Así se mueven las viviendas que cuestan más de S/ 530,000 en Lima

19/10/2022 11H46

Pese al panorama de inflación y alza del tipo de cambio, la demanda inmobiliaria -sobre todo de los distritos más caros de la capital- sigue al alza, no solo para fines habitacionales sino también para inversión. Así, un segmento que ciertamente está alzando vuelo y ganando protagonismo es el ‘boutique’. Estos son departamentos ubicados en los distritos de Lima Top.

Los departamentos ‘boutique’ son edificios residenciales de pocas unidades, con buena ubicación y diseño de lujo. En Lima, este producto inmobiliario está ubicado en los distritos de Miraflores, San Isidro, Barranco, Surco y San Borja.

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De acuerdo a datos de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI) -gremio que agrupa a 156 inmobiliarias que operan en el país (que venden y construyen propiedades para vivienda)-, su valor oscila desde el S/ 1 millón. Otra de sus características es que están construidos para un target (público) que gusta de productos fastuosos, exclusivos y que demandan materiales de alta calidad para su edificación.

Además, los edificios ‘boutique’ son diseñados por arquitectos de renombre, en la mayoría de los casos. Actualmente existe una oferta de 10,020 unidades inmobiliarias a setiembre del 2022 en los distritos de Lima Top, de los cuales el 16% son los departamentos ‘boutique’ o de más alto valor, es decir, cerca de 1,603 unidades inmobiliarias.

Este tipo de departamentos -de alto valor- se ubican principalmente en Miraflores, San Isidro y Surco, concentrando el 86% de la oferta inmobiliaria los dos primeros distritos. En tanto que el 57% de la oferta -de Lima Top- está en planos mientras que 36% está en fase de construcción y 7% en fase de entrega inmediata (ver cuadro).

-Cuánto cuestan-

Los precios de los departamentos ‘boutique’ van a depender del distrito en donde está ubicado el inmueble. Así, el precio promedio por metro cuadrado oscila entre los S/ 6,000 y S/ 9,000.

En Miraflores -al cierre de agosto-el valor por metro cuadrado de la oferta inmobiliaria oscila en promedio en S/ 9,194; en San Isidro es de S/ 9,544; en Barranco en S/ 8,861; en San Borja en S/ 7,899 y en Surco en S/ 7,198 (ver cuadro).

Respecto al tamaño de los inmuebles, este varía en cada uno de los distritos de Lima Top. En el caso -de acuerdo a datos de ASEI- de San Isidro y Barranco, el metraje de los departamentos es similar, ya que están yendo a una oferta de menor metraje y menor cantidad de dormitorios.

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En ambos distritos la mayor oferta de departamentos ‘boutique’ está concentrada en aquellos con un dormitorio y con un metraje que oscila entre 40 y 80 metros cuadrados. El panorama es completamente distinto en Miraflores, donde prevalecen los departamentos ‘boutique’ de dos a tres dormitorios y con un metraje que fluctúa entre 80 y 130 metros cuadrados.

El 57% de la oferta inmobiliaria de departamentos de lujo -cabe precisar- tiene un metraje de 40 a 80 metros cuadrados, mientras que el 32% entre 80 y 130 metros cuadrados y apenas el 10% es mayor a 130 metros cuadrados (ver cuadro).

-Quiénes compran-

Hay dos tipos de compradores que se interesan por estos departamentos, como son aquellos que lo usan como vivienda y aquellos que los desean utilizar como inversión para -posteriormente- rentarlo bajo un modelo similar al Airbnb al estar ubicados en distritos céntricos y turísticos.

Estos últimos valoran la ubicación del inmueble, especialmente su revalorización con el paso del tiempo. Barranco -refirió el gremio- es un distrito en el que sus inmuebles valen más con el paso de los años. Justamente este distrito junto con San Isidro son los más demandados por el comprador inversionista.

En el caso de familias -para usarlo como vivienda- por lo general demandan departamentos de mayor metraje, generalmente aquellos que están ubicados en el distrito de Miraflores.

Según ASEI, son los ejecutivos/profesionales jóvenes los que están comprando departamentos de lujo en distritos como San Isidro, en calles cercanas al centro financiero. Este segmento demanda vivir cerca de su centro de labores ahora que la presencialidad ha vuelto, además de unidades inmobiliarias de menor metraje. En el caso de las parejas jóvenes, que aún no se casan, estas prefieren departamentos en Barranco.

Respecto al número de dormitorios, el 40% de los departamentos ‘boutique’ es de dos dormitorios, el 33% es de tres a más y el 27% de un dormitorio (ver cuadro).

¿Se está concretando la compra? Miguel Díaz, gerente de la División de Negocios del gremio, explicó que -contrario a lo que ocurre en la coyuntura- la compra de departamentos de Lima Top ha crecido en 10% al pasar de venderse 298 inmuebles en agosto del 2021 a concretarse la venta -este año- de 325 inmuebles.

“Sí hay mucho interés, ya que las familias -ciertamente con mayor poder adquisitivo- están prefiriendo distritos que brinden mayor seguridad en la inversión por lo que hay una migración hacia Lima Top”, explicó a Gestión.

-Tendencias-

Para el próximo año se espera que la oferta inmobiliaria de Miraflores y San Isidro se fortalezca. Se espera -además- que, en el caso de San Isidro, continúe la construcción de departamentos de menor metraje. En el caso de Barranco, es posible que el 2023 se consolide también como un distrito demandado para fines de inversión.

Sin embargo, para el especialista de ASEI hay un distrito que está creciendo sostenidamente y que puede dar la sorpresa el 2023, como es Surco nuevo (por Monterrico). “Esta zona del distrito de Surco está ganando relevancia no solo en términos de oferta inmobiliaria sino también de ventas. Creemos que Surco va a dar la sorpresa el 2023″, refirió.

Una muestra de la buena estrella de Surco es que los promedios mensuales de ventas de departamentos estaban en -alrededor- de 35 unidades por mes el año pasado y -ahora- es de 60 unidades por mes.

La oferta inmobiliaria de este distrito también repuntó de 1,941 en agosto del 2021 a 2,406 unidades inmobiliarias en agosto del 2022, lo que implica que se están edificando 500 unidades inmobiliarias promedio por mes, una expansión de 23%.