Titanes de 3G Capital aprovechan crisis de sector inmobiliario brasileño

Empresas vinculadas a los multimillonarios Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles y Carlos Alberto Sicupira están aumentando las apuestas en pequeños centros comerciales, oficinas y apartamentos de alquiler a largo plazo. El objetivo es aprovechar las oportunidades que ha creado la pandemia en una nación que lidera las cifras de muertes por COVID a nivel mundial.

“Los próximos 18 meses serán muy difíciles para los bienes raíces comerciales y ese es el momento de hacer compras, porque los vendedores tienden a ser más flexibles en cuanto a los precios”, dijo Fabio Itikawa, director financiero de Sao Carlos Empreendimentos e Participacoes SA, que fue creada por los fundadores de 3G y actualmente es propiedad de sus herederos.

Brasil sufre su peor fase de la pandemia, con más de 340,000 personas que han perdido la vida por la enfermedad y récords que se rompen a diario en el número de casos nuevos.

Las vacunaciones avanzan lentamente, con solo un 10% de sus 212 millones de habitantes que han recibido la primera dosis y apenas un 2.9% completamente inmunizado con dos dosis, según datos compilados por Bloomberg.

La proyección de envíos de nuevas dosis fue reducida recientemente. La economía se ha visto duramente golpeada debido al cierre de algunas actividades y el aumento del desempleo y la disminución del crecimiento.

Pequeños centro comercial

Sin embargo, la crítica situación presenta posibilidades para Sao Carlos, que se especializa en comprar, remodelar y revender espacio de oficina.

En febrero, anunció la adquisición de tres pisos de la Torre de Oficinas Morumbi en el barrio de Chacara Santo Antonio de Sao Paulo por 44 millones de reales (US$ 7.8 millones). El vendedor era una familia acomodada que con un espacio vacante e inquilinos descontentos que pedían descuentos en el alquiler, dijo Itikawa, quien no identificó al propietario. Sao Carlos también anunció un acuerdo para comprar un centro comercial en la ciudad de Cotia por 33 millones de reales.

Su estrategia es remodelar el espacio y atraer a inquilinos como farmacias, bancos, supermercados y otras empresas de servicios esenciales que permanecen abiertas durante la pandemia, dijo. Si bien los grandes malls están cerrados, los centros comerciales más pequeños y al aire libre de Sao Carlos registraron un aumento de 12% en las ventas el año pasado, señaló Itikawa.

La firma tiene alrededor de 700 millones de reales disponibles para realizar más compras, incluidos efectivo y deuda, dijo Itikawa.

‘Mejores oportunidades’

Los precios de los bienes raíces comerciales en Sao Paulo aumentaron 0.65% en los 12 meses a febrero, según el índice FipeZap, en comparación con la inflación de 5.2% en el mismo período.

“Cuando al mercado le va mal es cuando se obtienen las mejores oportunidades”, dijo Itikawa.

Lemann, Telles y Sicupira tienen una fortuna combinada de aproximadamente US$ 44,000 millones, según el Índice de multimillonarios de Bloomberg. Son conocidos por alcanzar algunos de los mayores acuerdos de marcas de consumo, con participaciones en Anheuser-Busch InBev NV, la cervecera más grande del mundo, y Restaurant Brands International, la compañía detrás de Burger King.

Los tres se encuentran entre las personas acaudaladas del mundo que han estado comprando activos a precios más bajos a medida que la pandemia ha trastornado las industrias a nivel mundial.

Los hermanos británicos Simon y David Reuben adquirieron recientemente hoteles en Nueva York y Venecia, mientras que la división inmobiliaria del hombre más rico de Tailandia, Charoen Sirivadhanabhakdi, ha dicho que planea comprar hoteles en dificultades en ese país, en una apuesta a una rápida reactivación del turismo una vez que la nación del sudeste asiático vuelva a abrir a los visitantes extranjeros.

Los activos inmobiliarios de los fundadores de 3G se remontan a Lojas Americanas SA, el minorista brasileño que han mantenido por más de cuatro décadas. Sao Carlos fue creado originalmente para administrar las tiendas de la compañía, antes de centrarse en el espacio de oficinas.

Departamentos de alquiler

También han realizado adquisiciones en otro rincón del mercado inmobiliario brasileño. Telles y uno de los seis hijos de Lemann, Jorge Felipe Lemann, conocidos como Pipo, son socios de JFL Holding, que se especializa en la construcción de edificios de apartamentos de alquiler en barrios acomodados de Sao Paulo

“Comenzamos en 2015 y nuestro plan era crecer a través de proyectos nuevos para tener más control sobre las tarifas de mantenimiento del condominio”, dijo Carolina Burg, una de las cofundadoras y socias de JFL.

Pero cuando las recesiones en el 2015 y 2016 crearon oportunidades de compra, la compañía cambió de rumbo y comenzó a adquirir algunos edificios que estaban construidos.

Los apartamentos de alquiler de JFL están amueblados y destinados a personas acomodadas, y ofrecen servicios como limpieza, mantenimiento, pagos de impuestos e incluso desayuno con alquileres mensuales que van desde 7,800 a 53,000 reales. Si bien la pandemia redujo la demanda de los ejecutivos que trabajaban desde casa y viajaban menos, la firma pudo compensar las vacantes con contratos más largos de personas que buscaban viviendas más grandes, dijo.

JFL ha comprado dos propiedades en Sao Paulo este año, una en el barrio Jardins, donde construirá dos edificios, y otra en la calle General Mena Barreto, cerca de Ibirapuera, el parque más grande de la ciudad. La compañía está negociando otros cuatro edificios y tiene entre 600 millones y 1,000 millones de reales para invertir este año, dijo Burg.

La cartera de bienes raíces de JFL tendrá un valor aproximado de 2,500 millones de reales cuando todos los edificios estén listos, estimó.

“Hay mucho espacio para crecer, pero queremos buscar rendimientos atractivos”, señaló Burg. “Debemos tener cuidado, porque con las bajas tasas de interés hay muchos más compradores que compiten con nosotros en el mercado inmobiliario residencial, y algunas cosas se venden a precios absurdos”.