Lima Metropolitana posee un inventario de 21,600 locales con puerta a calle en 46 corredores comerciales, con una tasa de vacancia de 1.45%. Esto significa que de cada 100 establecimientos para negocios en zonas de alto flujo vehicular y peatonal, apenas uno o dos están disponibles.
El último reporte de la consultora Binswanger revela que el precio de renta de estos espacios, con áreas de 50 y 100 metros cuadrados, oscila entre los US$ 16 y US$ 25 el metro cuadrado. El costo promedio es de US$ 19.
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El precio de renta está por debajo del nivel prepandemia. Sin embargo, se observa una subida de 3.6% (de US$ 18.72) en relación al 2022, según detalló el jefe de investigación de Binswanger, Juan Ruiz.
Estimó que para fines de este año o inicios del 2024 el precio de alquiler llegue niveles precovid (US$ 20) “con expectativas alcistas, si es que el contexto lo amerita y si es que no hay aspectos que impacten la economía”.
El reporte de Binswanger señala que hay zonas comerciales cuya renta mensual supera el promedio, como el corredor comercial de Jirón de la Unión y Gamarra, que continúan siendo los más caros, con precios de renta desde los US$ 52 y que pueden llegar a los US$ 100 el metro cuadrado.
A estas zonas le siguen otros corredores de Lima Centro y Lima Top, como el Mercado Central, las avenidas Larco, Santa Cruz y Chacarilla, cuyas rentas de alquiler se ubican en US$ 33 el metro cuadrado. Continúan la mayoría de corredores comerciales con precios desde los US$ 12.
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Las zonas que están por debajo del promedio se ubican en las avenidas Saénz Peña, en el Callao, y Revolución, en Villa El Salvador, al igual que otras de los distritos de San Juan de Lurigancho, Villa María, Lurín y Carabayllo, con precios de renta desde los US$ 8 el metro cuadrado.
“Estos son valores en Lima Sur, Callao, parte de Lima Norte y Este. (El precio) va a depender del nivel de seguridad que hay en la zona y del nivel socio económico”, apuntó Ruiz.
Los que se revalorizaron
Roberto Torres, jefe comercial retail de Binswanger, resaltó que si bien en la mayoría de corredores comerciales no se ha notado un alza de precios en comparación al año pasado, sí se ha visto una revalorización de seis corredores de Lima.
Un ejemplo de ello es el corredor Santa Anita, que fue duramente impactado cuando fue cerrado por obras de la Línea 2 del Metro. Su valor se redujo a entre US$ 8 y US$ 12 el metro cuadrado. No obstante, al abrirse la zona y anunciarse una marcha blanca, esta se revalorizó y ahora el costo de alquiler va de US$ 14 a US$ 25 el metro cuadrado.
Lo mismo se ha visto en otros cuatro corredores (avenidas) de Lima Moderna, cuyo precio de alquiler promedio trepó 8.5%, al pasar de US$ 16.30 a US$ 17.70 el metro cuadrado en el último año. Se trata de los corredores Garzón, en Jesús María, cuyo rango de alquiler actual va desde los US$ 22 hasta los US$ 36; Risso con Arequipa, en Lince (de US$ 11 a US$ 27); Faucett, en San Miguel (de US$ 11 a US$ 27); y en los alrededores del mercado de Magdalena (de US$ 13 a US$ 30).
“Esto básicamente se ha dado por la consolidación del crecimiento vertical en Lima Moderna y Top, sobre todo por los nuevos edificios que se están construyendo, que en su mayoría son de uso mixto, con parte residencial y plantas comerciales en los primeros niveles, que genera su propia demanda y ejerce presión al alza”, explicó Ruiz.
A está revalorización también se suma el corredor Belaúnde (conformado por las avenidas Belaúnde y Túpac Amaru), en Comas, ya que este año tuvo un avance de 7% en relación al 2022, con precios de renta que van desde los US$ 7 hasta US$ 28 el metro cuadrado
“Lo que ha gatillado ello es que en estas zonas se han empezado a construir edificios de condominios, lo que ha generado una presión al alza y una demanda importante, lo que se traslada a las zonas comerciales”, afirmó el experto.
Además, la ampliación del Metropolitano va llegar a esta zona, por lo que se espera que el precio de renta en este corredor aumente.
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Corredores de lujo
Existen tres corredores comerciales en Lima Top, en los distritos de Miraflores y San Isidro, que albergan más de 40 locales con puerta a calle.
Están ubicados específicamente en las avenidas Santa Cruz (Miraflores), Conquistadores (San Isidro) y El Bosque (San Isidro). Ruiz precisó que una característica de las zonas de lujo es que se alquilan locales grandes, de hasta 700 metros cuadrados con frentes de entre ocho y dieciséis metros.
“La tasa de vacancia es un poco más alta, de 3%, y las rentas están por encima del mercado, oscilando entre los US$ 20 a US$ 35 el metro cuadrado”, subrayó. Los expertos afirmaron que, en el mediano plazo, no se avizora la creación de nuevos corredores exclusivamente para marcas de alto valor.
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Nuevo corredor
Torres refirió que “lo más seguro es que se esté creando un nuevo corredor comercial” a raíz de la inauguración de un centro comercial en San Juan de Lurigancho, previsto para fines del 2024.
Este distrito alberga actualmente tres corredores comerciales cuyo, valor de alquiler va desde los US$ 10 hasta los US$ 26 por metro cuadrado.
Los tres factores que van a gatillar la creación de nuevos corredores comerciales en los próximos tres a cuatro años son el desarrollo de viviendas sociales, de centros comerciales y de nuevas vías de acceso como el Metropolitano o Líneas del Metro.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
