Nueva Ley de Desarrollo Urbano podría paralizar inversiones en el sector inmobiliario

La norma en referencia (Ley 31313), dada a finales del gobierno del presidente Francisco Sagasti, establece principios, lineamientos, instrumentos y dispositivos para regular el acondicionamiento territorial, la planificación urbana, el uso y la gestión del suelo urbano, buscando un desarrollo urbano sostenible.

Si bien la ley se dio con el fin de orientar el desarrollo de ciudades y centros poblados para ser sostenibles, accesibles, inclusivos, competitivos, justos, diversos y generadores de oportunidades, según sus detractores, se presentó de forma improvisada, sin mayor análisis, y sin considerar los impactos negativos que traería a los contribuyentes y las inversiones para nueva vivienda.

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¿Qué parte de la ley genera más preocupación?

Uno de los aspectos de esa norma que ha generado más preocupación y controversia es el que crea el concepto denominado “aprovechamiento del incremento del valor del suelo”, y que permite a las municipalidades provinciales participar de un porcentaje del incremento de ese valor en un rango de 30% al 50%.

Según explicó a Gestión Jorge Picón, experto en legislación tributaria, este concepto significa en realidad la creación de un impuesto al patrimonio, con una tasa entre el 20% y 30% sobre el valor del terreno, que podrá fijar cada municipio provincial mediante ordenanza y deberán pagarlo los propietarios de esos predios.

De acuerdo con esa ley, se entiende que ese aporte por aprovechamiento del valor del suelo surge luego que el Estado haya incorporado mejoras en la infraestructura de uso público que beneficien al propietario o eleven el valor de su predio, como, por ejemplo, la construcción de pistas, veredas, parques u otros servicios.

Pero además, observó Picón, tal impuesto se podría aplicar, incluso, si determinado municipio realiza una rezonificación del área urbana y si el propietario que antes podía construir, por ejemplo, una vivienda de hasta cuatro pisos, en adelante (tras la rezonificación) puede edificar hasta seis pisos. En este caso, también estaría afecto al nuevo impuesto.

En tal sentido, cuestionó la norma, pues consideró que busca gravar a los contribuyentes por el simple hecho de ser propietarios de un inmueble, sin que ellos hayan hecho nada para obtener una ganancia de su predio, como sí se justifica, por ejemplo, con la aplicación del Impuesto a la Renta, cuando el dueño vende su inmueble.

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Tasas resultan confiscatorias

Además, indicó que no ha quedado claro en esa ley cómo se determinará el valor del suelo, y que además, al ser las tasas exageradamente altas, resultan abiertamente confiscatorias y, por consiguiente, resulta una norma inconstitucional.

Sin embargo, en vista de que ya se venció el plazo para presentar una demanda de inconstitucionalidad contra esa norma, el experto indicó que la alternativa es que un propietario presente una acción de amparo contra la ordenanza que aprueben los municipios estableciendo la aplicación de ese nuevo impuesto y que afecte su derecho a la propiedad.

En tal sentido, Picón concluyó que la norma se convierte así en una traba para la generación de proyectos inmobiliarios y un riesgo en sí mismo para cualquier inversión privada destinada a mejorar los suelos y la provisión de vivienda, por la incertidumbre regulatoria que introduce.

Eleva el Impuesto Predial

El estudio Rubio Leguía Normand señaló a Gestión que esta ley constituye claramente una afectación al derecho de propiedad y al ser un tributo debió seguir un mecanismo de aprobación distinto al que se dio para la aprobación de esta ley.

Pero, además, advirtió que esta ley contiene un dispositivo que incrementa injustificadamente el valor del Impuesto Predial en los casos que el propietario posea un terreno sin usar.

Citó, por ejemplo, que el dueño de un terreno baldío, cuyo valor actual es superior a los 17 UIT (US$ 20,000), vería duplicado su Impuesto Predial.

Vale indicar que ya el exministro de Vivienda, Carlos Bruce, se pronunció también contra esa norma, y recordó que la congresista Norma Yarrow ha presentado un proyecto de ley que busca precisar los alcances de la norma en cuestión y que deroga la aplicación de las tasas antes mencionadas.