Al cierre del 2024, el mercado de parques industriales se ha mantenido dinámico con una oferta estable y una demanda activa, lo cual ha permitido que la tasa de vacancia se reduzca en las seis infraestructuras que se tienen identificadas en Chilca, Lurín y Huachipa. Es por ello, que se espera que la colocación por lotes continúen en estos niveles, empujada por una preferencia hacia espacios menores a los 5,000 metros cuadrados (m2) y con perfil de comprador muy diverso, en donde no solo predomina la gran empresa, sino también la pequeña, según un reporte de Re Propiedades.
De acuerdo al estudio, el inventario total de terrenos en parques industriales cerró el 2024 con 9.9 millones de m2 en las zonas este y sur de Lima. En detalle, Chilca concentra el 64% del mercado al contar con cuatro infraestructuras, seguida de la Ciudad Industrial Huachipa Este con un 33% y Lurín con un 3%, en donde se encuentra la etapa 3 del parque industrial MacrOpolis.
En cuanto al área disponible, RE Propiedades identificó 3.2 millones de m2 listos para la venta. De esta superficie vacante, el 66% se encuentra en Chilca, el 27% en Huachipa, en donde ofrecen terrenos desde 975 m2, y el 7% se concentra en Huachipa, con lotes que van desde los 1,000 m2. No obstante, detalla que en estos dos últimos parques industriales también hay áreas superiores a 50,000 m2.
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Demanda saludable
Respecto a cómo viene la demanda, el reporte revela que durante el segundo semestre se comercializaron más de 161,000 m2 de terrenos en parques industriales. De esta manera, se colocaron en todo el 2024 unos 350,000 m2, por encima de los 300,000 m2 del año pasado, lo cual implica grandes extensiones de tierras vendidas.
Al respecto, Frank Oré, consultor senior de RE Propiedades, mencionó que estas cifras reflejan lo dinámico que está mercado y se espera que el 2025 se mantenga estos niveles y se comercialice alrededor de 350,000 m2, considerando que se ingresa a un año preelectoral y la incertidumbre política podría afectar la compra de estos terrenos, aunque ello podría ser contrarrestado por la gran expectativa que se tiene por el nuevo Aeropuerto Jorge Chávez y el posible impacto del Puerto de Chancay.
Asimismo, el experto mencionó que, si bien antes la venta de terrenos iban de 50,000 a 100,000 m2, desde hace algunos semestres se observa que la demanda se está orientando a los lotes menores de 5,000 m2. Esto debido a que hoy en día no solo lo están adquiriendo estos espacios las grandes empresas, sino también han mostrado interés las medianas y pequeñas empresas.
Y es que, durante la segunda mitad del 2024 se observó que el 44% del área total colocado fueron los terrenos con áreas de entre 1,001 a 5,000 m2, seguido por los lotes de 10,0001 a 30,000 m2 con un 41% de participación. En tanto, el 13% de los espacios colocados fueron de 5,001 a 10,000 m2, mientras que los menores de 1,000 m2 solo representó el 2%.
“Estas áreas de menor tamaño se han vendido principalmente en la zona de Huachipa y Lurín, que están más próximas a la ciudad de Lima, mientras que en Chilca, se ha identificado, al menos en este semestre, que se han vendido áreas más grandes, es decir, han priorizado la compra de terrenos más amplios. Incluso estos parques industriales habían dividido algunos terrenos y terminaron acumulándolos para venderlos a diferentes empresas”, complementó Oré.
En cuanto a los sectores que más demandan áreas industriales, el reporte de RE Propiedades especifica que las empresas del rubro logístico fueron las que mayor interés mostraron (29.7%), en operaciones de compra involucran a tres compañías. Por otro lado, las compañías del rubro comercial representaron el 22.5% de la demanda, registrándose 19 operaciones.
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¿Cómo vienen los precios?
Según el estudio, el precio promedio de lista de los terrenos en parques industriales cerró el 2024 estable y se ubicó en US$109.5 por m2. En Lurín, el ticket se ubicó en US$140 m2, con mayor participación en la oferta de lotes pequeños, que se ofrecen desde los 1,000 m2, mientras que en Chilca fue de US$96.7 por m2, zona donde se encuentra la mayor cantidad de lotes disponibles.
En tal sentido, la oferta de terrenos se mueve en un rango que va desde los US$65 hasta los US$160 por m2, más impuestos. Vale mencionar que el precio dependerá de factores o variables como el área y la ubicación del terreno dentro del parque industrial, así como la ubicación y/o accesibilidad del lote y los servicios que se encuentran.
“En Chilca puede haber terrenos desde US$65 hasta US$150. Esta brecha es más amplia por la cantidad de lotes que aun quedan disponible, por lo que la capacidad de negociación es más amplia”, finalizó.
El dato:
Más terrenos. Aunque aun no hay comunicación de nuevos desarrollos, la proyección a mediano plazo de RE Propiedades es que la oferta disponible se incrementará debido a las grandes extensiones de terreno que aún no han sido habilitadas, pero que estarán disponibles para la venta en el futuro.
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Comunicador social licenciado en la Universidad de San Martín de Porres. Actualmente redacto para la sección de negocios del diario Gestión.
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