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En el 2018 se promulgó con gran expectativa la ley N° 30741, ley que regula la hipoteca inversa. Y ese mismo año fue reglamentada por el Ministerio de Economía.
No obstante, han transcurrido cuatro años y a la fecha este producto crediticio no se ofrece al público en Perú, ¿por qué?
Como se recuerda, la hipoteca inversa busca que los adultos mayores puedan poner en valor su vivienda y recibir un monto de dinero de una entidad del sistema financiero o aseguradora (en una o varias cuotas).
La persona podrá seguir viviendo en su predio hasta fallecer, tras lo cual la vivienda pasará a manos de la compañía, salvo que los herederos o beneficiarios paguen todo el monto recibido por el propietario, con el fin de quedarse con la vivienda.
“La justificación económica y social para implementar este producto existe, pues hay gran cantidad de adultos mayores que no tienen ahorros o pensión, y la hipoteca inversa les generaría ingresos”, refiere Alberto Morisaki, exgerente de Estudios Económicos de la Asociación de Bancos.
“El problema estuvo en que al legislar no se tomó en cuenta los comentarios del sector privado, que son los que van a desarrollar el producto”, agregó.
Tras la reglamentación de la ley, uno de los puntos observados por el gremio de compañías de seguros es que se establece la posibilidad de que el beneficiario realice un prepago de lo recibido durante cualquier momento del periodo del contrato, dejando sin efecto la hipoteca inversa.
Frente a ello propusieron un cambio en la norma para que el prepago recién se pueda realizar a partir del décimo año de contrato, de manera que vaya en línea con el tipo de inversiones que realizan las aseguradoras, por ejemplo, en bonos.
“Si no se da ese cambio, no hay manera de que el producto sea atractivo, por ello aún nadie lo ofrece al público”, señaló en aquel momento Eduardo Morón, presidente de la Asociación Peruana de Empresas de Seguros (Apeseg).
Una segunda traba para el desarrollo de la hipoteca inversa es que la norma obliga al aseguramiento del inmueble contra todo riesgo. “La mayoría de inmuebles no cuenta con este seguro, al obligar su adquisición se encarece el producto, el propietario recibiría un monto menor de crédito”, refiere Morisaki.
El economista estima que la hipoteca inversa está estructurada de manera que pueda ofrecer al propietario alrededor del 50% del valor de su vivienda, pero con la rígida legislación actual, ese porcentaje sería menor, y es por ello que la ley ha fracasado.
“Si los bancos y aseguradoras no lo ofrecen es por que los números no les dan, no les es rentable, hay muchos riesgos, y como no están obligados a ofrecer este producto, entonces no lo hacen”, anotó.
Pese a las observaciones recibidas, la ley no ha sido modificada tras su promulgación. Es por ello que Morisaki sostiene que se requiere de una nueva ley que modifique algunos términos de la actual, pues de lo contrario la hipoteca inversa nunca se llegará a ofrecer en Perú.
Además de ello, existen otros retos. Por ejemplo, mejorar el nivel de titulación e infraestructura de los inmuebles, de lo contrario la hipoteca inversa no se ofrecería en los segmentos de bajos ingresos, que es la población objetivo, sino solo en el segmento inmobiliario medio y alto, advirtió Morisaki.
Otro reto es agilizar la ejecución de la garantía inmobiliaria, en caso el heredero no quiera asumir la deuda ni abandonar el precio.
“Actualmente ese proceso toma unos 30 meses en promedio. Eso puede desincentivar a los bancos, pues su negocio no es tener inmuebles sino dar créditos. Se debe mejorar la eficiencia en la ejecución de la garantía”, anotó Morisaki.