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La contracción de la economía aunado a la crisis social de los primeros meses del 2023 ha generado que más de una empresa acentuada en territorio nacional reenfoque sus planes de crecimiento, sea en producción o en metros cuadrados (m2), impactando de manera directa sobre la rotación de renta y venta de terrenos y locales con fines industriales.
Así lo advirtió la consultora Jones Lang Lasalle (JLL), a través de su “Reporte del mercado de inmuebles industriales stand alone”, el cual da cuenta de que Lima —que en 14 submercados concentra más de 100 millones de metros cuadrados, de los cuales aproximadamente el 74% son terrenos industriales— enfrenta una situación compleja: en algunos casos, los propietarios de estos activos están cambiando la condición de renta a venta, principalmente para terrenos industriales.
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Un ejemplo de ello es lo ocurrido en los submercados de Puente Piedra, Gambetta y Huachipa, donde ante la baja demanda de estos espacios para alquiler, un 34% de su oferta para renta transitó a venta. Previamente, los inmuebles tenían precios de arriendo por debajo del promedio y habían estado sin rentar desde el 2020.
“Este comportamiento también se viene observando en otros submercados, pero a menor proporción, como Ancón y Chilca, donde también han cambiado el tipo de negociación”, reveló Luis Sánchez, consultor senior de JLL.
Puente Piedra, Gambetta y Huachipa son zonas que albergan un poco menos de la mitad de la oferta de terrenos industriales de Lima, con precios promedios de renta de US$ 1.55, US$ 2.45 y US$ 2.10 por metro cuadrado, respectivamente. Al respecto, el experto sostuvo que si bien, se evidencia una paulatina tendencia al cambio en este tipo de negociación, los factores macroeconómicos, políticos y el impacto del fenómeno de El Niño, serán finalmente los que determinen las condiciones del mercado en el 2024.
De momento, son los submercados de Chorrillos, Lurín, Huachipa, San Juan de Lurigancho y Villa El Salvador, las ubicaciones donde los precios de venta y renta de locales y terrenos industriales han alcanzado niveles prepandemia, impulsado, entre otros factores, por su ubicación estratégica cerca a vías principales como la carretera Panamericana Sur.
“Si hablamos de promedio de precios, por ejemplo, en locales industriales hay un crecimiento ligero de alrededor de 10 o 15 centavos de dólar por metro cuadrado″, añadió Sánchez.
En contraparte, el estudio de JLL indicó que Ancón y Chilca registraron una menor demanda en la venta y renta de locales y terrenos industriales, debido, entre otras causas, a las manifestaciones y bloqueo de carreteras de inicios de año. Así, los precios de venta en Chilca, por ejemplo, han tenido contracciones de incluso US$ 80 por m2 en locales industriales y US$ 30 por m2 en terrenos.
“En Ancón, la caída no ha sido tan dramática como en Chilca, pero sí ha sucedido el cambio de renta a venta. Otro punto es que los locales pasaron a ser comercializados como terrenos, sea por una construcción desfasada o por estrategia de los empresarios debido a la escasa demanda”, expresó.
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Caída de las transacciones
Lima concentra en inventario más de 21 millones de m2 en locales y más de 79 millones de m2 en terrenos industriales. Sin embargo, es justamente este último segmento en el que en el 2023 se ha observado una caída de hasta 60% en el número de ventas. Las causas están vinculadas a un bajo crecimiento económico y el impacto de la tasa de interés de referencia.
“En submercados como Chilca, por ejemplo, el rango máximo de venta de terrenos disminuyó 11% respecto al periodo anterior por la adquisición de terrenos más cotizados y con mejor potencial desarrollo, principalmente en el submercado Alfredo Mendiola”, explicó el especialista.
Al respecto, mencionó que en los últimos ocho años, los submercados de Alfredo Mendiola, Chorrillos y San Juan de Lurigancho vienen mostrando un paulatino atractivo por el crecimiento de actividades como el e-commerce, manufactura y comercio, promoviendo la búsqueda de locales y concentración de ejes industriales.
La mayor concentración de terrenos industriales se mantiene en las afueras de Lima, principalmente en los submercados Lurín, Huachipa y Gambetta, que concentran el 60% de la oferta. Chorrillos, Faucett y Nicolás Ayllón no cuentan con oferta de terrenos actualmente.
“El inventario de terrenos y locales prácticamente se ha mantenido en el último periodo; sin embargo, el desarrollo de proyectos como el Megapuerto de Chancay y la adjudicación del futuro Parque Industrial de Ancón permitirían en los próximos años la incorporación de nuevos metros cuadrados en el sector”, indicó Sánchez.
El dato
Anteriormente, una empresa alquilaba un local entre 10,000 y 12,000 m2, mientras que actualmente buscan locales entre 4,000 y 6,000 m2, priorizando la optimización de los espacios. En terrenos, la demanda se perfila por 5,000 m2, mientras que antes las transacciones eran superiores a los 20,000 m2.
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Bachiller en Comunicación Social de la Universidad Nacional del Santa. Con 11 años de experiencia profesional en comunicación escrita y digital. Trabaja en el Diario Gestión desde noviembre del 2021. Laboró anteriormente en la Sociedad Nacional de Industrias y el diario La Industria de Chimbote.
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