Avenidas comerciales de lujo en Lima recuperan atractivo para grandes marcas extranjeras

En la capital del país existen tres corredores comerciales para marcas lujosas. En San Isidro se encuentra uno en la avenida El Bosque (Daniel Hernández) y otro en Conquistadores, mientras que en Miraflores está el de la tradicional avenida Santa Cruz, de acuerdo con la consultora Jones Lang Lasalle (JLL). Entre los tres corredores hay 36 marcas instaladas y más de 7,000 m2 de área comercial.

Vacancia se acerca a niveles previos a la pandemia

El nivel de desocupación de estas áreas (vacancia) era de alrededor de 2% hasta el 2019. Durante la pandemia subió a más de 10% y hoy se encuentra alrededor de 4%. “La vacancia en los corredores de lujo ha ido disminuyendo paulatinamente luego de la pandemia, debido al aprovechamiento de nuevas marcas para abrir sus tiendas flagship”, dijo a Gestión Luis Sánchez, consultor senior de Investigación y Consultoría de JLL.

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Este incremento de la vacancia se debió sobre todo a los cierres de los negocios más chicos ubicados en estas zonas, puesto que los grupos económicos más grandes tuvieron más facilidad para afrontar los cierres temporales durante la pandemia, dice Pedro Sevilla Almeida, cofundador de Desarrolladora Las Palmeras y ex gerente general de Centenario Renta Inmobiliaria. Sin embargo, muchas nuevas marcas de lujo pospusieron su llegada a Lima.

Por esta razón, el Grupo Yes postergó su proyecto de construir un boulevard de lujo en la calle sanisidrina de El Bosque, que ha decidido retomar ahora que las aguas están más en calma.

“Estuvimos a punto de empezar a construir y la pandemia fue un factor importante para dejar de hacerlo. Otro factor son los cambios políticos que ha habido desde diciembre, pues han mejorado el entorno, inclusive la percepción de país en el mundo de las marcas. Estamos notando interés de varias marcas de lujo de poder ingresar al Perú. Entonces, hemos decidido invertir en este proyecto y seguir adelante”, sostuvo Tomás Vega, director general del Grupo Yes, en diálogo con Gestión.

Marcas de accesorios buscan llegar a Lima

En el corredor comercial de El Bosque se encuentran Aldo & Co., Hugo Boss, Índigo, Ilaria Boutique y Tous. El ingreso más próximo es el de la marca de moda y fragancias Carolina Herrera, según adelantó Vega. “El representante de Carolina Herrera para Latinoamérica nos ha confirmado su participación en el proyecto de boulevard”, dijo. Además, entre las marcas de lujo más interesadas en arribar al Perú se encuentran sobre todo compañías de accesorios, de origen italiano, estadounidense, francés y español, agregó.

Al respecto, Sevilla sostuvo que las marcas de lujo deciden de manera coordinada en qué parte aterrizar dentro de una ciudad. “Cuando se establecen en una calle, no se establecen solas. Aunque parezca raro, ellas conversan y se ponen de acuerdo para ir a un lugar. Tienen sus convenciones, sus congresos. No en Lima, sino en el exterior, y allí conversan. Las grandes empresas de lujo buscan estar siempre juntas, nunca están uno al otro extremo de donde se encuentra la otra en esa ciudad. Una vez que toman la decisión es porque todas ya lo conversaron”, explicó.

Desde el punto de vista de Pedro Sevilla, la presencia de marcas de lujo crecerá sobre todo en la avenida Santa Cruz, debido a que las marcas la preferirían por ser una zona más tradicional, con mucho más tiempo albergando tiendas de lujo. Señaló que, a diferencia de El Bosque, que todavía tiene viviendas, Santa Cruz “es absolutamente comercial”.

La conversión es mucho mayor que en centros comerciales

Los grandes competidores de estos corredores de lujo son los centros comerciales. Aunque los precios de alquiler de los primeros suelen ser más bajos que en los malls, podrían ir subiendo a medida que las calles vayan ganando años de antigüedad, sostuvo el director general del Grupo Yes. Otra diferencia entre ambos es que el flujo de público a las tiendas de centros comerciales es mucho mayor y el nivel de conversión de visitas a ventas es menor. Por ejemplo, señala Vega, la tienda de Hugo Boss del Jockey Plaza tiene un nivel de conversión de 20% y en la de la misma marca en El Bosque es de 85%.

Ante los cambios en la demanda en los últimos años, los precios de alquiler en los corredores comerciales de lujo han ido variando. En el 2019 era de cerca de US$ 30 por m2, durante la pandemia se mantuvo por debajo de US$25 hasta establecerse a la fecha en esta última cifra, según JLL.

¿Es posible se generen nuevos corredores comerciales de lujo?

En opinión de Pedro Sevilla, cofundador de Desarrolladora Las Palmeras, no existen otras calles en Lima que puedan aspirar a ser corredores comerciales de lujo, pues su creación no puede darse de manera artificial, sino que es resultado de una larga tradición.

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Al respecto, explicó que las marcas internacionales de lujo no piensan en estas ubicaciones a corto plazo. “No es que alguien vaya a desarrollar una calle de lujo en Surco o La Molina porque las marcas que tienen gran historia. Van a decir ‘esta es una cosa que me estás inventando. Yo tengo que ir a una zona que tradicionalmente es de marcas de lujo’”, indicó.

Porque apuestan a lo seguro, van a preferir instalarse en los corredores comerciales que ya existen, que además cuentan con espacio disponible aún. Quizás, señala, las únicas calles que podrían competir con estas son las aledañas, como Miguel Dasso, que se encuentra a poca distancia de Santa Cruz.

Por otro lado, a diferencia de JLL, Sevilla consideró que Los Conquistadores tiene potencial comercial, pero no para albergar marcas de lujo. “La avenida es estrecha, no cuenta con estacionamientos y los terrenos o casas se han ido dividiendo a lo largo de los años, lo cual obligaría a una marca importante a negociar con más un propietario y eso hace difícil llegar a acuerdos”, explicó.

Agregó que las avenidas más convenientes para marcas de lujo son las que tienen vías anchas y gozan de buenos servicios, estacionamientos y restaurantes de primera categoría que complementen la oferta.