Los costos que demanda abrir un local o espacio comercial en un mall

Ante ello, qué pasos o demandas solicitan los malls para ingresar a su local y contar con un espacio comercial.

Percy Vigil, experto en centros comerciales, explicó a Gestión.pe que si un emprendedor desea ingresar a un mall el primer paso -o requisito- es presentar al centro comercial su proyecto y/o modelo del negocio.

“Los emprendedores muchas veces piensan equivocadamente que con asegurar que pueden pagar el alquiler del local van a poder entrar cuando -en realidad- a los centros comerciales les gusta saber qué es lo que se va a ofrecer ya que -basados en su experiencia- reconocen que puede funcionar y que no”, detalló.

En ese sentido, recomendó a los emprendedores presentar un buen proyecto del modelo del negocio, con proyecciones de demanda y claridad respecto al concepto (o negocio) que se va a ofrecer así como expectativas reales. “Lo aconsejable es evitar la sobre expectativas, ya que si bien el tráfico de personas existe, puede resultar positivo para un sector, en cambio para otro, no”.

Una vez presentado el proyecto del modelo de negocio a implementarse, el centro comercial lo evalúa. El segundo paso, es que en función a la evaluación que realice el mall al modelo de negocio se trata de establecer el acuerdo (o contrato) que incluye el espacio a usarse.

“Es más fácil ubicar un espacio pequeño que uno grande, en la que se aproveche mejor el tráfico de personas. Normalmente las marcas más reconocidas ocupan los lugares más grandes y tienen la opción de elegir ubicaciones versus un proyecto nuevo, al que se le busca un espacio adecuado para que tenga demanda suficiente”, añadió.

Sobre ello -acotó- se define un horizonte de tiempo del contrato a suscribirse entre el mall y el emprendedor que asumirá el rol de arrendatario. Lo recomendable es de un año.

“El tema económico hay que entenderlo muy bien, para que se incluya dentro de las proyecciones del propio emprendimiento y este se pueda sostener”, dijo.

Respecto a los espacios -refirió- que los malls arriendan respecto a la demanda, si el emprendedor desea un espacio de un 1 metro, se lo consigue. “Depende de la disponibilidad y del proyecto. Si un proyecto del que se espera una utilidad interesante, requiere un espacio grande, se lo consigue. Téngase en cuenta que a más metros, el costo de arriendo es mayor”.

-Costos a tomar en cuenta-

Cómo son los costos que implican los acuerdos entre malls y emprendedores, al respecto Vigil explicó que el ‘modelo es único’ ya que se paga gasto de mantenimiento, otro de promoción y una renta por arrendamiento con dos componentes: uno fijo y otro variable.

El componente fijo corresponde a la renta mensual por uso del local arrendado, que es por metro cuadrado, a lo que se le añade el Impuesto General a las Ventas y el Impuesto de Promoción Municipal. Cada año, la renta fija -cabe precisar- es ajustada según la inflación.

El componente variable equivale a un porcentaje de los ingresos netos mensuales del local arrendado que se obtenga por la venta de productos y/o la prestación de los servicios a los que estará destinado el local. Este componente varia según el centro comercial.

En el caso de los costos de promoción, algunos centros comerciales estipulan que la contribución al Fondo de Promoción y Publicidad del Centro Comercial es un aporte mensual equivalente a un porcentaje de la renta mensual a pagar o de los ingresos derivados de la explotación del local, que incluye las ventas netas mensual del local, más los tributos de ley.

Otro gasto a tomar en cuenta es que algunos malls exigen el pago de una contraprestación extraordinaria (generalmente en diciembre), una cuota de ingreso así como la presentación de una garantía o carta fianza por tres a cinco meses de arriendo.

Debe tomarse en cuenta -asimismo- que el incumplimiento en los pagos estipulados es causal para la resolución del contrato suscrito entre el mall y el emprendedor (arrendatario).

Este diario pudo conocer algunos costos de centro comerciales, por ejemplo, en el caso del Mall del Sur la renta variable equivale al 8.5% de las ventas netas efectuadas por el local arrendado. En este mall, la cuota de mantenimiento se establece por metro cuadrado y se le añade el IGV. La cuota mensual por concepto de promoción y publicidad asciende a 10% de la renta mensual más IGV.

Asimismo, establece que adicionalmente a los pagos mensuales de la cuota mensual de promoción y publicidad, por cada año de vigencia del contrato, el arrendatario deberá pagar una cuota extraordinaria de promoción y publicidad, en el mes de julio.

Mientras que en el Real Plaza de Jesús María la renta variable también equivale al 8.5% de las ventas netas efectuadas por el local arrendado. En tanto, el pago en mensual por concepto de gastos administrativos equivale S/ 15 por metro cuadrado del local arrendado, más el IGV y el Impuesto de Promoción Municipal. Este concepto se ajusta cada año de acuerdo a inflación.

Además por gasto de promoción, equivale al 1% de los ingresos netos mensuales del ocal arrendado, más el IGV y el Impuesto de Promoción Municipal, la que deberá ser abonado de forma mensual.

En el Mall Aventura de Santa Anita la renta variable también equivale a 8.5% sobre la facturación neta mensual del local comercial. Este mall pide un pago por única vez bajo el concepto de ‘derecho de llave’ que equivale a tres veces el valor mínimo mensual reajustable más el IGV. El Fondo de Promoción equivale -asimismo- a 1% de la facturación mensual más IGV.

Mientras que en Minka la renta variable también equivale a 8.5% sobre la facturación neta mensual del local comercial. El Fondo de Promoción equivale -asimismo- a 1% de la facturación mensual más IGV y el gasto común equivale a S/ 30 por metro cuadrado.

El costo aproximado de la renta mensual de los locales comerciales de estos cuatro mall varía desde los S/ 70 a S/ 120 el metro cuadrado.

-Situación de los locatarios tras la pandemia-

Jorge Zavala, presidente de la asociación de Empresarios y Locatarios de Centros Comerciales del Perú (Elcop), acotó que una inversión que se debe tomar en cuenta -además de los costos del mall- es el acondicionamiento del local o espacio cedido por el centro comercial. “Más de US$ 50,000 demanda el desarrollo de una tienda en un mall, en promedio”.

¿Han cambiado los costos cobrados por los malls tras la pandemia? Sobre el particular, Zavala comentó que algunos centros comerciales están cobrando únicamente la renta variable -en función a las ventas mensuales- y los gastos operativos (o comunes). “De acuerdo a la negociación que se haya llegado se paga entre el 7% u 8% de las ventas”.

Añadió que algunos locatarios están teniendo problemas debido a que -a raíz de la pandemia- hubo retrasos en los pagos acordados por contrato lo que impide que puedan sacar libremente su mercadería o debido -también- a que ya no pueden abrir por estar quebradas.

“Un 25% de los locatarios de malls -aproximadamente- han salido o reducido su número de tiendas al estar quebradas, generalmente aquellos ligados al rubro de la belleza o joyerías. Por fortuna, algunos malls han permitido que los locatarios cambien el giro de su negocio para poder sobrevivir”, puntualizó.

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