Los fondos de inversión inmobiliaria apuestan por una mayor diversificación y nuevas modalidades de inversión con el objetivo de enfrentar un escenario cauto de financiamiento en real estate. Actualmente, los fondos no se enfocan solo en un tipo de activo, sino que van por segmentos más allá de qué tan desarrollados estén.
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Nuevos segmentos
Si bien los activos logísticos, de almacenes y de vivienda para venta son los que mayor atractivo despiertan —en detrimento de otros sectores como el de oficinas—, los fondos de inversión comienzan ahora a enfocarse en la renta.
Por ejemplo, Credicorp Capital tiene presencia en el sector de vivienda para venta para el cual recientemente lanzó un fondo de S/ 58.6 millones comprometidos. Con este, la compañía tiene previsto financiar entre 8 a 10 proyectos. A la fecha, ya cuenta con cuatro proyectos aprobados. No obstante, la empresa apunta a lanzar un fondo de inversión para proyectos multifamily entre el primer y segundo trimestre del 2024, según adelantó Numa León, director ejecutivo de Real Estate Perú de Credicorp Capital Asset Management.
“Creemos que se está dando una oportunidad importante en Lima, a pesar que solo hay un proyecto multifamily activo. La tasa de rentabilidad dependerá del tipo de riesgo que se asuma, si es que se construye o no; pero este activo otorga un retorno de doble dígito. El próximo año también queremos empezar a explorar el mercado logístico”, argumentó León.
En tanto, W Capital SAFI, además de su fondo de S/ 150 millones para vivienda, cuenta con una pequeña participación en un proyecto multifamily, y se encuentra buscando oportunidades alternativas en el mercado para renta, fuera de oficinas, aseguró Rodrigo Arróspide, el gerente general de la compañía.
W Capital cuenta con un fondo privado de renta multiactivo, el cual incluye a los sectores industrial, comercial y oficinas. Credicorp Capital lanzó recientemente un fondo de deuda para invertir en créditos de corto plazo en Estados Unidos, el cual ya está activo y próximo a realizar sus primeras inversiones.
Modalidades de inversión
Algunos fondos de inversión comienzan a formular e incorporar nuevas modalidades de inversión, más allá de los tipos de activos. El escenario de altas tasas de interés provoca una retracción en las inversiones, así como una mayor evaluación de las mismas.
Por ejemplo, W Capital SAFI ha empezado a desarrollar el modelo de “sale & lease” (comprar para alquilar). “Una empresa nos vende un activo o un almacén, por ejemplo, y posteriormente se lo alquilamos al mismo propietario al que le compramos el activo”, explicó Arróspide.
Esta modalidad, añadió el ejecutivo, permite convertir activos en liquidez, y las empresas pueden utilizar ese dinero para su negocio. Otros aprovechan esta modalidad para bajar sus deudas.
Por otra parte, los fondos de inversión observan un mayor apetito por parte de los inversionistas de inyectar capital mediante deuda, y no por equity. “Las tasas (de retorno) en deuda han subido algunos puntos porcentuales, por lo que la rentabilidad que se saca por prestar se ha reducido frente a la que se obtiene por tomar riesgo”, señaló Arróspide.
“Actualmente, los inversionistas no necesitan rendimientos altos, sino mayores certezas de sus retornos. Nuestros inversionistas son institucionales, compañías de seguros y personas jurídicas, que buscan tener flujos predecibles”, acotó León.
El segmento de renta está dirigido a un perfil de inversionista más conservador, mientras que en inversiones para desarrollo el inversionista está más dispuesto a asumir riesgo, precisó Ignacio Mariátegui, CEO de Fibra Prime. Este año, la empresa aumentó su base de inversionistas en más de 30%, con la incorporación de más de 150 inversionistas, a través del mercado secundario.
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Bachiller en Ciencias de la Comunicación, con especialización en periodismo. Experiencia en prensa digital, radio y televisión.
