¿Cómo puedo evitar que un inquilino moroso se quede con mi propiedad?

Si estás por alquilar un inmueble de tu propiedad y entre tus principales preocupaciones no solo está la incertidumbre que te genera el saber si cumplirán o no con el pago de la renta y, en el peor de los casos, te salta la duda acerca de la posibilidad de que –cumplido el plazo del contrato– tu inquilino no quiera abandonar tu propiedad.

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En principio debes saber que desde el 2014 se encuentra vigente la Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos (Ley N° 30201), que busca proteger las propiedades de las personas que deciden ponerlas en alquiler.

¿De qué manera? En este Registro de Deudores Judiciales Morosos (REDJUM), que “es una plataforma electrónica en donde se registra la información judicial del deudor judicial moroso”, se inscribe los inquilinos que hayan resultado mal pagadores y su acceso es de carácter público y gratuito, mediante el portal web institucional del Poder Judicial.

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Además, los datos de los deudores que forman parte del REDJUM son proporcionados –mensualmente– a la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), para que dicha deuda sea registrada en la Central de Riesgos que maneja la entidad reguladora.

De esta manera, quien vaya a alquilar una propiedad cuenta con dos herramientas para comprobar la idoneidad como pagador de su futuro inquilino: el Registro de Deudores Judiciales Morosos (RDJM) y la Central de Riesgos de la SBS.

¿CÓMO ACCEDO AL REDJUM?

Para acceder al REDJUM, solo debe ingresar a la plataforma electrónica que es administrada por el Poder Judicial.

Para hacer la consulta, podrá hacerlo a través de una de estas cuatro opciones de búsqueda: persona natural, persona jurídica, documento de identidad y rango de periodos.

En caso opte por hacer la búsqueda de una persona natural deberá completar los datos solicitados: apellido paterno, apellido materno y nombre, aunque como mínimo deberá contar con un apellido y un nombre de la persona que será sujeto de la consulta.

Si se trata de una persona jurídica, será necesaria la razón social. En caso opte por hacer su búsqueda por el documento de identidad, tendrá que contar con el número de DNI, RUC, pasaporte o carné de extranjería.

Y si opta por la búsqueda por periodos, deberá ingresar una fecha de inicio y una fecha de término.

Decidida su modalidad de búsqueda y completado los datos solicitados, deberá ingresar el código de verificación que aparece en la pantalla y luego tendrá que hacer clic en el botón rojo “consultar”.

Como resultado de tu búsqueda te aparecerán los datos de identificación del deudor (nombre y número de documento), además de la fecha de su registro en el REDJUM. También podrás acceder a mayores detalles haciendo clic en la lupa y sabrás hasta el monto que adeuda y a quién.

CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO

En el 2014 también se incorporó en el artículo 594° del Código Procesal Civil la llamada “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”, que es un acuerdo expreso que puede adicionarse a los contratos de arrendamiento de inmuebles.

Mediante dicha cláusula, el arrendatario o inquilino se compromete a desocupar inmediatamente –y previo requerimiento judicial– el predio y/o inmueble (casa, departamento, oficina, entre otros), en caso se produzcan alguna de estas dos causales: por el término del contrato o por falta de pago de las rentas, después de dos meses y 15 días.

Según explican en la Sociedad Peruana de Bienes Raíces (SPBR), al añadir la cláusula de allanamiento, el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial echando mano del vencimiento del contrato o de la falta de pago. De esta manera, “el demandado ya no podrá defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue vigente o que había abonado la renta antes de la resolución”.

Con la aplicación de esta cláusula “se evitarán las audiencias y no se admitirán pruebas ajenas a los hechos antes mencionados”. Y es que si el inquilino no demuestra que el contrato está vigente y que estaba al día en sus pagos, se ordenará el desalojo en 15 días o en un año, como máximo. “No habrá impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación. Lo que era un trámite de años podría terminar reducido a pocos meses”, afirman.