En una mesa del despacho de Eduardo Elsztain en Buenos Aires hay una esfera de cristal llena con US$ 1 millón en billetes estadounidenses triturados y fuera de circulación. La obra de arte, dice el magnate inmobiliario, es un recordatorio constante de la inutilidad del dinero físico.
En ningún lugar es tan cierta esta lección como en la Argentina natal de Elsztain, y ha llevado al aprendiz de George Soros a construir un imperio de centros comerciales, tierras agrícolas, oficinas e incluso minas de oro. La regla es clara: tierra, ladrillos y cemento.
“Mi teoría durante los últimos 20 años, desde que hemos vivido la crisis y las profundidades a las que se hundió Argentina en 2002, es que nuestra defensa contra la liquidez son los activos reales”, dijo Elsztain en una entrevista. “Una vez que se imprime dinero, es una especie de droga que no se puede dejar fácilmente”.
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Elsztain ha evitado las inversiones especulativas en acciones, bonos y derivados que se han visto afectadas por los repetidos defaults argentinos mientras construía su imperio en los últimos 30 años.
Ahora, su empresa inmobiliaria IRSA Inversiones y Representaciones, propietaria de 15 centros comerciales en Argentina, está en auge, incluso cuando la economía entra en su sexta recesión en una década y la inflación supera el 120%, impulsada en parte por la impresión masiva de dinero por parte del Gobierno para financiar su propio gasto.
Los ingresos de IRSA superaron los niveles anteriores a la pandemia en el último ejercicio fiscal gracias a los turistas que inundaron sus centros comerciales y hoteles. La ganancia antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones aumentó un 25% en el año fiscal 2023 con respecto al año anterior, según su memoria anual.
Buen consejo
Elsztain adquirió IRSA en 1991 con su entonces socio Marcelo Mindlin para acceder al mercado de capitales argentino. Más tarde diseñó su estrategia tras recibir un buen consejo de un influyente rabino: alejarse de los activos especulativos.
Eso lo llevó a contactar a Soros, quien le otorgó US$ 10 millones para invertir en el sector inmobiliario argentino, lo que, según Elsztain, le generó una rentabilidad de tres dígitos en menos de un año. En 1994, adquirió la empresa agropecuaria Cresud, que se convertiría en su principal activo. Cresud controla 27 campos en Argentina, Brasil, Bolivia y Paraguay —incluida una hacienda lanera en la Patagonia— que abarcan unas 850,000 hectáreas, más del doble de Rhode Island.
Pero son los centros comerciales los que están dando un gran impulso en este momento, incluso cuando sus homólogos en Estados Unidos pasan apuros. Al pasear por el shopping Alto Palermo en Buenos Aires, donde los consumidores adinerados compran las últimas tendencias de la moda, verá que sus centros comerciales funcionan al 98% de su capacidad.
Las ventas crecieron un 16% en términos reales en el último año fiscal frente a 2022 en los centros comerciales de IRSA de todo el país, incluso en Alto Avellaneda, ubicado en un barrio de clase trabajadora, donde un nuevo cine agota las entradas para las últimas superproducciones de Hollywood.
Elsztain sostiene que el frenesí de las compras en Argentina se debe en parte al auge del turismo tras la pandemia, a la demanda acumulada y a la alta inflación, que impulsa a los argentinos a gastar sus sueldos rápidamente antes de que los precios vuelvan a subir.
El optimista
Ahora que Argentina atraviesa una nueva crisis, Elsztain se muestra optimista. Las cosas han empeorado tanto, afirma, que es probable que el país vote por un Gobierno favorable a las empresas en las elecciones de octubre, dando paso a un auge económico.
“En 40 años de democracia nunca hemos tenido candidatos más promercado”, dijo Elsztain.
El favorito, el libertario Javier Milei, pretende dolarizar la economía y cerrar el banco central. Su competidora más cercana, Patricia Bullrich, es una partidaria de la línea dura de la coalición opositora promercado. Incluso se estima que el actual ministro de Economía, Sergio Massa, cuya coalición quedó rezagada en las elecciones primarias de agosto, daría un giro hacia la derecha si su partido siguiera en el poder.
“Creo que va a entrar más dinero del que va a salir”, afirmó. “Argentina tiene una enorme cantidad de inversiones por desarrollar que están paradas por falta de liquidez, falta de crédito y falta de sistema financiero”.
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Aprendiz de Soros
En la actualidad, la participación del 37% de Elsztain en Cresud vale unos US$ 140 millones al tipo de cambio paralelo ampliamente utilizado en Argentina, y a través de Cresud controla IRSA, Banco Hipotecario y la empresa agrícola brasileña BrasilAgro.
También tiene una participación mayoritaria en la minera Austral Gold, que cotiza en Australia y posee activos en Sudamérica, así como una pequeña participación en una empresa canadiense de software.
Sin duda, las inversiones de Elsztain han tenido algunos problemas. Un intento de reestructurar un importante holding israelí fracasó en 2020, y Elsztain perdió el control de Discount Investment Corp. IRSA también sintió los efectos de la lenta vuelta de los trabajadores a las oficinas tras la pandemia, lo que llevó a la empresa a vender más de US$ 250 millones en espacio de oficinas en Buenos Aires, dijo Sergio Dattilo, portavoz de Elsztain.
IRSA considera que el sector inmobiliario comercial se encamina hacia la flexibilidad laboral, y Elsztain ya está invirtiendo en espacios de coworking aledaños a sus centros comerciales. IRSA también está a punto de poner la primera piedra de su “proyecto más ambicioso hasta la fecha”, una gran extensión de antiguos terrenos portuarios llamada Puerto Madero Sur, que requerirá inversiones durante los próximos 20 años y albergará unas 6,000 familias, locales comerciales, hospitales y parques.
“La gente le preguntaba a mi abuelo: ¿Cómo sabe que le va bien con una inflación fuera de control? Y él respondía: Quiero saber si tengo un metro cuadrado, una hectárea más de campo o un espacio más de estacionamiento”.
