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Uno de los temas que genera controversia en un condominio es definir cómo se asumen los gastos de mantenimiento de los bienes comunes. Si bien en la mayoría de los casos estos se determinan según el nivel de participación en la propiedad del condominio, existen algunos bienes comunes que tienen un mayor uso de parte de determinado grupo de propietarios, por lo que a ellos les correspondería asumir un mayor costo en su mantenimiento.
Este es el caso de las rejas de metal que son el cerco perimétrico de un condominio, pero que a la vez también contienen puertas de ingreso de vehículos para estacionamientos privados de algunos de los propietarios del condominio.
Luis Francisco Paz, especialista en temas inmobiliarios del estudio Miranda & Amado, explica que la actual normativa permite la posibilidad de que en el Reglamento Interno de la Junta de Propietarios de un condominio se establezca que algunos propietarios asuman un mayor costo de mantenimiento de algunos bienes comunes, como estas rejas, debido a su mayor uso o accesibilidad.
Así, el artículo N° 138 del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, establece lo siguiente: “El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes”.
Cabe anotar que próximamente entrará en vigencia una nueva normativa sobre esta materia, el Decreto Legislativo Nº 1568, sobre el régimen de la propiedad horizontal, el cual en su reglamento fijará una regulación similar, respecto a la posibilidad de que los gastos comunes no sean asumidos por todos por igual, sino según distintos criterios, uno de ellos, el uso que se les da.
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Luis Francisco Paz refiere que en el Reglamento Interno se pueden acordar diversos esquemas para asumir el costo de mantenimiento de esta infraestructura. Por ejemplo, una posibilidad es que se establezca que todo el costo del mantenimiento de las rejas sea asumido solo por los propietarios que utilizan las rejas como vías de acceso a sus estacionamientos.
Otra alternativa es que se acuerde que un porcentaje del costo sea asumido por los fondos recaudados de todos los propietarios del condominio y otro porcentaje por los propietarios de ese grupo de estacionamientos. “Y si el reglamento no es claro sobre el tema o no dice nada al respecto, el costo tendría que repartirse entre todos los propietarios del condominio”, anotó.
Por otro lado, si bien el Reglamento Interno del condominio puede establecer que el mantenimiento de las rejas debe estar a cargo del grupo de propietarios que las utilizan para ingresar a sus cocheras, ello no debe implicar que la Junta de Propietarios del condominio no haga un seguimiento y presione para que se realicen estos trabajos, pues si la reja se cae por falta de mantenimiento y daña bienes o personas, la demanda será contra todo el condominio, advirtió el especialista.
En ese caso, la Junta de Propietarios será responsable frente a un tercero. Así, el artículo N° 1980 del Código Civil señala: “El dueño de un edificio es responsable del daño que origine su caída, si ésta ha provenido por falta de conservación o de construcción”.
Es decir, la demanda por daños sería contra el condominio, al margen de lo que fije su Reglamento Interno. “La Junta de Propietarios deberá pagarle a la víctima y luego tendría que cobrarle a los propietarios de estacionamientos que no realizaron el mantenimiento de la reja”, anotó Luis Francisco Paz.
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Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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