Los almacenes logísticos en Lima entran en una nueva etapa de expansión. La demanda aceleró durante el primer semestre de 2026, los desarrolladores preparan nuevos proyectos y fondos extranjeros ya evalúan oportunidades en el negocio peruano. El movimiento ocurre además en un contexto de mejores expectativas para la inversión privada hacia 2027, aunque la infraestructura todavía aparece como uno de los principales límites para el crecimiento.
La absorción logística de Lima creció 223,2% interanual durante el primer semestre de 2026, mientras el mercado registró 114.891 m² en construcción y una vacancia de 5,3%, según el reporte MarketBeat Industrial Latinoamérica S1 2026, de Cushman & Wakefield.
La absorción neta pasó de más de 68.000 m² en el semestre anterior a superar los 110.000 m² en el primer semestre de 2026. La nueva oferta, además, continúa incorporándose de manera progresiva.
El escenario coincide con una mejora de las expectativas de inversión privada. El Instituto Peruano de Economía (IPE) proyecta que esta crecerá 12,8% en 2026 y 11,5% en 2027, y señala entre los factores la mayor confianza empresarial en el gobierno entrante. Además, las expectativas empresariales reportadas por el Banco Central de Reserva (BCR) se mantienen en terreno optimista.
En el mercado logístico, esa expectativa empieza a traducirse en movimiento concreto: desarrolladores que avanzan en la compra de terrenos, proyectos que esperan financiamiento y fondos extranjeros que evalúan ingresar al negocio.
Diego Briceño, gerente de Transacciones y Proyectos.
¿Qué están viendo los inversionistas en los almacenes de Lima?
El interés ya no proviene únicamente de los operadores que tienen presencia en el país. Diego Briceño, gerente de Transacciones y Proyectos de Cushman & Wakefield, señaló que existe un ingreso de inversión confirmado y que otros fondos han mostrado interés en entrar al negocio logístico peruano o adquirir operaciones existentes.
“Cuando hemos conversado con inversores de fuera, de hecho nos dicen que ven Perú con buenos ojos”, explicó Briceño a Gestión.
Por ahora, Cushman & Wakefield no tiene identificado otro ingreso concreto de un fondo extranjero para los próximos meses. Sin embargo, sí observa apetito por el segmento, en un mercado que todavía tiene espacio para desarrollar infraestructura logística frente a otros países de la región.
Ese interés coincide con un mercado donde algunos operadores mantienen niveles reducidos de disponibilidad. Megacentro registra una ocupación muy alta en sus desarrollos, mientras BSF también presenta baja vacancia en algunos de sus espacios. Pan Logistics, ADN y Centenario completan el grupo de desarrolladores que vienen ampliando o preparando operaciones en Lima.
A la par, nuevos proyectos comienzan a tomar forma. Algunos desarrolladores se encuentran cerrando la compra de terrenos o esperando financiamiento. La expectativa es que en lo que resta de 2026 se anuncien uno o dos nuevos centros que incorporarían más metros cuadrados al mercado durante 2027.
La nueva oferta, además, no se está desarrollando completamente a riesgo. Una parte importante de los proyectos ya cuenta con demanda comprometida antes de su culminación.
“Es raro que veamos a un desarrollador que salga a desarrollar un centro sin tener ya una demanda en cierta parte comprometida”, explicó Briceño.
El modelo combina superficie contratada con espacio disponible para nuevos clientes. En un proyecto de 40.000 m², por ejemplo, unos 30.000 m² podrían estar comprometidos y los 10.000 m² restantes quedar disponibles para colocación durante la construcción. Las naves pueden tardar entre seis y ocho meses en construirse, dependiendo del proyecto.
Lima Sur, Callao y la zona Este concentran buena parte de la actividad logística. (Foto: Cushman%Wakefield)
¿Qué está impulsando la demanda y qué buscan ahora las empresas?
El salto de la absorción no responde a una sola industria. Consumo masivo, alimentación, retail, industria, farmacéutica, comercio electrónico y operadores logísticos forman parte de la demanda actual.
El cambio está también en el tipo de espacio que buscan. Las empresas ya no toman una decisión únicamente por precio o cantidad de metros cuadrados. Ubicación, conectividad, seguridad, especificaciones técnicas y posibilidad de expansión tienen cada vez más peso.
“Más que metros cuadrados necesitan un espacio que les ofrezca buena ubicación, conectividad, seguridad”, señaló Briceño.
La exigencia se extiende a las características del inmueble. Altura, resistencia del suelo, patios de maniobra y posibilidades de expansión pueden definir una mudanza, mientras que la sostenibilidad y los servicios complementarios para los trabajadores también empiezan a ganar importancia.
Eso explica el peso de los proyectos built to suit, diseñados de acuerdo con las necesidades específicas de un cliente. También ayuda a entender por qué los desarrolladores suelen avanzar con una parte de la superficie comprometida y dejar otra disponible para nuevos usuarios.
La ubicación continúa siendo determinante. Lima Sur, Callao y la zona Este concentran buena parte de la actividad. Lurín destaca por su accesibilidad y disponibilidad de superficie; Callao, por su cercanía al puerto y al aeropuerto; y Huachipa, por su posición dentro del corredor Este.
También aparecen formatos más pequeños y próximos a la ciudad, vinculados a operaciones de última milla. Briceño señaló que ya existen desarrolladores que preparan centros en zonas como el Cercado de Lima, en el límite con Callao, y alrededor de la avenida Argentina.
La elección depende del tipo de operación. Una empresa que necesita realizar numerosos traslados hacia el puerto o aeropuerto puede no encontrar conveniente mudarse a Lurín. Otras pueden priorizar una mayor superficie y precios más competitivos y trasladarse hacia Lurín o Huachipa.
¿Dónde crecerán los almacenes hacia 2027 y qué podría frenarlos?
El Callao también está modificando el mapa logístico de Lima. La zona, que anteriormente estaba dominada en buena medida por instalaciones independientes, ha incorporado nuevos desarrollos como Monteazul, ADN y Parque Logístico Callao.
Chancay aparece como otro factor de largo plazo. Sin embargo, Briceño señala que el puerto todavía no ha alcanzado el nivel de actividad que se esperaba y que su impacto sobre el mercado logístico dependerá también del desarrollo de infraestructura complementaria.
El principal límite para la expansión, de hecho, no estaría en la demanda. Lima registra 165 m² de infraestructura logística por cada 1.000 habitantes, el nivel más bajo entre las ocho ciudades analizadas por Cushman & Wakefield. São Paulo llega a 745 m², Ciudad de México a 660 m², Río de Janeiro a 425 m² y Santiago a 368 m².
Para Briceño, la principal brecha frente a los mercados industriales desarrollados de la región es la infraestructura vial. Carreteras, puentes y otras obras de acceso serán determinantes para que Lima Sur, Callao y la zona Este puedan seguir incorporando proyectos.
“Infraestructura. Definitivamente infraestructura”, respondió al ser consultado por la principal brecha que todavía debe cerrar Perú.
En ese escenario, Cushman & Wakefield espera que durante los próximos 12 a 24 meses continúe el ingreso de metros cuadrados, nuevos proyectos y ampliaciones de operadores existentes. La demanda está generando espacio para nuevas inversiones, pero el ritmo de expansión hacia 2027 dependerá también de que los desarrolladores aseguren terrenos y financiamiento y de que la infraestructura acompañe el crecimiento.
