El mercado de alquiler de viviendas en Lima muestra mayor dinamismo en los últimos años, lo que repercute en los inquilinos y en los propietarios de estos inmuebles.
Así, el indicador de precio de venta de la propiedad respecto del ingreso recibido por alquiler anual (PER, por sus siglas en inglés) descendió a 16.1 años al segundo trimestre del 2026, de acuerdo con el Banco Central de Reserva (BCR). Se trata de un nivel que no se observaba desde fin del 2014, al menos.
Este índice estima cuántos años de ingresos por alquiler necesita el propietario para recuperar el valor al que compró la vivienda. Por tanto, su reducción refleja una mejora relativa de la rentabilidad del alquiler frente al precio de venta de los inmuebles, según analistas.
Las disminuciones más notorias del índice, o del tiempo que toma recuperar la inversión en viviendas mediante su alquiler, en los últimos 12 meses se dieron en San Borja, de 19.7 a 18.5 años; Surco, de 16.7 a 15.5 años, y Jesús María, de 16 a 15 años.
Pero los cuatro distritos en que se recupera más rápido la inversión son Lince (13.7 años), La Molina (14.6), Surquillo (14.9) y Jesús María (15).
Víctor Saldaña, CEO de Saldaña Inmobiliaria, explicó que el descenso del mencionado índice responde a una mayor demanda de departamentos en alquiler, impulsada por razones como la cercanía a centros laborales y educativos, mejores condiciones de movilidad, así como las características residenciales de cada distrito.
Ante esa mayor demanda, los alquileres mensuales se incrementaron en el último año en los 12 distritos de ingresos altos y medios evaluados por el instituto emisor. Las alzas en los precios de los arriendos –en dólares- fueron más visibles en Jesús María (23.3%), Surco (18.6%), San Borja (18.1%) y Lince (17.2%).
Tasas
Saldaña sostuvo que uno de los motivos de la tendencia al alza en los alquileres es que las tasas de interés de los créditos hipotecarios todavía no son lo suficientemente atractivas para que más personas opten por comprar una vivienda mediante ese tipo de préstamos. En ese escenario, alquilar representa una alternativa más accesible frente al financiamiento de largo plazo a través de una hipoteca, dijo.
La tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios en el sistema bancario fue de 7.91% al cierre de junio, según datos de la SBS.
Álvaro Puga, gerente general adjunto de Bengala Inmobiliaria, coincidió en que el incremento de los alquileres está relacionado con las condiciones de financiamiento hipotecario.
Sostuvo que mientras las tasas se mantengan en niveles que dificulten el acceso a créditos, será relativamente más conveniente, para una parte de la población, alquilar que comprar.
Tendencia
Los ejecutivos estiman que esta tendencia habría continuado durante el tercer trimestre y que en octubre del 2026 todavía se observaba una evolución creciente de los alquileres. Por ello, consideran que el índice PER podría seguir en descenso en los próximos meses.
No obstante, Puga proyectó que, una vez superados los efectos del Fenómeno de El Niño, o a partir de marzo, podrían generarse condiciones para una mayor inversión y una reducción de las tasas de financiamiento en soles, lo que contribuiría a impulsar las ventas en el mercado inmobiliario y frenar el alza de los precios de alquileres.
El Índice de Precios de Materiales de Construcción de Lima Metropolitana aumentó 1.42%, señaló el INEI.
Encarecimiento de materiales de construcción
Otra medida que podría revertir la tendencia ascendente de los alquileres es la mayor disponibilidad de recursos para los programas habitacionales. Los desembolsos de los bonos del Fondo Mivivienda registran retrasos debido a la falta de una partida presupuestal suficiente, según Álvaro Puga, de Bengala Inmobiliaria.
Una ampliación de estos montos permitiría agilizar la entrega de los subsidios y dar mayor dinamismo al sector, acotó. Justamente, el ministro de Economía, Elmer Cuba, aseguró el último lunes que el próximo año se duplicará la entrega de estos fondos para los programas de vivienda.
Puga consideró que el encarecimiento de los materiales de construcción y de los terrenos también ejerce presión ascendente sobre los precios de venta de las viviendas.
Economista de la Universidad de Piura. Actualmente se desempeña como redactor de Finanzas en Diario Gestión.