La ocupación ilegal de propiedades, ya sean inmuebles o terrenos, es una problemática creciente en Perú, que afecta tanto a ciudadanos como a empresas, generando desafíos legales y reputacionales. Para ello, el marco legal peruano ofrece varias alternativas, como el desalojo exprés y la defensa posesoria extrajudicial, cada una con sus particularidades y requisitos.
Este artículo explora las diferencias entre estas opciones y cómo las empresas pueden utilizarlas para recuperar terrenos invadidos, así como las estrategias para minimizar el impacto.
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Desalojo exprés: una opción ágil
El desalojo exprés, también conocido como desalojo con intervención notarial, se presenta como una herramienta jurídica para acelerar el proceso de recuperación de inmuebles arrendados cuando el contrato ha vencido o se ha resuelto por incumplimiento de pago. Este proceso se caracteriza por ser más rápido que un juicio tradicional.
Según Gary Salazar, socio director de Ecovis Perú, el procedimiento comienza con un acta notarial que certifica la terminación del contrato, la cual es enviada al Juez de Paz Letrado, quien tiene un plazo de tres días hábiles para emitir una resolución ordenando el desalojo del ocupante.
En caso de resistencia, se dispone el uso de la fuerza pública, a través de la Policía Nacional del Perú (PNP). Este procedimiento puede resolverse en un plazo aproximado de un mes, dependiendo de la celeridad del sistema judicial.
En contraste, el desalojo judicial tradicional, regulado por el artículo 585 del Código Procesal Civil, suele prolongarse por varios meses o incluso años debido a apelaciones y otros retrasos típicos del sistema judicial, según lo señala Carla Montes, abogada asociada de Estudio Linares Abogados.
Montes afirma que de acuerdo con un informe de Grade, el 93% de los nuevos terrenos en el país corresponde a ocupaciones ilegales, lo que plantea un desafío significativo para empresas que buscan recuperar el control de sus propiedades sin comprometer su reputación.
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Requisitos para el desalojo exprés
El desalojo exprés exige cumplir con ciertos requisitos legales. Según Salazar, el inmueble debe estar claramente individualizado en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), el contrato debe contener una cláusula de allanamiento a futuro y especificar la ubicación exacta del inmueble. Estos elementos son clave para que el proceso avance sin mayores complicaciones.
La documentación adecuada es fundamental en ambos procedimientos. En el caso del desalojo exprés, el contrato de arrendamiento es esencial para demostrar que las partes acordaron el uso de este mecanismo. En la defensa posesoria extrajudicial, el título de propiedad y la evidencia de posesión juegan un rol crucial, como resalta Montes.
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Defensa posesoria extrajudicial
Otro recurso disponible es la defensa posesoria extrajudicial, que permite a los propietarios actuar de inmediato en casos de invasión.
Este mecanismo solo puede ser invocado durante los primeros 15 días posteriores al despojo del terreno. Durante este plazo, el propietario puede recuperar la posesión con el apoyo de la PNP y las municipalidades, tal como lo establece el artículo 920 del Código Civil.
A diferencia del desalojo exprés, la defensa posesoria extrajudicial no requiere que el terreno esté sujeto a un contrato de arrendamiento, sino que se basa en el derecho del propietario a repeler una ocupación ilegítima.
Este recurso es efectivo cuando el despojo es reciente y el propietario actúa con rapidez, de acuerdo con Montes.
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Impacto reputacional y estrategias de comunicación
Uno de los aspectos a considerar al aplicar estos mecanismos legales es el impacto en la reputación de la empresa. Aunque el desalojo exprés puede ser una solución rápida, su ejecución puede ser percibida como agresiva si no se maneja adecuadamente la comunicación con los ocupantes y la opinión pública.
Salazar recomienda que las empresas mantengan una estrategia de comunicación clara y transparente, mostrando buena fe y evitando el uso de medios coercitivos como la contratación de terceros para realizar el desalojo. En su lugar, es preferible recurrir a la PNP para garantizar que el proceso se realice de manera ordenada y dentro del marco legal.
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Negociación como alternativa
En algunos casos, una negociación pacífica puede ser la mejor opción antes de recurrir al desalojo exprés, especialmente si el ocupante ha mostrado disposición a cumplir con sus obligaciones de pago, pero enfrenta dificultades. En estos casos, un acuerdo puede evitar un proceso judicial prolongado y los posibles daños a la imagen corporativa.
Por otro lado, cuando el ocupante muestra desinterés o resistencia, el uso del desalojo exprés se vuelve necesario para proteger los activos de la empresa y recuperar la posesión.
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Medidas preventivas para evitar invasiones
Una vez recuperado el terreno, es fundamental que las empresas adopten medidas preventivas para evitar futuras ocupaciones.
Estas incluyen la delimitación clara del terreno y el registro regular de la propiedad. También se recomienda mantener al día los pagos de impuestos prediales y arbitrios, así como activar alertas registrales que notifiquen cualquier movimiento administrativo sobre el terreno, según las sugerencias de Montes.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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