El mercado inmobiliario limeño cerró el 2025 con un desempeño histórico: las ventas crecieron 19% interanual y la facturación superó por primera vez los S/ 11,000 millones. En ese contexto de expansión general, Lima Este mostró una dinámica particular: mientras sus ventas se mantuvieron prácticamente estables frente al año previo, su índice de absorción retrocedió. Lejos de reflejar una pérdida de compradores, este comportamiento respondió al aumento del stock disponible, que reconfiguró la competencia entre proyectos en esta zona de la capital.
De acuerdo con el informe anual de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), Lima Este vendió en 2025 prácticamente el mismo número de viviendas que en 2024, con una variación interanual de apenas -1%.
Sin embargo, la caída del índice de absorción en Lima Este respondió más a un incremento de la oferta que a una debilidad de la demanda: las ventas se mantuvieron prácticamente estables —660 unidades frente a 664 el año previo—, mientras que el stock aumentó en 128 unidades, pasando de 694 a 822.
“En Lima Este, en ventas casi no se había movido: se vendió prácticamente lo mismo en los dos años. Sin embargo, el índice de absorción cae porque el stock sube”, explicó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP.
En consecuencia, la absorción retrocedió cerca de 16% interanual, no por una menor demanda, sino por la mayor cantidad de viviendas en vitrina, lo que vuelve más exigente la velocidad de venta para los desarrolladores, sin comprometer la salud del mercado.
San Juan de Lurigancho y Santa Anita impulsaron la expansión de oferta inmobiliaria en Lima Este durante 2025.
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LIMA ESTE EN EL MAPA DEL MERCADO LIMEÑO
La dinámica de Lima Este contrasta con lo ocurrido en otras zonas de Lima Metropolitana durante 2025. Lima Moderna se consolidó como el principal eje del mercado, al concentrar cerca del 38% de las ventas totales, con casi 10,000 unidades colocadas. En tanto, Lima Sur destacó por ser la zona de mayor crecimiento relativo, con una expansión de 48% interanual en ventas.
En Lima Este, en cambio, la incorporación de stock fue más acelerada que el crecimiento de las ventas, alterando la relación entre ambos indicadores y dando lugar a un mercado más competido.
Ese incremento de la oferta tuvo un componente claramente localizado. Según detalló Gálvez, gerente general de CODIP, la oferta promedio en Lima Este creció 19% en 2025, impulsada principalmente por San Juan de Lurigancho, que concentró el 40% de la nueva oferta, y Santa Anita, con el 26%.
Ambos distritos se consolidaron como focos de desarrollo urbano para inmobiliarias como Besco y Los Portales Departamentos, que lideraron varios de los proyectos incorporados en la zona
Los departamentos de entre 60 y 70 m² concentraron cerca del 30% de las ventas en Lima.
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PRODUCTO, PRECIOS Y PERFIL DE DEMANDA
Más allá del análisis zonal, el informe de CODIP muestra que el mercado inmobiliario limeño mantiene fundamentos sólidos en términos de producto y precios. En 2025, el precio promedio de venta acumuló un incremento de apenas 3% respecto al año anterior, reflejando un entorno de alta estabilidad.
El ticket promedio se ubicó alrededor de S/ 456,000, mientras que el área promedio de los departamentos vendidos fue de 66 m². Los inmuebles de entre 60 y 70 m² concentraron cerca del 30% de las ventas, consolidándose como el formato más demandado.
En cuanto a la tipología, los departamentos de dos y tres dormitorios representaron casi el 70% de las operaciones, confirmando que la compra de vivienda en Lima sigue estando dominada por un perfil familiar, más que por una demanda especulativa.
“En el Perú no hay mucha compra de vivienda para inversión; la mayor parte es para vivienda propia. Por eso dos y tres dormitorios siguen siendo lo más importante”, señaló Gálvez.
Los departamentos de 2 y 3 dormitorios representaron casi el total de operaciones. (Foto: CODIP)
Lejos de evidenciar un retroceso, el comportamiento de Lima Este refleja un mercado que entra en una fase de mayor profundidad. La mayor cantidad de proyectos activos amplía la oferta para el comprador y obliga a los desarrolladores a profesionalizar aún más su propuesta de valor.
En palabras de Gálvez, “tenemos un mercado con un comportamiento positivo y saludable. Es histórico, nunca ha habido un crecimiento tan grande”, una afirmación que refuerza que lo ocurrido en Lima Este no es una señal de debilidad, sino de transformación competitiva dentro de un ciclo expansivo.
En un mercado inmobiliario que batió récords en 2025, Lima Este no perdió demanda: ganó complejidad.
