Segmentos de ingresos altos postergarían decisiones de compra de vivienda en el 2020, señala Macroconsult

Para el próximo año señala que no se espera una fuerte aceleración de las ventas de viviendas debido al bajo crecimiento económico, en un contexto de mayor incertidumbre generada por el ruido político ante las elecciones congresales de 2020 y los comisiones generales de 2021.

“Esto afectaría, sobre todo, a los segmentos de ingresos altos, que postergarían sus decisiones de compra a pesar de que las condiciones de financiamiento se mantendrían atractivas por la intensa competencia de los bancos de captar mejores clientes”, precisa.

En contraste, agrega, la demanda de vivienda social seguirá mostrando un incremento por el apoyo de los programas estatales y la puesta en marcha de nuevas medidas, como el Bono de Arrendamiento de Viviendas, conocido como Renta Joven o Bono Mi alquiler.

Agrega que de este modo, si bien las ventas de viviendas mantendrán cierta estabilidad, se ubicarán en niveles cercanos a sus máximos históricos, por lo que existirán oportunidades para que las promotoras inmobiliarias adecuen su oferta para ganar participación de mercado; sobre todo a costa del de viviendas de segundo uso en Lima, que, según estimaciones hechas, es de un tamaño casi similar de las nuevas.

“En este contexto, es poco probable que los precios de los departamentos se ajusten a la baja de manera generalizada. Por un lado, la mayor demanda en los distritos de segmentos medios elevará los precios, aunque de manera más moderada. Por otro, se observará reducciones puntuales en los precios de las viviendas de segundo uso en algunos distritos y zonas, principalmente del segmento alto”, agregó.

El reporte indica que el mercado de viviendas cuenta con fortalezas que le permitirán seguir creciendo, siendo una de las principales, la estabilidad macroeconómica del país (baja inflación y ausencia de desequilibrios) que continuará incentivando la toma de decisiones a largo plazo.

Otra importante fortaleza es el elevado déficit habitacional, sobre todo en los segmentos bajos de la población; así como la morosidad de los créditos hipotecarios que se ubica en niveles bajos y con tendencia a modelarse.

“Por último, Perú cuenta con una regulación prudencial que evitaría que se formen burbujas de precios y sobreendeudamiento, como lo ocurrido en 2007 en Estados Unidos”, refirió.

Recuperación de las ventas

El reporte detalla que los nuevos créditos hipotecarios otorgados mostraron una tendencia a la baja en el periodo 2012 – 2016, consecuencia de la desaceleración económica, el endurecimiento de las condiciones por parte de los bancos (sobre todo a los segmentos de ingresos bajos e informales), las restricciones del ente regulador para el financiamiento de segunda vivienda, y la incertidumbre asociada al proceso de elecciones generales de 2016.

En los siguientes dos años, los créditos desembolsados se recuperaron rápidamente y alcanzaron un máximo histórico en 2018, esto debido a mejores prespectivas económicas, la disipación del ruido político, nuevas medidas el Estados para incentivar la compra de viviendas (cambios en las condiciones al financiamiento vía Crédito Mivivienda, retiro del 25% de los fondos de la AFP para complementar la cuota inicial de una primera vivienda, entre otros) y condiciones crediticias más favorables, como tasa de interés más bajas y productos hipotecarios más flexibles.

Sin embargo, en el acumulado de enero a setiembre de 2019, los nuevos créditos otorgados han aumentado apenas 0.9% con respecto al mismo periodo del año anterior.

Señala que por un lado, las ventas en el segmento de precios más altos ubicadas en Lima y Callao habrían caído en un entorno en el que las expectativas de crecimiento económico se han moderado y aumentó la incertidumbre vinculado al ruido político, lo que postergado las decisiones de compra de la población de mayoes ingresos.

Por otro lado, las ventas de viviendas de interés social se han acelerado principalmente las de precios medios financiadas vía el nuevo crédito Mivivienda, debido al continuo soporte del Estado con beneficios como el Bono Mivivienda Verde (BMV), una adecuada respuesta de las empresas inmobiliarias y el mayor interés del sistema financiero para atender a la población objetivo.

En cuanto a precios, indica que en los últimos años, los precios de venta por metros cuadrados de los departamentos en Lima se han mantenido estables, en promedio, aunque con diferencias a nivel de segmentos y distritos.