida ancha y vías alternas pequeñas”, finalizó.
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Redactor de Negocios del diario Gestión. Formado en Periodismo en la UNFV y maestrista en la UNMSM. Trabajó en medios como Infobae, La República y Panamericana TV.
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