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El shock de oferta ocasionado por las cuarentenas se ha ido diluyendo con el reinicio gradual de actividades. Sin embargo, el shock de demanda -como resultado del golpe al empleo e ingresos- se mantiene. En este contexto, el sector inmobiliario registrará un año con cifras en negativo.
En Lima Metropolitana se venderían unas 13,725 viviendas (sociales y no sociales) en el 2020, es decir, se contraerían 24% respecto al 2019 (18,055), según resultados preliminares del 25º Estudio del Mercado de Edificaciones, que desarrolla Capeco.
Guido Valdivia, director ejecutivo del gremio, señaló que con ello se retrocedería a niveles del 2017. “Llorar sobre la leche derramada no corresponde, hay que tomar acciones (ver vinculada)”, refirió.
Solo en Lima Este se presentó un incremento en las unidades vendidas (1.6%), mientras que en el resto de sectores urbanos se dieron caídas en diferentes magnitudes, sobre todo en Lima centro, norte y moderna. Aun así, en valores absolutos, la venta de viviendas en Lima moderna sostendrá el resultado final (ver tabla).
“Se ha dado una caída muy fuerte, que empezó en marzo y abril sobre todo y que se ha ido recuperando, pero hasta setiembre, la reducción era inferior a 28%; y de acuerdo al resultado de nuestro estudio (cifras preliminares), calculamos que la caída de la venta este año será de 24%.
Precios de viviendas
Mientras la venta se limita, los precios se incrementarán aun en el contexto actual: los resultados de Capeco revelaron que el precio promedio de las viviendas en venta creció 4.5% a la fecha (setiembre), cifra que se mantendría al cierre del año.
En el Callao los precios subieron 6.7%, mientras que en Lima, fue en los distritos de Lima moderna (Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo) donde se presentó el mayor incremento (4.9%). En Lima sur y lima norte, prácticamente, no ocurrieron alzas (0.3% y 0.2%, respectivamente).
Valdivia explicó que estos incrementos responden fundamentalmente al alza en los costos de construcción y a un cambio en la estructura de la oferta habitacional por la reducción de la oferta de Techo Propio y el desarrollo de proyectos Mivivienda Verde en distritos de clase media.
Por ejemplo, los costos de construcción en proyectos inmobiliarios se incrementaron 4%, en promedio, por los mayores gastos que han debido asumir las empresas por la paralización de obras, la adaptación a protocolos covid-19 y la reducción del ritmo de producción por restricciones de aforo.
Además, los precios de materiales de construcción han presentado incrementos moderados: 1.0% entre marzo y agosto, y se estima un 1.4% en promedio hacia febrero, según el IEC de Capeco.
“No creemos que haya un alza de precios significativa el próximo año, fundamentalmente porque no se prevé que en el 2021 haya aumentos importantes en los costos de construcción y porque existe una oferta potencial de viviendas, en particular en Lima Metropolitana”, remarcó.
La oferta de vivienda
Según el estudio, en Lima Metropolitana, la oferta disponible es de 37,139 viviendas, es decir 23% más que en el 2019. Sin embargo, el 62% de esta se encuentra en planos o en obras preliminares; cuando usualmente es alrededor de 40%. “Puede que haya casos en que los precios cayeron porque quedaba stock de departamentos que se remataron. Pero, para el siguiente proyecto, ya no van a vender a pérdida, entonces no se inicia la obra”, dijo.
MVCS debe evaluar crédito puente y mejorar subsidios
Capeco consideró que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) debe evaluar la posibilidad de aprobar un crédito puente que permita compensar la caída en la preventa de los proyectos inmobiliarios; o -en su defecto- una suerte de “Reactiva de Vivienda”.
Ya el exministro del sector, Carlos Lozada, señaló meses atrás que se podría tomar esta propuesta. El gremio espera que la nueva ministra, Solangel Fernández, dé finalmente luz verde a la iniciativa, informó Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco.
Además de impulsar la oferta, el sector debe incrementar la demanda -consideró- a través de incrementar el valor de los subsidios habitacionales por un periodo de dos años. Y a esto se debe sumar la posibilidad de reevaluar el presupuesto del 2021 para este fin.
Según información del MVCS, la meta de este año es promover 80,127 viviendas por S/ 2,117.7 millones; mientras que para el 2021 se prevén 52,348 viviendas por S/ 1,348.8 millones.
Finalmente, Valdivia remarcó que el MVCS debe aplicar su competencia de dirimir en caso de que haya una contradicción entre lo que pide un administrado y decide una municipalidad; y precisó que se debe dar solución al caso de la financiera TFC (que tiene aún parte de la cartera de Techo Propio).