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Si se planea realizar una inversión en inmuebles, además de considerar los aspectos económicos, se tiene que analizar también lo concerniente a lo legal. Felipe Boisset, socio del Área de Real Estate del Estudio Rebaza, Alcázar & de las Casas, nos explica sobre ello.
Certificado registral inmobiliario
En primer lugar, según Boisset, antes de invertir en un inmueble se debe tener en cuenta la revisión del certificado registral inmobiliario (CRI). Este es el documento que emite Registros Públicos en el cual consta la descripción del inmueble que incluye el área, las características principales; la información sobre el propietario; la titularidad del dominio registral; y, las cargas y gravámenes vigentes con 30 años de antigüedad.
La información señalada es importante, pues sirve para verificar que el inmueble se encuentra libre de cualquier acción que pueda perturbar la posesión del mismo, así como verificar que quien vende el inmueble es el propietario reconocido en Sunarp y evitar cualquier estafa.
Asimismo, es importante que el inversionista sepa si un inmueble tiene cargas y/o gravámenes vigentes, ya que ello puede impactar en el uso del bien.
“Por ejemplo, si va a comprar un inmueble con hipoteca, deberá saber que dicho gravamen por la facultad persecutoria que ostenta acompañará al inmueble hasta su cancelación”, señaló.
En relación a ello, es importante también que, en caso compre el inmueble a una inmobiliaria, el inversionista verifique que ésta se encuentre registrada en Sunarp, que cuente con un RUC activo, y que no tenga denuncias de estafa o de publicidad engañosa ante el Indecopi.
De preferencia, indicó Boisset, se debe optar por inmobiliarias que tienen prestigio reconocido en el mercado por su buen servicio y puntualidad en la entrega de los departamentos.
Regulación Normativa según finalidad del bien
Dependiendo del uso o finalidad que se pretende dar al inmueble, indicó Boisset, será necesario conocer los principales aspectos de la regulación normativa del sector inmobiliario y los requisitos para la obtención de los permisos y licencias, según la municipalidad del distrito donde se encuentre la propiedad.
La norma que regula esta materia es principalmente la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones y su Reglamento aprobado por D.S. 029-2019-VIVIENDA.
Si el inmueble, por ejemplo, va a ser destinado con fines de oficinas o de almacén de empresa, será necesario obtener el certificado de compatibilidad de uso para verificar que la zonificación del inmueble sea compatible con las actividades que se pretenden desarrollar.
De la misma manera, se deberá tramitar el certificado de parámetros urbanísticos para la edificación de un predio en caso se compre un terreno. Además, se debe gestionar la licencia de edificación o de habilitación urbana, según corresponda.
En el contexto de pandemia muchos de estos trámites pueden realizarse de forma virtual.
“Es necesario conocer la regulación y además los trámites a realizarse ante la Municipalidad a efectos de analizar si conviene o no una inversión inmobiliaria”, manifestó.
¿Qué problemas se presentan al abordar los trámites legales?
Usualmente, según el socio de Rebaza, Alcázar & de las Casas, los problemas se presentan por la burocracia de las entidades del Estado y por los plazos muchas veces excesivos.
Algunas municipalidades, por ejemplo, demoran más de lo previsto en la emisión de los documentos (certificados de parámetros, certificado de compatibilidad de uso, etc.) y, en algunas oportunidades, exigen formalidades que no necesariamente están previstas en la regulación existente.
Asimismo, en el caso de grandes proyectos, estos usualmente se retrasan por la dilatada aprobación por parte de las municipalidades.
“Muchas veces no se emite la licencia de edificación o de habilitación urbana por diversas trabas que plantea la autoridad competente, este tipo de actos retrasan el proyecto, a pesar de tener los contratos listos”, señaló.
Por ello, es recomendable contar con un asesor legal preparado, que podría ser un estudio de abogados, con el fin de que se cuestione cualquier irregularidad en los procedimientos ante las municipalidades.
Sobre la asesoría legal
Es recomendable que el inversionista cuente con asesoría legal para la revisión de los aspectos legales del inmueble que concluya con un due diligence, en el cual se resalten las principales contingencias y recomendaciones finales para la compra del inmueble.
El due diligence hace referencia a un análisis de la situación registral, legal y municipal del inmueble, en donde se verifica que este se encuentra en óptimas condiciones para ser adquirido.
En caso de inversiones más grandes, la asesoría legal es necesaria para la estructuración del proyecto a mayor escala, sea, por ejemplo, la construcción de complejos habitacionales, centros comerciales, entre otros.
La asesoría legal, señaló Boisset, debe ser en todas las etapas de la transacción inmobiliaria que son el due diligence legal, el due diligence técnico, el financiamiento y finalmente la negociación de los contratos relacionados con la propiedad inmueble
“Los asesores legales son muy importantes al momento de negociar en representación del cliente, pues resguardan sus intereses y además preparan los documentos necesarios para formalizar los negocios del inversionista”, indicó.