Únete al canal de GestiónLos inmuebles más caros de Brasil no están en las playas de Río de Janeiro ni en las torres de apartamentos de lujo de São Paulo. Están en la pequeña ciudad de Balneario Camboriú, apodada la “Dubái de Brasil”.
En los últimos 50 años, la ciudad, con unos 150,000 habitantes, pasó de ser un pequeño pueblo de pescadores a un experimento de lo que ocurre cuando se da rienda suelta a los promotores inmobiliarios privados.
Siete de los 10 rascacielos más altos de Brasil se han levantado allí, incluida la torre residencial más elevada de América Latina. Entre los compradores figuran el astro del fútbol brasileño Neymar y familias multimillonarias detrás de fortunas construidas a través de la industria y la agricultura.
El resultado es una ciudad que se ha convertido en el destino vacacional favorito de muchos, atraídos por sus vistas panorámicas, sus calles seguras y su relativa prosperidad en un país que lucha contra la delincuencia y la pobreza. Y una nación que —al mismo tiempo— está mal preparada para un crecimiento descontrolado que ha provocado la contaminación del agua de mar, cuellos de botella en las infraestructuras y la salida gradual de la clase media.
Para quienes se están beneficiando del auge, eslóganes como “O Brasil que deu certo” (El Brasil que funcionó) y “O ceu e o limite” (El cielo es el límite), tienen sentido.
Para otros, las comparaciones con Dubái, Singapur o Miami resultan un tanto absurdas. No hay hoteles de cinco estrellas. Las viviendas asequibles son pocas y el transporte público es inadecuado. Además, muchos de los apartamentos caros, utilizados como inversión o segunda residencia, están vacíos.
Veronica Alves Teixeira, vendedora de ropa de playa de 57 años, lleva 40 viviendo en Balneario Camboriú y 26 vendiendo cosas en la arena. No se ha movido de donde compró la primera vez porque no puede permitirse otra cosa.
“La gente me dice: ‘Me contaron que Brasil tenía favelas y llegué y vi esto’. Y les contesto: ‘Balneario no es Brasil’”, explica Teixeira.
Ninguna empresa es más responsable del crecimiento vertical de la ciudad que FG Empreendimentos. La inmobiliaria familiar está omnipresente, desde la publicidad en el aeropuerto hasta las vallas publicitarias en terrenos vacíos y las oficinas de ventas repartidas por toda la ciudad. Y, por supuesto, en las cerca de 60 torres que FG ha construido y en las que las iniciales de la empresa brillan en verde por la noche.
FG tiene casi el 50% del mercado y lleva construyendo allí desde los años noventa. Fundada por Francisco Graciola, emprendedor y empresario local de origen humilde en la cercana Gaspar, ahora la dirige su hijo Jean Graciola, un hombre atlético de 44 años con blanqueamiento dental y bronceado permanente.
Él y su padre han viajado por todo el mundo, desde Dubái a Singapur, Hong Kong, Ciudad de Panamá y Nueva York, para aprender sobre rascacielos. Construyeron One Tower, la torre más alta de Brasil, y entre sus proyectos ahora está una torre de 110 pisos, a la que pronto seguirá un rascacielos de 150 plantas que se convertirá en el proyecto residencial más alto del mundo.
“Hemos triplicado nuestras ventas desde 2019″, dijo el Graciola más joven en una entrevista en su oficina al tiempo que barajaba impresiones con proyectos que planea lanzar. “El perfil de los compradores ha cambiado. Antes se vendía un departamento por familia. Ahora cada miembro compra el suyo”.
El magnate multimillonario Luciano Hang —propietario de la minorista Havan y quien fuera uno de los principales partidarios de Bolsonaro— vive cerca, en Brusque, y posee múltiples propiedades en Balneario. También está desarrollando nuevos proyectos con FG después de haber coinvertido en varios lotes en el pasado.
Las familias industriales adineradas —a menudo de origen alemán e italiano— del estado de Santa Catarina, fueron los primeros grandes impulsores de la inversión en la ciudad costera, junto con compradores de los estados cercanos de Rio Grande do Sul y Paraná. En los últimos años, los agricultores adinerados han empezado a comprar propiedades en Balneario Camboriú, hasta el punto de que las inmobiliarias han creado planes de pago especializados que coinciden con la temporada de cosecha.
En 12,624 reales (US$ 2,580), Balneario Camboriú tiene en promedio el inmueble más caro por metro cuadrado de Brasil, según FipeZAP, que hace un seguimiento de los precios. La pandemia aceleró el impulso del mercado, y los valores subieron un 11% el año pasado.
Mientras tanto, los precios de algunas propiedades frente a la playa subieron más de un 30% tras la ampliación de la orilla del mar. Fue el sector privado, y no el Gobierno local, quien financió ese proyecto, señal de la influencia que ejercen los promotores.
Los implicados en el mercado inmobiliario se mostraron sorprendidos ante la pregunta de si existe una burbuja inmobiliaria que podría estallar y causar un impacto generalizado en la economía local.
Ahora, la fiebre en Balneario Camboriú se está extendiendo. Las localidades vecinas de Itapema e Itajai, los precios inmobiliarios han aumentado en los últimos 12 meses un 20% y un 13%, respectivamente, según FipeZAP. Esto convierte a las tres ciudades en los lugares más caros para comprar una propiedad fuera de las capitales de los estados.
El agente inmobiliario Custodio Ribeiro Jr. ha pasado más de la mitad de sus 36 años en el mercado como comprador y vendedor. Dice que invertir en bolsa o en deuda pública no tiene sentido cuando los precios de los inmuebles siguen subiendo. En tan solo seis meses, ha visto a compradores vender propiedades con beneficios, siendo los promotores, y no los bancos, quienes financian a menudo las compras.
Más del 60% de la actividad de su empresa CRI tiene fines de inversión, mientras que una persona que conoce ha invertido dinero en más de 20 propiedades.
“La conexión entre el sector público y el privado es muy fuerte y crea una reserva de dinero casi infinita”, afirma. “Con el cielo como límite y la ciudad sin limitar las alturas, con un terreno lo suficientemente amplio y capacidad de ingeniería, se podría construir el edificio más alto del planeta”.
Entre los dos extremos de la playa, los promotores compiten por ver qué proyecto alcanza antes los 100,000 reales por metro cuadrado.
En el extremo sur de la playa principal, los promotores locales se asociaron con Pininfarina para construir las torres gemelas Yachthouse, de 80 pisos. Allí, la estrella del fútbol Neymar posee un penthouse de cuatro plantas valorado en más de 80 millones de reales. Y gracias al helipuerto de la propiedad, los residentes pueden entrar en el edificio y embarcar en un yate en el puerto deportivo adyacente sin salir a la calle.
A unos 10 kilómetros al norte, en la playa Brava, la construcción no cesa al tiempo que se levantan condominios privados y algunas de las primeras torres de la zona.
Es allí donde Carlos Trossini desarrolló Bravissima, que cuenta con apartamentos de gama ultraalta de hasta 800 metros cuadrados y parcelas para mansiones. Pero su aspecto es muy distinto al del resto de Balneario Camboriú, porque implica preservar la mayor parte del bosque autóctono del terreno que compró hace 30 años.
Entre los compradores figuran miembros de las multimillonarias familias que están detrás del gigante industrial Weg SA y la acaudalada familia Logemann, propietaria del productor agrícola SLC Agricola, según Trossini.
Durante una visita, Trossini mostró las fotos de Instagram que publicó la supermodelo Gisele Bündchen desde su penthouse y su propiedad. Los posibles compradores deben ser evaluados 48 horas antes de la visita.
Eduardo Zanatta es uno de los 19 concejales de Balneario Camboriú y el único miembro del Partido de los Trabajadores de izquierda. Es una tarea de enormes proporciones en una ciudad en la que cerca de un 90% votó a favor de Jair Bolsonaro en las últimas elecciones. El hijo menor de Bolsonaro, Jair Renan, vive ahora allí y planea presentarse a las elecciones de este año para un puesto en el ayuntamiento.
“Hablo con muchos jóvenes de la ciudad cuyos padres compraron aquí hace 20 o 30 años. Pero hoy, esta generación no tiene perspectivas de tener su propia casa”, afirma Zanatta, de 38 años. “Resulta demasiado caro”.
Mariana Schlickmann es una de ellos. Esta profesora universitaria escribió un libro sobre la historia de la ciudad, donde creció y vivió la mayor parte de su vida. Ahora, tomando un café en Itajaí, dice que sus ingresos de clase media hacen imposible comprar una casa allí.
“Hay cierta ignorancia en querer ganar dinero ahora y no pensar en el futuro de la ciudad”, afirma. “Es insostenible”.
Para los trabajadores de la construcción y los servicios es casi imposible vivir cerca del trabajo. La ciudad de Camboriú, situada al otro lado de la congestionada carretera BR-101, es mucho más pobre y de donde proviene parte de la contaminación que acaba en la playa debido a la falta de agua tratada.
Como la mayoría de los concejales, Fabricio Oliveira, alcalde de Balneario Camboriú durante dos mandatos, es conservador.
Durante una breve entrevista en su despacho, este hombre de 48 años pregonó los programas sociales y los avances medioambientales. ¿El frente de agua contaminada? Un problema que debe solucionar la ciudad vecina, ya que Balneario tiene el 98% de su red de alcantarillado conectada.
Elogió las calles seguras del pequeño enclave patrulladas por la Policía municipal y explicó una nueva campaña que pedía a la gente que no le diera dinero a los mendigos en los semáforos. La ciudad tiene la política de recoger a los indigentes, darles de comer y bañarlos, y ofrecerles una forma de salir de la ciudad.
“En vez de dar dinero, llamen a la oficina del alcalde. Nos ocuparemos de ellos”, dijo.
La población de la ciudad rondaba el millón de habitantes en Año Nuevo. Este año, Abu Dabi donó drones para un espectáculo de fuegos artificiales.
En contraste con los elevados precios de los inmuebles en Balneario Camboriú, el grueso de los turistas responde a un perfil más de clase media.
Un enorme crucero anclado frente a la costa descarga pasajeros de uno en uno, debido a la falta de puerto. Los turistas se amontonan en bulliciosos bares y restaurantes mientras veteranos juegan al dominó o a un juego de bolos conocido como “bocha”. Los quioscos que venden caipirinhas, cerveza, agua de coco, maíz y churros bordean el paseo marítimo.
Día y noche, corredores y bicicletas eléctricas circulan por la avenida principal, y de vez en cuando pasa un Ferrari o un Porsche. Sin embargo, a mediados de diciembre, la mayoría de las luces de las altas torres de apartamentos están apagadas.
Aun así, los promotores ven oportunidades sin explotar.
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Graciola, de FG, afirma que la empresa dispone de 3.2 millones de metros cuadrados de terrenos vacíos que aún puede desarrollar. Sin restricciones de altura para las torres, FG no tiene planes de expansión fuera de su mercado nacional, pero está en conversaciones con cadenas hoteleras mundiales para asociarse en una hostelería de mayor calidad.
Además de una oficina en Miami, FG intenta vender más a clientes adinerados de los estados de São Paulo, Minas Gerais y Río de Janeiro. Su embajador de marca más reciente es la estrella portuguesa de fútbol Cristiano Ronaldo, cuya imagen podría impulsar la venta de unidades a compradores europeos, dijo.
“Con los proyectos que llevarán Balneario Camboriú al mundo, como el rascacielos de 150 pisos, necesitaremos clientes del extranjero”, dijo Graciola. “Gente que empiece a percibir a Brasil de una forma nueva”.
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