¿Quiere un súper arquitecto para su mansión? Piénselo dos veces

La familia también construyó una casa de botes (no diseñada por Holl) en el borde de un estanque en su propiedad y encargó al artista David Novros, cuyo arte se encuentra en la colección permanente del Museo de Arte Moderno, pintar frescos en su interior. La casa de botes agregó aproximadamente US$ 500,000 al costo la propiedad.

Eventualmente, sin embargo, la familia comenzó a pasar todo su tiempo en Europa. Decidió a principios de este año poner la casa en el mercado. Su precio inicial es de US$ 1.6 millones, o aproximadamente 20% menos de lo que se invirtió en la propiedad hace 23 años.

“No hay compradores, cero”, asegura Raj Kumar, corredor de Select Sotheby’s International Realty, que representa la propiedad. “Si un agente inmobiliario local [la valorara] por metro cuadrado, esa casa sería de US$ 400,000 como máximo, lo cual es muy gracioso. Vale mucho más que eso, pero tiene que ser percibido como valor a los ojos del comprador".

Kumar y los propietarios de la propiedad se encuentran con la triste realidad de vender una casa diseñada por un súper arquitecto: puede que hayan obtenido lo que pagaron en las dramáticas líneas, los materiales de lujo y el prestigioso pedigrí de su casa, pero cuando llega el momento de vender, el mercado a menudo es implacable.

El diseñador de moda de Tom Ford Tadao Ando diseñó un rancho en Nuevo México por US$ 75 millones, el cual ha estado en el mercado durante tres años y medio; una casa en el valle de Hudson diseñada por Toshiko Mori ha estado dentro y fuera del mercado desde el 2017, tiempo durante el cual su precio ha caído US$ 3 millones; una propiedad cerca de Vail, Colorado, diseñada por Annabelle Selldorf, fue inicialmente vendida en el 2015 por US$ 33 millones; todavía está en venta, con un precio inicial de US$ 29 millones.

“Cuando alguien se embarca en este camino de tener un arquitecto de renombre mundial, un edificio de primera clase y un elenco de estrellas para construir su casa, se trata realmente de un sueño”, asegura Tye Stockton, corredor de LIV Sotheby’s International Realty que representa la casa de Colorado diseñada por Selldorf. El truco, dice, es “que el vendedor se dé cuenta de que alguien más podría no asignar el mismo tipo de valor a esos componentes”.

Recuperar su inversión

A diferencia de la mayoría de las casas que languidecen en el mercado, muchas de estas propiedades no son ejemplos de diseño defectuoso, mercados indeseables o propietarios con expectativas irracionales de obtener grandes ganancias. En cambio, en muchos casos, los vendedores a menudo esperan simplemente recuperar el costo de construcción.

“Los propietarios querían ponerla en lista por más de US$ 2 millones para recuperar el dinero que pusieron en ella”, dice Kumar, el corredor que intenta vender la casa Y. “Y yo quería ponerla por US$ 1.475 millones, porque mucha gente está buscando propiedades de menos de US$ 1.5 millones. Pero terminamos con un acuerdo por US$ 1.6 millones".

Los propietarios, dice, son conscientes de que una venta no será inmediata. "Me siento mucho peor que los propietarios", continúa. “Nunca me han presionado. Dijeron: "sabemos muy bien que va a tomar tiempo vender esto"".

¿Qué tanto pueden bajar?

En otros casos, la pregunta no es si los propietarios venderán por menos de lo que costó construir la casa; sino cuán bajo están dispuestos a llegar. Un ejemplo es la casa de 980 metros cuadrados diseñada por Rafael Vinoly en Ridgefield, Connecticut.

“El propietario original de la casa gastó más de US$ 25 millones entre diseño y construcción”, asegura Laura Ancona, corredora de William Pitt Sotheby’s International Realty, que representa la casa.

Cuando murió su propietario original, sus herederos se la dejaron a la Universidad de Fairfield, que, después de unos años, la puso en el mercado “y la vendió por una fracción de su valor”, asegura Ancona. La cifra de cierre en el 2012, según Zillow, fue de solo US$ 2.7 millones, muy por debajo del precio inicial de cotización de US$ 10 millones.

El comprador de la propiedad la volvió a ponerla rápidamente en el mercado por US$ 25 millones, presumiblemente con la esperanza de obtener una ganancia rápida. No se pudo vender.

Ahora está de vuelta en el mercado, esta vez incluyendo una casa adyacente en 4.5 hectáreas por un total de US$ 9.75 millones.

Si la casa se vende por su precio de venta actual, habrá perdido más de la mitad de su valor en 30 años, y eso no tiene en cuenta ningún valor para la segunda propiedad lanzada. "No es que la propiedad sea menos valiosa [de lo que una vez fue], pero sin importar si es un mercado frío o cálido, esto seguirá siendo una excepción a las otras propiedades en Ridgefield, Connecticut”, dice Ancona.

El lado bueno

La clave para poner precio a estas casas es enfatizar lo que Stockton, quien representa a la casa de Selldorf, llama un "escenario de costo reemplazo".

En teoría, “es difícil ponerle un valor, porque tenemos un unicornio en el bosque”, dice sobre la casa, que está a aproximadamente media hora en coche de la estación de esquí de Vail. “¿Vale US$ 29 millones? ¿Vale US$ 25 millones? ¿Vale US$ 32 millones? Depende del espectador".

Stockton tiene permiso del vendedor de la casa para sentarse con posibles compradores serios y revisar los costos de la construcción, a fin de demostrar lo que se necesitaría para crear una propiedad comparable desde cero.

Está el costo del terreno en sí: la casa se encuentra en 28.5 hectáreas y está rodeada por una red de rutas de senderismo privadas y semiprivadas. Luego está el costo de contratar a Annabelle Selldorf (si incluso tomara el trabajo, lo cual nunca está garantizado con un arquitecto de la talla de su firma). Sume el costo de un contratista, un constructor de primer nivel y los materiales.

Para los clientes adinerados, cuando el costo no es un problema, las opciones en mármol, madera, baldosas, pintura y hardware pueden ser un poco descontroladas, explica Stockton. "Siempre digo que cuando se trata de calidad en el mercado de patrimonio neto ultra alto, hay ’bueno’, ’mejor’, ’perfecto’ y ’por qué no’”.

Finalmente, sugiere que los posibles compradores consideren el tiempo que tomaría construir una casa especial como esta desde cero. "Es un esfuerzo de tres años", argumenta. "Y la mayoría de la gente no quiere esperar tres años". Estos proyectos están completos.

Cuando los compradores ven todo eso, dice, "valida el precio para que puedan ver que no es tan arbitrario".

Inevitablemente, mucho depende de si el costo de la construcción es algo que el mercado puede soportar o no. Un vendedor puede demostrar que una casa chapada en oro cuesta US$ 1,000 millones, pero eso no hace que el precio sea más fácil de digerir.

“Esta casa es algo realmente único”, dice Stockton. Pero “la unicidad puede tener un cierto valor para una persona y mucho menos para otra”.