Un segmento que muestra un marcado dinamismo es el de los condominios de almacenes. De cara a 2026, hay un eje en particular que está ganando protagonismo y que, en los próximos 12 meses, incorporará nuevos metros cuadrados disponibles para renta. ¿De cuál se trata? El último reporte de Binswanger da una mirada del sector.
Juan Ruiz, jefe de investigación de Binswanger, explicó que, en el segmento de almacenes de clase A, la mayor oferta continúa concentrándose en la zona sur. Distritos como Villa El Salvador, Lurín y Punta Hermosa destacan por su dinamismo, con más de 10 proyectos actualmente en operación.
LEA TAMBIÉN Condominios de almacenes se descentralizan, ¿a dónde llegarán las nuevas inversiones?
A esta zona le sigue el eje este, Huachipa, donde se identifican dos proyectos: uno en proceso de crecimiento y otro que ya concluyó la entrega de sus metros cuadrados. En tercer lugar, se ubica la zona norte, específicamente el eje Callao–Ventanilla, que “ha ganado protagonismo durante el 2025, con el desarrollo de tres condominios”, dijo.
En detalle, durante 2025 se construyeron 165,000 metros cuadrados (m2) de almacenes logísticos. Para el especialista, el año que terminó fue atípico, ya que en un periodo considerado normal la construcción ronda los 125,000 m2. “Esto significa que en 2025 se edificó más de 30% por encima de lo usual y, si se compara con 2024, el incremento supera el 50%”, refirió.
Este crecimiento implicó que, durante el último año, se construyeran más metros cuadrados, no solo a través de ampliaciones, sino también mediante el desarrollo de nuevos proyectos como el de Simétrica y ADN Parque Logístico en el segundo semestre. Este repunte, además, se tradujo en un aumento de la tasa de vacancia. “Hace seis meses estábamos en torno al 5%, pero ahora nos ubicamos alrededor del 8% de vacancia, una cifra que continúa siendo saludable para el mercado”, precisó.
LEA TAMBIÉN Almacenes de Villa El Salvador buscan captar rentas con menor gasto en mantenimiento
La demanda respondió a este escenario, ya que durante el 2025 se colocaron 120,000 m2 de almacenes. En cuanto a las rentas, estas registraron un ligero incremento. “A finales de 2024 estábamos alrededor de los US$ 7 por m2 y hoy nos encontramos en US$ 7.20 por m2. Es un aumento aproximado del 6%, que también es consecuencia de las nuevas entregas”, explicó.
Durante 2025 se construyeron 165,000 m2 de almacenes logísticos, con tasas de vacancia saludables y ligeros incrementos en rentas. Foto: Megacentro
Callao - Ventanilla lideró las entregas
En el segmento de almacenes de clase A se entregaron 136,000 m2 de espacios logísticos, de los cuales el 93% correspondió al segundo semestre del año. Entre las principales novedades de ese periodo —y que se perfila como una tendencia hacia 2026— destaca que, por primera vez, la zona norte lideró el crecimiento, concentrando el 57% del total de las entregas.
Este desempeño estuvo impulsado por dos desarrollos ubicados en el eje Callao–Ventanilla: ADN Parque Logístico, con 43,000 m2, y el Parque Logístico Callao, con 33,000 m2, que ingresaron al mercado durante el periodo analizado. “Históricamente, el eje Callao–Ventanilla se ubicaba entre la tercera o cuarta posición, mientras que Lurín lideraba el mercado. Sin embargo, en 2025 casi el 60% de las nuevas entregas provino de este eje, algo que no se había visto antes”, indicó.
LEA TAMBIÉN Sur de Lima tiene el 65% de la oferta para almacenes: precio del m2 y tendencias
El eje Lurín, por su parte, se ubicó como el segundo con mayor incremento de oferta, impulsado por la inauguración de Simétrica Almacenes y la ampliación de Megacentro Industrial Sur. En contraste, Villa El Salvador mantuvo su inventario estable, sin nuevas incorporaciones durante 2025. “No obstante, las perspectivas son positivas a partir de 2026, con un cronograma de entregas que se iniciará con Aldea 11 (Aldea Logística) y continuará con la nueva sede de Simétrica VES en 2027”, acotó.
La demanda efectiva alcanzó los 96,950 m2 en 2025, lo que representó un crecimiento de 11%. “Este aumento se explicó principalmente por el ingreso de nuevo inventario ya prearrendado, así como por la expansión del eje Callao–Ventanilla, impulsada por las expectativas generadas tras la inauguración del Puerto de Chancay”, informó.
En términos de ocupación, el 52% se concentró en Lurín, zona que reúne la mayor oferta del mercado. En segundo lugar, se ubicó el eje Callao–Ventanilla, que concentró el 38% de la demanda total registrada. Por tipo de usuario, las comercializadoras lideraron la absorción con el 34%, impulsadas por los sectores de construcción, farmacia y alimentos. En segundo lugar, según el reporte, se registró un empate entre industria alimentaria y operadores logísticos, con una participación del 25% cada uno.
En promedio, las empresas ocuparon áreas cercanas a los 5,000 m2, con colocaciones que oscilaron entre 2,500 m2 y 10,000 m2 a lo largo del año. En cuanto al stock disponible, se registraron 95,000 m2, con una tasa de vacancia de 8.39%, concentrada en dos corredores: Lurín, que representó el 58%, y Callao–Ventanilla, con el 42%.
LEA TAMBIÉN Condominios de almacenes, entre salida de inquilinos y llegada de desarrolladores
“En Huachipa no se prevén nuevas entregas especulativas en el corto plazo”, mencionó. Asimismo, reiteró que las rentas promedio registraron un ajuste al alza de 6%, cerrando en US$ 7.20 por m2. “Este incremento responde a la incorporación de nuevos proyectos al inventario, cuyas tarifas de lista se ubican por encima del promedio del mercado, principalmente en el eje Callao–Ventanilla”, argumentó.
Para 2026, se espera que ingresen entre 125,000 y 165,000 m2 adicionales, impulsando la demanda de empresas comercializadoras, logística, alimentos, farmacias y manufactura. Foto: Binswanger
Lo que se espera en 2026
¿Se mantendrá el liderazgo del eje Callao–Ventanilla en la incorporación de nuevos metros cuadrados de almacenes? Según el jefe de investigación de Binswanger, se prevé que el mercado logístico continúe creciendo en los principales polos: Callao–Ventanilla, Villa El Salvador y Lurín.
“Es probable que Callao–Ventanilla no ocupe necesariamente el primer lugar, pero sí se mantenga entre las primeras zonas con mayor número de nuevas entregas. Todo indica que continuará consolidándose como un eje protagonista, no solo en 2026, sino también en los próximos años, gracias a su cercanía a los puertos”, manifestó.
LEA TAMBIÉN Dos ejes ganan protagonismo en el sur frente a la escasez de suelo en VES: ¿cuáles son?
Actualmente, más de 46,000 m2 se encuentran en construcción y estarán disponibles durante el primer semestre de 2026, en proyectos como Parque Logístico Callao (Callao-Ventanilla) y Logiscity (Punta Hermosa). Para el cierre del año, se proyecta un ingreso total de entre 125,000 m2 y 165,000 m2, concentrados principalmente en los ejes Callao–Ventanilla, Villa El Salvador y Lurín.
Un hecho destacado para 2026 será el regreso de Villa El Salvador al radar del mercado. En particular, se espera la entrega de Aldea 11, proyecto de Aldea Logística, que aportará cerca de 35,000 m2 de área útil de almacenes logísticos. En cuanto a la vacancia del segmento de clase A, esta cerró en 8.39%. No obstante, se anticipa un ajuste de entre uno y dos puntos porcentuales, dado que gran parte de la nueva oferta ingresará ya prearrendada.
LEA TAMBIÉN Estos son los locales libres en San Isidro y Miraflores: ¿qué proyectos crean nuevas tiendas?
“La demanda continuará siendo impulsada por empresas comercializadoras, de alimentos, farmacias, operadores logísticos y manufactureras”, señaló. Por último, en cuanto a tarifas, no se esperan cambios significativos. “No se trata necesariamente de una corrección, pero los valores se mantendrían en torno a US$ 7 por m². Incluso bajo un escenario conservador, podrían ubicarse entre US$ 7 y US$ 7.50 durante 2026. No esperamos un incremento relevante”, concluyó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
