Compra de inmuebles para alquilar: lo que hay que considerar si quiere invertir fuera de Lima

Manuel Balcázar, experto en temas inmobiliarios y exdirector nacional de Vivienda del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento relató a Gestion.pe los puntos a considerar en caso de querer invertir fuera de Lima Metropolitana.

Investigar saneamiento

Si bien se pueden conseguir precios competitivos en provincias, hay riesgos alrededor del saneamiento del inmueble, es decir, problemas en la documentación del mismo.

Cabe resaltar que, en términos generales, el saneamiento físico legal de predios es el trámite destinado a la regularización de la documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la construcción que se haya edificado sobre el predio (de ser el caso). Esto con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros Públicos.

“Sin en Lima el saneamiento físico legal es un problema, lo es más en provincias. Es más probable encontrar figuras en las que, por ejemplo, el título de propiedad no esté a nombre del vendedor o que el inmueble esté sujeto a una sucesión intestada”, explicó.

Subrayó que para invertir en arrendamiento uno de los elementos más importantes es la seguridad, y para eso se necesita de un inmueble saneado. “La no verificación de saneamiento puede derivar en procesos legales que pueden tomar años, por lo que se recomienda estar asesorado de un abogado especialista en el tema, sobre todo en estos casos”, indicó.

Riesgo de invasión

Otro punto a tomar en cuenta es la fiscalización del inmueble en caso de no hacerlo el propio dueño, pues puede suceder una situación de invasión de la propiedad, lo que puede terminar en problemas legales engorrosos.

“Por diversas razones se puede estar lejos del inmueble que se adquirió en provincia por un margen considerable de tiempo, habiendo entonces exposición a situaciones de invasión. Se ha visto procesos de desalojo que pueden durar mucho tiempo, donde no cabe el uso de la fuerza porque podría considerarse delito de usurpación. Si va a tener que viajar para arrendar el inmueble, entonces debe haber un plan que le notifique de situaciones de este tipo (invasión). Se debe, además, estar bien asesorado para recuperar el inmueble ante estos casos”, dijo.

Estacionalidad

Según Balcázar, se debe tener en cuenta qué tan sujeto estaría su alquiler a temas de estacionalidad. Por ejemplo, en el caso del norte del país como Tumbes, Piura o Chiclayo, los alquileres generalmente van guiados a una renta estacional, lo que resta periodicidad a los retornos.

“La gente del norte busca generalmente migrar a Lima por temas educativos o laborales, por lo que el mercado se reduce. En ese sentido, las inversiones van más para aprovecharse en épocas estacionales como verano o Semana Santa. Si se quiere un retorno más estable quizá no sea la opción ideal”, explicó.

Por otro lado, hay locaciones más vinculadas a la actividad campestre que pueden escapar del carácter estacional y dar una rentabilidad más periódica.

“Hay zonas en, por ejemplo, Cañete, que tienen un potencial turístico importante, las cuales han dejado de verse solo como una locación vacacional. Esto es algo que han notado los inversionistas, los cuales invierten en casas de campo con miras a que se ocupen a lo largo del año. Son inversiones manejables”, indicó.

En corto

Al cuarto trimestre del 2021, el precio de adquisición de un departamento en Lima Metropolitana equivale, en promedio, al ingreso proveniente de 20.8 años de alquiler. Este registró es menor al calculado en el trimestre anterior, debido a una disminución de la mediana de los precios de venta y una variación casi nula en los precios de alquiler, según reportó el Banco Central de Reserva (BCR).